說(shuō)房?jī)r(jià)必漲必跌都是在戲言樓市

現(xiàn)在社會(huì)話(huà)題有一個(gè)共同傾向，那就是對(duì)于中國(guó)的房?jī)r(jià)問(wèn)題的探討都是非常熱衷。然而不同的是對(duì)于中國(guó)房?jī)r(jià)的未來(lái)走向可以說(shuō)是各執(zhí)一詞，爭(zhēng)論不休。我想究竟中國(guó)的房?jī)r(jià)未來(lái)怎樣，也都是一個(gè)大概的預(yù)測(cè)，即便是業(yè)界最頂尖最NB的專(zhuān)家學(xué)者也都不敢說(shuō)未來(lái)房?jī)r(jià)是必漲還是必跌。

任何事物都不可能是絕對(duì)的，哪怕你把理由陳述得再精準(zhǔn)，再全面，事實(shí)都有可能會(huì)因?yàn)槲磥?lái)的一個(gè)小因素而不會(huì)朝著預(yù)期方向發(fā)展。所以說(shuō)慣用這種標(biāo)題的人首先是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至老百姓的不尊重，也是對(duì)自己的不負(fù)責(zé)任。

為了能和這些人劃清界限，但同時(shí)又不能脫離他們，我今天也姑且用一回，也對(duì)大家、對(duì)自己不負(fù)責(zé)任一回吧。

不管是舉出的16種理由還是49種理由來(lái)說(shuō)明房?jī)r(jià)必跌的，也都是發(fā)揮了其聰明才智，也都是憑借自己對(duì)市場(chǎng)的深刻分析乃至綜合甚至再分析才得出的那些硬邦邦的理由來(lái)的。其實(shí)，他們講的一點(diǎn)錯(cuò)都沒(méi)有，又?jǐn)[事實(shí)、列數(shù)據(jù)、講道理，而且分析得頭頭是道、成熟深刻，但是一旦標(biāo)題用上了“必然”，我總覺(jué)得樓市就這么被“八卦了”，失去了本來(lái)很?chē)?yán)肅的權(quán)威性和論證度。

一、價(jià)格由價(jià)值決定，同時(shí)受供求關(guān)系影響。

看看日本的例子，日本因?yàn)槿硕嗟厣伲�所以舉國(guó)上下認(rèn)為日本的房子應(yīng)該大漲特漲，結(jié)果在最高峰時(shí)，東京及周?chē)�三個(gè)地區(qū)的理論地價(jià)超過(guò)美國(guó)整個(gè)國(guó)家及在美國(guó)忸約證券交易所上市的所有公司的凈資產(chǎn)值。在這樣的氣氛中，人不免狂熱，失去應(yīng)有的理智。所以恐怕不能因?yàn)樯虾５耐恋爻杀靖呔驼J(rèn)為上海房子的價(jià)值就應(yīng)該高達(dá)10000以上，因?yàn)橥恋氐膬r(jià)格并不代表價(jià)值。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)根本上開(kāi)始分析，看來(lái)是比較科學(xué)的。

二、人口結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。

從一般規(guī)律來(lái)看，25—35歲是結(jié)婚的高峰，也是第一次購(gòu)房的最高峰。上世紀(jì)60、70年代人口高峰期出生的人口，在2000年左右正好是處于買(mǎi)房、結(jié)婚的高峰。但2008年之后，當(dāng)1978年出生的人口年齡超過(guò)30歲以上時(shí)，我國(guó)的人口高峰期出生的人口將結(jié)束他們買(mǎi)房、結(jié)婚的高峰期了。2008年前后的人口結(jié)構(gòu)變化將非常明顯，2008年之后的結(jié)婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。這樣的人口變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可能是巨大的，因?yàn)橛绊懛績(jī)r(jià)的最重要原因是邊際需求因素，當(dāng)邊際需求減少時(shí)，價(jià)格肯定會(huì)下跌。

沒(méi)錯(cuò)，從我國(guó)國(guó)情出發(fā)，對(duì)于人口大國(guó)的中國(guó)，人口結(jié)構(gòu)變化卻是對(duì)房?jī)r(jià)影響是相當(dāng)大的。