土地供應(yīng)重心在外環(huán)外

    2007年上海土地市場(chǎng)不斷涌現(xiàn)“地王”，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年，市房地資源局一共掛牌出讓經(jīng)營(yíng)性用地149幅，達(dá)到911.43萬平方米，相比2006年增幅達(dá)到29.2%。從各個(gè)區(qū)域的情況來看，住宅類用地供應(yīng)最多的區(qū)域是寶山區(qū)，一共出讓了7幅住宅用地，土地總面積為79.7萬平方米，可建面積達(dá)到105萬平方米。供應(yīng)最少的區(qū)域?yàn)殚h行區(qū)，出讓土地1幅，土地面積為0.24萬平方米，可建面積為0.28萬平方米。另外，南匯區(qū)和崇明縣的土地供應(yīng)增大，分別達(dá)到40萬平方米和45.3萬平方米。

    荒島地產(chǎn)有關(guān)分析人士表示，從2007年上海土地招標(biāo)情況來看，在土地供應(yīng)增長(zhǎng)的情況下，上海土地市場(chǎng)仍然延續(xù)供需不平衡的緊張態(tài)勢(shì)，上海土地市場(chǎng)上的新“地王”稱號(hào)不斷更迭，土地出讓成交價(jià)格往往超過樓價(jià)。目前，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的土地供應(yīng)仍然偏少，土地供應(yīng)主要集中在外環(huán)之外的區(qū)域。土地供應(yīng)緊張的內(nèi)環(huán)區(qū)域土地的容積率相對(duì)較高，土地供應(yīng)集中的外環(huán)區(qū)域土地的容積率相對(duì)較低。

    市場(chǎng)繼續(xù)消化存量房

    明顯的供不應(yīng)求導(dǎo)致上海住宅市場(chǎng)繼續(xù)消化存量房，根據(jù)荒島地產(chǎn)的有關(guān)統(tǒng)計(jì)，2007年上海住宅市場(chǎng)的新增供求比為1：1.58。全年上海住宅的總體新增供應(yīng)量為1123.93萬平方米，較2006年減少了6.4%。供應(yīng)量在第二、第三季度集中放量，其中，5月、6月、7月及9月份的新增供應(yīng)量達(dá)到了100萬平方米以上。2007年上海住宅的成交量達(dá)1774.7萬平方米，較2006年增加了32%。

    據(jù)荒島地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2007年底全市住宅成交均價(jià)為10789元/平方米，較年初的9061元/平方米上漲了19%。除了靜安、盧灣、黃浦等內(nèi)環(huán)中心區(qū)域的房?jī)r(jià)大幅攀升外，中環(huán)及外環(huán)線的房?jī)r(jià)也隨著房地產(chǎn)整體市場(chǎng)回升而快速上漲。與前兩年不同的是，今年很多樓盤價(jià)格上漲后并沒有出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，有的甚至出現(xiàn)搶購(gòu)現(xiàn)象，購(gòu)房者“買漲不買跌”的心理特征十分明顯。

    荒島地產(chǎn)有關(guān)分析人士表示，目前整個(gè)住宅市場(chǎng)基本上處于供不應(yīng)求的狀態(tài)中。2007年，市場(chǎng)新增供應(yīng)量較前兩年明顯較少，除了部分達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目因市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)等因素未開始銷售外，政策面對(duì)市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)的影響也較為明顯，一些樓盤受到“90/70”政策影響后，規(guī)劃、工程等方面的修改導(dǎo)致了上市速度的放緩。

    小戶型有望集中上市

    滬上小戶型樓盤供應(yīng)量明顯增加，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年，上海樓市小戶型物業(yè)推出32例，比2006年多推出了22例，升幅達(dá)220%，基本回歸到了2005年的水平。

    荒島地產(chǎn)有關(guān)人士透露，去年下半年起，有關(guān)部門開始按規(guī)定集中清理了一批未開工樓盤，增加90平方米以下房屋的比例，面積約有2700萬平方米，目前正在抓緊開工建設(shè)。這批2700萬平方米的未報(bào)建項(xiàng)目，一共是382個(gè)。按照正常的建設(shè)速度，這一批項(xiàng)目應(yīng)該在一到兩年內(nèi)推向市場(chǎng)，再加上接下來陸續(xù)會(huì)有一些新的土地推出市場(chǎng)，預(yù)計(jì)在接下來的一年里，或許會(huì)有400個(gè)“90/70”項(xiàng)目入市。由此可以預(yù)期，明后兩年，小戶型住宅有望真正批量上市。