尤其是近日入市的高價(jià)地項(xiàng)目不得不走低價(jià)路線，開(kāi)盤價(jià)與樓面價(jià)的比值也比在去年低了一半，甚至已逼近拿地時(shí)預(yù)期售價(jià)的“底線”。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，昔日的輝煌卻成為上市之后的巨大負(fù)擔(dān)。

　　CBD豪宅 無(wú)奈走“親民路線”

　　“我們4.5萬(wàn)元的單價(jià)真是不貴，還送精裝修、家電等，并且這是CBD核心區(qū)域內(nèi)最后一個(gè)居住樓盤！”昨天上午，金茂府的銷售人員對(duì)記者表示，該項(xiàng)目從年初就開(kāi)始積蓄客戶，由于售價(jià)較低，三個(gè)月時(shí)間內(nèi)積蓄了1200組客戶，開(kāi)盤當(dāng)天240套房子終于售罄。

　　說(shuō)起廣渠路15號(hào)地當(dāng)初的輝煌，銷售人員的自信中卻透著無(wú)奈，當(dāng)初拿下這塊地時(shí)，樓面價(jià)（土地成本）就將近2萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在這般境遇，不得不說(shuō)是調(diào)控政策之下的“始料不及”。

　　歷史資料顯示，2009年6月30日，經(jīng)過(guò)近100輪的激烈競(jìng)價(jià)，中石化下屬的方興地產(chǎn)踴躍舉牌，力斬建外soho、保利地產(chǎn)等，終于以40.6億元的總價(jià)造就了北京新的總價(jià)地王。

　　當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)預(yù)期，這塊地要想不賠錢，必須定位為高端項(xiàng)目，而且毛坯房售價(jià)每平方米最少4萬(wàn)元以上。而就在今年4月中旬開(kāi)盤時(shí)，精裝修送家電每平方米也才賣到4.5萬(wàn)元，可見(jiàn)其定價(jià)已接近當(dāng)年預(yù)期的“底線”。

　　高價(jià)地扎堆開(kāi)盤 定價(jià)沒(méi)特殊待遇

　　除了廣渠門15號(hào)地之外，今年下半年，包括昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)常興莊村地塊、大興區(qū)亦莊鎮(zhèn)地塊、朝陽(yáng)區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)高井村地塊在內(nèi)的6個(gè)當(dāng)年的高價(jià)地塊均已進(jìn)入預(yù)備開(kāi)盤狀態(tài)。

　　“目前售價(jià)未定，但也只能是參考周邊樓盤來(lái)定價(jià)?！敝行判鲁卿N售人員對(duì)記者表示，售價(jià)有可能在2.5萬(wàn)元/平方米左右，跟周邊在售新盤價(jià)格一樣，并無(wú)特殊。

　　另外，在本月底入市的昌平區(qū)地王金科·巴登假日售價(jià)也預(yù)計(jì)在1.6萬(wàn)元/平方米左右，跟周邊在售新盤一個(gè)價(jià)位。

　　亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到目前，2011年入市的高價(jià)地項(xiàng)目，售價(jià)僅為當(dāng)初拿地時(shí)的樓面價(jià)兩倍左右，這個(gè)售價(jià)是業(yè)內(nèi)預(yù)期的“最保守的價(jià)格”，而2009年入市的高價(jià)地項(xiàng)目，售價(jià)都是樓面價(jià)的三倍甚至是四倍?？梢?jiàn)，在調(diào)控政策之下，其入市已與普通地塊一個(gè)待遇。

　　調(diào)控重壓之下 后期價(jià)格難拔高

　　據(jù)記者了解，2009年的數(shù)十塊高價(jià)地目前七成已入市銷售，而去年上市的項(xiàng)目雖然開(kāi)盤備受關(guān)注，但在調(diào)控的壓力之下，價(jià)格卻一直上漲乏力。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，分別位于大興、房山的金地仰山、綠地新里西斯萊公館、中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島三個(gè)項(xiàng)目均在2010年年中開(kāi)盤，當(dāng)時(shí)的開(kāi)盤價(jià)格為16000-18000元/平方米，目前仍在銷售，報(bào)價(jià)為18000-22000元/平方米，三個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)平均上漲了20%，比2010年商品住宅成交均價(jià)的上漲幅度低了22個(gè)百分點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)說(shuō)法

　　遭遇成本尷尬 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)被壓縮

　　高價(jià)地是在房地產(chǎn)市場(chǎng)高峰時(shí)期，開(kāi)發(fā)商看好行業(yè)發(fā)展前景，謀求更高利潤(rùn)回報(bào)，加大投資力度，競(jìng)相爭(zhēng)奪土地而造就的階段性產(chǎn)物。由于忽視了房地產(chǎn)行業(yè)的政策風(fēng)險(xiǎn)，在土地競(jìng)爭(zhēng)中人為抬高地價(jià)，致使本就占開(kāi)發(fā)成本大頭的土地成本進(jìn)一步提高。

　　據(jù)了解，去年開(kāi)盤的金地仰山等三個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目在2009年購(gòu)置土地的費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本，已經(jīng)占到項(xiàng)目開(kāi)盤定價(jià)的50%-60%，再加上建設(shè)成本、營(yíng)銷成本、管理成本等，將項(xiàng)目開(kāi)盤價(jià)格托到一個(gè)相對(duì)較高的價(jià)位，后期上漲空間必然受限，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)也極為微薄。

　　亞豪機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)郭毅分析，這些項(xiàng)目與其他同期開(kāi)盤的項(xiàng)目相比，處于同樣艱難的市場(chǎng)環(huán)境下，卻面臨著更高的開(kāi)發(fā)成本，項(xiàng)目面臨定價(jià)難題，價(jià)格過(guò)高制約成交，價(jià)格過(guò)低影響利潤(rùn)，如何在價(jià)格和銷量間尋找合理的平衡點(diǎn)成為關(guān)鍵。

　　特別是一季度開(kāi)盤的4個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目，均處于城市核心商務(wù)區(qū)周邊的稀缺位置上，只有提高品質(zhì)才能賣出價(jià)格，而品質(zhì)提高則意味著成本的進(jìn)一步增加。同時(shí)，更高的價(jià)格代表著意向客群的減少，銷售業(yè)績(jī)難以保證。從目前開(kāi)盤的這些項(xiàng)目來(lái)看，開(kāi)發(fā)商只得以利潤(rùn)換銷量，低價(jià)開(kāi)盤。