北京房?jī)r(jià)07年年底出現(xiàn)下降現(xiàn)象，北京樓市是否遭遇寒流？

　　在中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)研究機(jī)構(gòu)，記者看到了他們對(duì)2007年最后四個(gè)星期北京房?jī)r(jià)的走勢(shì)分析，第一周北京房?jī)r(jià)下跌了10.09%，第二周下跌了0.75%，第三周上漲了12.88%，第四周下跌了20.25%，可以看出，北京房?jī)r(jià)在2007年的最后四周中，只有一周在上漲，其他三周都出現(xiàn)了不同程度的下跌，尤其是最后一周，跌幅超過(guò)了20%。那么究竟是什么原因使原本堅(jiān)挺的北京房?jī)r(jià)也出現(xiàn)下跌的態(tài)勢(shì)？

　　“大家確實(shí)對(duì)宏觀調(diào)控，然后收緊銀根，然后再加上出臺(tái)一系列相關(guān)這種政策，然后第二套住房等等貸款受限，這些東西，可能大家不像原來(lái)那么看好，大家心里上可能會(huì)有一些影響，有了這些影響時(shí)，對(duì)價(jià)格的預(yù)期也會(huì)有一些影響，這樣一旦影響的時(shí)候，消費(fèi)永遠(yuǎn)都是這樣，跟股市一樣，股市看好的時(shí)候都是大家看好，然后一旦要是悲觀的時(shí)候，它（價(jià)格）都是有一些影響的�！�

　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)，2007年11月底，北京市的平均房?jī)r(jià)是每平方米15162元，而在12月底，每平方米的價(jià)格降為12180元，月環(huán)比降幅為19.67%，其中北京的東城、西城、崇文、宣武四個(gè)內(nèi)城區(qū)在11月底的平均房?jī)r(jià)為每平方米23467元，而12月底則下降為18401元，跌幅高達(dá)21.59%，而朝陽(yáng)、豐臺(tái)、石景山、海淀四個(gè)外城區(qū)，在11底的平均房?jī)r(jià)為每平方米15829元，12月底降為14715元，降幅為7.04%。相反，北京通州、順義、房山、懷柔等十一個(gè)郊區(qū)在12月房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了較大幅度的上漲，讓記者疑惑的是，在過(guò)去的一個(gè)月，許多北京的開(kāi)發(fā)商宣稱北京的房?jī)r(jià)絕不會(huì)下降，與此同時(shí)，北京城區(qū)的房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了高達(dá)兩位數(shù)的跌幅，那么中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)是否科學(xué)？該系統(tǒng)的負(fù)責(zé)人黃瑜告訴記者，他們的數(shù)據(jù)來(lái)自于對(duì)北京所有在售樓盤的全樣本統(tǒng)計(jì)，其科學(xué)性毋庸置疑。

　　“每個(gè)樓盤都有它的成交量，那每個(gè)樓盤它有它的價(jià)格，由他組成主要的成分就是屬于一個(gè)市場(chǎng)的總量，還有這個(gè)樓盤在整個(gè)市場(chǎng)中的份額，還有就是它的這個(gè)價(jià)格，然后以這三個(gè)因素，我們來(lái)每一個(gè)組成的一個(gè)基本的元素，所有的再售樓盤做我們的全樣本，然后進(jìn)入我們這個(gè)系統(tǒng)模數(shù)里面進(jìn)行測(cè)算，然后得出我們的那個(gè)指數(shù)�！�

　　其實(shí)早在2007年的九、十月份，北京的樓市就開(kāi)始遭遇寒流，開(kāi)發(fā)商們發(fā)現(xiàn)，房子越來(lái)越不好賣了，這是位于北京朝陽(yáng)區(qū)重要商業(yè)地段的華業(yè)玫瑰郡家苑，這個(gè)樓盤早在今年8月24號(hào)就拿到預(yù)售許可證，但是截止到12月，總共638套房源，簽約銷售出去的僅僅只有2套。

　　“有沒(méi)有做過(guò)一些促銷？”

　　“本來(lái)現(xiàn)在就有折扣，我們現(xiàn)在一次性付款9.5折，按揭9.6折，目前就這種折扣�！�

　　盡管華業(yè)玫瑰郡家苑采取了打折等種種促銷手段，但并不能改變無(wú)人問(wèn)津的尷尬局面，與它相隔不遠(yuǎn)的另一座新樓盤--東岸樓盤，從10月開(kāi)盤以來(lái)，準(zhǔn)許銷售面積為17008平米，而截止到12月份的簽約面積也只有1780平米，僅為10%。

　　“應(yīng)該是去年（2006年）的房子跟今年（2007年）相比的話，是不是去年（2006年）好賣一些�！�

　　“對(duì)，那是肯定的，包括今年（2007年）年初，都好賣，都特別好，就是最近這幾個(gè)月不好賣了。”

　　北京樓市從火爆到蕭條的快速轉(zhuǎn)換，也讓樓盤的銷售員們感受到了深深寒意，一位在北京做了四年多的售樓工作的小劉告訴記者，現(xiàn)在是他售樓生涯最難過(guò)的時(shí)刻，因?yàn)橘u一套房子實(shí)在太難了。

　　小劉：“主要是房?jī)r(jià)太高了，還有別的城市房?jī)r(jià)，受降價(jià)的影響，現(xiàn)在很多購(gòu)房者都持著觀望的態(tài)度，都不愿意下手買房，等著呢�！�

　　房子不好賣，售樓人員也一下子從都市白領(lǐng)變成了低收入者，小劉告訴記者，售樓人員的工資結(jié)構(gòu)是底薪加提成，底薪大致在1000元左右，提成則通常是房?jī)r(jià)的千分之一到千分之三，過(guò)去樓市火爆的時(shí)候，他們一個(gè)月能拿好幾萬(wàn)的提成，現(xiàn)在連續(xù)好幾個(gè)月沒(méi)有賣出一套房，小劉每月只能拿1000元的底薪，這給他生活帶來(lái)了巨大的壓力。

　　小劉：“現(xiàn)在樓房賣不出去，工資也很低，現(xiàn)在準(zhǔn)備再換一個(gè)樓盤�！�

　　記者：“找到合適的樓盤了嗎？”

　　小劉：“沒(méi)有，樓盤都差不多，現(xiàn)在都不好找，都不好賣。”

　　不僅新樓盤不好賣，北京的二手房交易也經(jīng)營(yíng)慘淡，這是記者前不久在北京21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北區(qū)門店前所看到的景象，歲末年初的北京，氣溫已低于零度，但是這家二手房是價(jià)的工作人員卻不得不站在瑟瑟寒風(fēng)中招徠生意。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)工作人員：“聚點(diǎn)人氣�！�

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域經(jīng)理王飛勤：“你現(xiàn)在看了我們這邊，門口都有人接待，很冷就在外面站著，這是一個(gè)客戶市場(chǎng)反映出來(lái)的東西�！�

　　對(duì)于這些站在寒風(fēng)中的房產(chǎn)中介人員來(lái)說(shuō)，天氣寒冷并不可怕，可怕的是當(dāng)前樓市的寒冷，可能會(huì)讓他們失去飯碗。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)域市場(chǎng)總監(jiān)林蕾：“從我們實(shí)際門店的成交情況來(lái)看，下降比例還是比較明顯的，整個(gè)北京我們現(xiàn)在的得到的平均數(shù)據(jù)，下降20%到30左右�！�

    通過(guò)調(diào)查走訪記者發(fā)現(xiàn)，成交量的急劇萎縮，已經(jīng)成了近期北京二手樓市的最典型特征。

　　北京房產(chǎn)中介：“成交量下降了�！�

　　北京房產(chǎn)中介：“就是成交量下降的非常厲害。”

　　記者：“下降的有多厲害？這個(gè)月還沒(méi)開(kāi)單是不是？”

　　北京房產(chǎn)中介：“差不多�！�

　　北京房產(chǎn)中介：“成交量現(xiàn)在下降的比較厲害，一個(gè)月也就是業(yè)績(jī)?yōu)榱�。�?/P>

　　央行發(fā)布的《2007年第4季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查》顯示，北京居民購(gòu)房意愿較第三季度下跌了7個(gè)百分點(diǎn)，降幅位于全國(guó)七大城市之首，而王飛勤也告訴記者，正是由于持幣觀望的購(gòu)房人顯著增加了，這段時(shí)期，想要促成一筆買賣，越來(lái)越難了。

　　“我們以前做這種生意，做中介生意的話，一筆基本上兩天就搞定了，現(xiàn)在不是，帶客戶看房子我們最近發(fā)現(xiàn)非常的困難，基本上你帶他去，不看個(gè)十套、八套他根本不會(huì)下結(jié)論的，就硬到這種程度，看半個(gè)月然后最后告訴你結(jié)論不買，這正常，他現(xiàn)在怕自己買虧了，總是在猶豫，怕自己買了后悔�！�

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的工作人員告訴記者，越來(lái)越多的跡象表明，北京二手房產(chǎn)市場(chǎng)中買方和賣方的博弈，近期已經(jīng)發(fā)生了顯著變化，買方已經(jīng)完全占據(jù)在主導(dǎo)地位，他們的態(tài)度直接決定了北京樓市的成交量和價(jià)格走勢(shì)。

　　“兩個(gè)月以前，你說(shuō)他（看房人）出來(lái)看房不帶錢，不帶卡的幾乎很少，他就害怕自己什么，害怕自己看中了一套好房子，當(dāng)時(shí)沒(méi)有訂，過(guò)半個(gè)小時(shí)被別人訂了，這種心理起碼是有的，他現(xiàn)在不用帶錢出來(lái)看房了，不帶卡出來(lái)看房了，他心里很踏實(shí)了，他知道就是說(shuō)時(shí)間的天平是傾向于他的，他的籌碼比較多。”

　　那么市場(chǎng)中買賣雙方位置的變化，又將會(huì)把北京房?jī)r(jià)引向何方？

　　王飛勤：“目前市場(chǎng)上北京房?jī)r(jià)大家都覺(jué)得好像，心里每個(gè)人都期望跌，現(xiàn)在是大家心態(tài)變了，心態(tài)轉(zhuǎn)換了，就是說(shuō)已經(jīng)變得就是說(shuō)我再等等看，既然你一萬(wàn)七能降到一萬(wàn)五，說(shuō)不定還能降得多，這么一種期望值。”

　　當(dāng)前北京的房?jī)r(jià)有多少合理性？從事了14年房地產(chǎn)價(jià)格研究的黃瑜給記者打了這樣一個(gè)比方，如果在北京買一套九十平方米的普通住房，至少需要花一百萬(wàn)，而這筆錢可以讓你在北京的五星級(jí)酒店包十年的房，可以讓你在同等位置租二十年的房，那么你是不是應(yīng)該在現(xiàn)在這個(gè)價(jià)位上買房，每個(gè)購(gòu)房者似乎都該慎重。

　　“這有些看你怎么算這個(gè)帳，怎么看這個(gè)市場(chǎng)了，那也許經(jīng)過(guò)幾年房子這種就是包括隨著你自己財(cái)富的增長(zhǎng)，你自己購(gòu)買能力的增強(qiáng)，過(guò)幾年的話，你再拿出一百多萬(wàn)來(lái)買房子可能就不是個(gè)事了。”

　　成交量萎縮，開(kāi)發(fā)商暗降，房屋市價(jià)下跌三部曲同樣在深圳、廣洲上演

　　剛才我們看了北京的房?jī)r(jià)走勢(shì)，現(xiàn)在再來(lái)看看深圳和廣州，它們的樓市情況又怎么樣？

　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)中國(guó)十大城市的研究分析，深圳和廣州使最早出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的兩個(gè)城市，記者看到，在今年的十月份，深圳和廣州兩地的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了下降的拐點(diǎn)，這種下跌的趨勢(shì)一直持續(xù)到12月份。

　　“廣州、深圳這是9月份的線在這，然后10、11、12，你可以看到，深圳已經(jīng)明顯有一些下滑這種趨勢(shì)，廣州是這條線，這個(gè)是9月在這，他可能比深圳稍微緩了一下，到10、11、12也是有下滑的趨勢(shì)。”