近期，從緊的貨幣政策和土地清理行動(dòng)直指房地產(chǎn)核心，南京等城市地價(jià)大幅下跌、房?jī)r(jià)趨穩(wěn)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，本輪調(diào)控與以往相比最大的不同是改變了資源的配置方式，房地產(chǎn)暴利現(xiàn)象受到遏制，在各方面的壓力之下，今年企業(yè)的重組變化會(huì)非常激烈。

    南京地價(jià)暴跌四成 新房成交萎縮打折成風(fēng)

    記者調(diào)查了解到，南京市土地、新上市商品房與二手房市場(chǎng)近期不同程度出現(xiàn)降溫，土地拍賣價(jià)格最大跌幅達(dá)到四成。

    自2007年12月以來，南京地價(jià)如同“過山車”般急速下墜。2007年南京全市11個(gè)區(qū)共拍出113幅地塊，總金額達(dá)到近350億元，相當(dāng)于往年的3倍。2007年南京每月至少有一個(gè)“地王”誕生，最高地塊成交價(jià)達(dá)25.95億元。

    然而2007年12月底的最后一拍，出讓的16幅地塊中，2幅流標(biāo)，10幅地塊底價(jià)成交，沒有動(dòng)輒數(shù)百輪的“拉鋸戰(zhàn)”，場(chǎng)面冷清。其中，江寧區(qū)某地塊拍賣價(jià)3.86億元，樓面地價(jià)2618元/平方米，比此前同類型地塊4446元/平方米的樓面價(jià)低了近2000元/平方米，地價(jià)下跌近四成。

    今年1月17日進(jìn)行的一場(chǎng)土地拍賣，5幅地塊僅有6家競(jìng)拍，其中3幅直接以底價(jià)成交。同是在鐵心橋區(qū)段，在去年10月24日的拍賣會(huì)上，萬科地產(chǎn)旗下公司曾以3687元/平方米的樓面價(jià)買下。而這次鐵心橋起拍的樓面地價(jià)僅為2952元/平方米，卻無人敢要。

    新上市商品房成交萎縮，打折成風(fēng)。2007年12月1日至16日，南京全市住宅成交3262套，同比降幅高達(dá)38.9%。12月17日至23日，全市認(rèn)購商品住宅1417套，環(huán)比縮水近四成。2008年1月7日至1月13日一周內(nèi)，共認(rèn)購商品住宅955套，這是自2006年以來首次出現(xiàn)周認(rèn)購住宅不足千套的情況�！百I現(xiàn)房打97折，另外再送5萬元”、“房?jī)r(jià)直減10萬”、“精裝修再減五萬元”等打折促銷在河西、江寧等多個(gè)熱點(diǎn)板塊出現(xiàn)，打折方式也從以往的變相促銷，改為直接減價(jià)。

    “做這行10多年了，從來沒有這樣缺錢”

    “今年是我國10年來首次執(zhí)行貨幣從緊政策，房地產(chǎn)流動(dòng)資金已經(jīng)減少了50%，我做這行10多年了，從來沒有這樣缺錢。有銀行表示，2008年房地產(chǎn)貸款將減少30%。許多開發(fā)貸款項(xiàng)目，分行批準(zhǔn)了，報(bào)到總行時(shí)被攔了下來�！苯�蘇一大型房企的總經(jīng)理告訴記者。房地產(chǎn)屬于資金密集的長(zhǎng)周期行業(yè)，主要依賴銀行貸款。貸款充足時(shí)，投入的資金會(huì)產(chǎn)生8倍的乘數(shù)效應(yīng)，即每放貸100元，產(chǎn)生的效應(yīng)可以達(dá)到800元。貸款主要用來拿地，在一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)初期，開發(fā)商就能把資金騰挪出來再開發(fā)新的項(xiàng)目，而已經(jīng)開工建設(shè)的項(xiàng)目又可以用來再貸款。一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目要兩三年，因?yàn)橹芷陂L(zhǎng)，一筆貸款可以轉(zhuǎn)幾個(gè)項(xiàng)目。

    “2007年的金融調(diào)控將開發(fā)商的自有資金提高到了35%，并且嚴(yán)格規(guī)定項(xiàng)目開發(fā)到中后期才能貸款。今年以來的銀根緊縮，讓許多開發(fā)商隨時(shí)都感覺資金鏈會(huì)斷裂。我們公司的流動(dòng)資金比去年已經(jīng)減少了50%，有的開發(fā)企業(yè)開始聯(lián)合起來買一塊土地�！边@位總經(jīng)理說。

    南京網(wǎng)尚房地產(chǎn)公司總經(jīng)理胡光輝認(rèn)為，如果國家從緊的貨幣政策持續(xù)下去，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，新上市商品房的價(jià)格遲早會(huì)出現(xiàn)大跌，原因有二：首先，金融是房地產(chǎn)的“血脈”，從緊的貨幣政策不僅“卡”住了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“咽喉”，壓縮了開發(fā)企業(yè)的生存空間。同時(shí)，二套房、老小房、公積金貸款政策的收緊也限制了投機(jī)。如果貨幣持續(xù)從緊，開發(fā)商遲早會(huì)“拋盤”。其次，土地價(jià)格的降低最終將傳導(dǎo)到一手房，因?yàn)榈貎r(jià)下跌會(huì)大幅減少成本。

    胡光輝說，其實(shí)調(diào)控是很需要的，不調(diào)整樓市發(fā)展的后勁就沒了，因?yàn)橘徺I力被透支太多�，F(xiàn)在好房子、壞房子都一股腦漲價(jià)，這是不正常的。南洋地產(chǎn)(南京)公司總經(jīng)理鐘沛表示，2008年度預(yù)計(jì)銀行的放貸規(guī)模都會(huì)減少，大小房地產(chǎn)公司的資金都會(huì)緊張，競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)減弱，一些開發(fā)商開始找外資銀行貸款。預(yù)計(jì)2008年一手房的價(jià)格不會(huì)大幅度下跌，畢竟長(zhǎng)期供求關(guān)系沒有發(fā)生改變。

    調(diào)控將導(dǎo)致暴利直線下降 2008年樓市將掀并購潮

    “本輪調(diào)控主要有四個(gè)方面，與以往相比可操作性和力度都大大加強(qiáng)了。本輪調(diào)控與以往相比最大的不同是改變了資源的配置方式”，南京市房管局一名官員認(rèn)為。許多城市房地產(chǎn)稅收近年都大幅增長(zhǎng)，有的達(dá)地方財(cái)政的35%以上。為了獲得更高的土地收益，地方政府與開發(fā)商爭(zhēng)奪土地資源收益，推動(dòng)地價(jià)不斷上漲，最極端的表現(xiàn)是去年“面粉貴過面包”現(xiàn)象。而開發(fā)商囤積土地、坐地生財(cái)?shù)默F(xiàn)象也反映出這個(gè)產(chǎn)業(yè)資源分配的不合理。

    近期，緊縮貨幣政策減少了開發(fā)商瘋狂拿地的現(xiàn)象。北京、廣州、廈門、南京等城市土地拍賣價(jià)格均出現(xiàn)下跌現(xiàn)象，跌幅最大的達(dá)到6成，可以說土地價(jià)格正在回歸理性。土地調(diào)控力度的加大，也減少了開發(fā)商囤積土地的沖動(dòng)。通過對(duì)閑置土地的清查整頓、對(duì)延期開發(fā)土地的增值部分利潤(rùn)征收稅費(fèi)等措施，都給開發(fā)商釋放出一個(gè)明確的信號(hào)，坐地生財(cái)?shù)氖陆窈蟛粫?huì)再有。

    全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生就 2008房地產(chǎn)趨勢(shì)進(jìn)行了分析判斷。聶梅生認(rèn)為，關(guān)鍵還是個(gè)資金問題。但在聶梅生看來，2008年開發(fā)商不僅賺錢的空間相比于2007年將大幅度削減，想要獲得貸款額度也將被大大壓縮。她分析說，開發(fā)商目前的融資渠道主要是三大塊：銀行貸款、外資、股市。銀行貸款方面，不論是政府層面還是央行目前都在堅(jiān)持從緊。2007年第一季度貸款額度就占了全年的59%，由于第一季度放貸過猛，2007年第四季度，央行對(duì)地方銀行基本停貸。即使是信貸重新開閘的2008年第一季度，由于面臨3月份的全國人大會(huì)議，信貸緊縮肯定嚴(yán)格執(zhí)行，開發(fā)商日子不會(huì)太好過。聶梅生表示，“這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的優(yōu)勝劣汰會(huì)非常激烈。有錢的做長(zhǎng)線就可以過去了。但對(duì)于實(shí)力較弱的，假如今年房?jī)r(jià)上不去，銀行又不給貸款，那就虧了。這樣就被并購，被出讓，就會(huì)被淘汰出局。在各方面的壓力之下，今年企業(yè)的重組變化會(huì)非常激烈�！�