經(jīng)濟年鑒這樣記載，1998年，東南亞的樓價一落千丈，亞洲金融危機席卷而來。中國盡管沒有受到危機直接沖擊，但不可避免地面臨著內(nèi)需不足、消費不旺的局面。要保證經(jīng)濟增長"爭8（8%）保7（7%）"的目標，"拉動內(nèi)需"成為當時經(jīng)濟工作中的迫切任務(wù)。

　　經(jīng)濟學(xué)家們認為，值此風(fēng)口浪尖啟動房改，事實上是政府實施"積極拉動內(nèi)需政策"的重要措施之一。在這樣的背景下，"加快住房建設(shè)，促進住宅產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點"便被明確為房改的指導(dǎo)思想。畢竟，住宅建設(shè)的產(chǎn)業(yè)鏈很長，上下游囊括了建材、化工、鋼鐵、家具、家電等數(shù)十個行業(yè)。

　　曾參與當年房改政策制定過程的顧云昌說，啟動房改的最初動機就是要使房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，這在那時，目標清楚。

　　"如果沒有1998年的住房制度改革，就不會有今天中國的房地產(chǎn)市場；如果沒有2003年《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(18號文)，也就不會出現(xiàn)房地產(chǎn)市場如此快速的發(fā)展。"房地產(chǎn)名嘴易憲容說。

　　18號文第一次明確了房地產(chǎn)的重要支柱產(chǎn)業(yè)地位。從此，這個產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，遍地流金。這大抵可從以下兩處管中窺豹：

　　豪華住交會見證了地產(chǎn)業(yè)的輝煌。在2004年住交會頒獎典禮上，一位主持人插科打諢："都說住交會是中國房地產(chǎn)界的奧斯卡，我看它比電影界的奧斯卡更厲害，起碼我們的獎項就比奧斯卡多得多。"

　　策劃人王志綱常常出沒于住交會，他調(diào)侃地概括，住交會就是"地產(chǎn)騾馬市"、"現(xiàn)代名利場"。有"錢"的企業(yè)來這里進行交流，尋求合作，同時尋求獎項的"肯定"；而有"名"的人則來此希望更加有名，從而讓"名"變成"利"。
　　
　　《福布斯》富豪榜則印證了這個行業(yè)的富有。2007年的《福布斯》中國富豪榜百強榜單被譏為"房地產(chǎn)老板名錄"。前十名中國富豪中有5名是主業(yè)涉及房地產(chǎn)的企業(yè)家，占比為50%；前百名中國富豪中有39位從事房地產(chǎn)行業(yè)，占比近40%。這些富豪不是在房地產(chǎn)開發(fā)中發(fā)家致富，就是因房地產(chǎn)業(yè)利潤太厚，令他們無法抗拒，繼而轉(zhuǎn)戰(zhàn)這一行。

　　對于房地產(chǎn)業(yè)為什么出了這么多富豪，王石有過一個經(jīng)典的解釋：原因很簡單，房地產(chǎn)行業(yè)是中國所有能夠上規(guī)模的行業(yè)里面，惟一從一開始起就對民營經(jīng)濟完全開放的行業(yè)。

　　解釋不無道理，但并不完全，其中顯然還有一個行業(yè)利潤率的問題。一些房地產(chǎn)研究者試圖用繁雜的數(shù)據(jù)說明房地產(chǎn)業(yè)的資本高回報，但苦于利潤在關(guān)聯(lián)企業(yè)中的頻繁轉(zhuǎn)移，很難以精密的計算，作出準確的判斷。但一些事實顯而易見：南京某樓盤出現(xiàn)一天內(nèi)每平方米上漲1200元的怪事；上海一些樓盤10月份的售價是2月份開盤價的2倍；杭州的開發(fā)商說，房價高得連他們自己也看不懂。在一個行業(yè)成本不可能出現(xiàn)巨大變動的短時期內(nèi)，房價變動如此之大，此中玄機不言而喻。

　　房改20年的美麗與哀愁

　　歷史會銘記房改的功績。20年間，中國住房狀況發(fā)生了翻天覆地的變化，現(xiàn)在80%以上的家庭擁有了自己的房產(chǎn)，在城鎮(zhèn)人口大量增加的前提下，城鎮(zhèn)人均住房面積從1978年的不足7平方米升至27平方米。"十五"期間，城鎮(zhèn)居民人均居住面積平均每年增加1.02平方米，遠快于全面房改前。房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)展帶動幾十個行業(yè)，拉動國民經(jīng)濟增長，自不待言。

　　歷史同樣會記取房改有待完善的缺憾。

　　其一，在住房體制轉(zhuǎn)換上矯枉過正，甩包袱過疾，"全盤市場化"直接導(dǎo)致保障短腿。保障體系嚴重缺失，百姓對高房價的切膚之痛由此而生。

　　世界上沒有一個國家和地區(qū)可以全福利的方式解決安居問題，世界上也沒有一個國家和地區(qū)能用全市場的方式破解住房難題。

　　1998年，被看作房改綱領(lǐng)性文件的國發(fā)23號文令新中國延續(xù)了近半個世紀的福利分房制度壽終正寢，"市場化"成了房地產(chǎn)市場的主題詞。同時，23號文提出"建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系"，明確"最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價的商品住房"，甚至還規(guī)定經(jīng)濟適用房能夠覆蓋的群體占到城市人口的60%～70%。

　　遺憾的是，在隨后各地掀起瘋狂的"造城運動"的背景之下、在"市場化"的冠冕掩蓋起"借地生財"真實意圖的潮流之中，"多層次住房供應(yīng)體系"被冷落了、遺忘了。經(jīng)濟適用房占住宅總投資的比例不到5%，且逐年下降；有的城市竟沒有經(jīng)濟適用房、廉租房政策。在上海的房地產(chǎn)市場，壓根兒就沒有經(jīng)濟適用房一說，截至2007年，全市享受實物配租的廉租房不過2萬來戶。

　　斗轉(zhuǎn)星移。十年后，人們無法否認，當年過分強調(diào)房地產(chǎn)全盤市場化對拉動內(nèi)需的作用時，顧此失彼了，甚至走向了極端--重市場、輕保障。由于住房保障體系的虧欠缺失，覆蓋面非常狹窄，大量購買力低下、本該在保障體系內(nèi)解決安居問題的居民，被裹挾進商品房市場之中，從而導(dǎo)致了剛性需求始終不能得到分流，供求失衡，房價上行。這就是"十年一覺安居夢，房價已上九重霄"的重要原因之一。

　　其二，城市動拆遷過速，導(dǎo)致大量被動的剛性需求集中釋放，沖進市場，加劇供求緊張；而政府因財力所限，補償、安置又不到位，不和諧因素由此滋生，動拆遷產(chǎn)生的上訪甚至成為一些城市"流動的傷痕"。

　　1980年代以前，國家城建欠賬太多，舊城改造是改善底層市民居住環(huán)境的重要途徑甚至是惟一途徑，遂有"窮人安居靠動遷"之說。譬如上海，在1988年房改啟動時，有危棚簡屋365萬平方米，市區(qū)住房成套率僅31.6%，絕大部分住房沒有煤氣和衛(wèi)生設(shè)備，100萬只馬桶、80萬只煤球爐仍在這座城市游走。動遷改造是必須的，也是市民期盼的。

　　問題出在規(guī)模與速度上。以東部沿海某城市為例，最近十年每年的動拆遷戶數(shù)都在7萬～8萬，每年創(chuàng)造出800萬平方米左右的住房需求。2002年，當?shù)刈≌�總銷售面積為1848萬平方米，動拆遷導(dǎo)致的剛性需求占了近一半。

　　如此大拆大建盡管能帶來種種好處：促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、政府可以從中獲得大量商業(yè)用地和交通用地、城市面貌和功能得以優(yōu)化，但受限于財力，動拆遷安置、補償普遍引起不滿，前些年強遷大量發(fā)生，甚至流血沖突也時有耳聞。近年來，不滿動拆遷已成為各級上訪的主要誘因。"釘子戶"、"上訪戶"的大量存在需要反省的也許不應(yīng)是個體，而是地方有沒有掘地生財、大搞形象工程、政績工程的成分在？

　　其三，從房地產(chǎn)市場攫取過多，地方政府對房地產(chǎn)形成了路徑依賴。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會人居環(huán)境委員會副秘書長王振亮博士作過有關(guān)研究，從沿海某城市"十五"期間房地產(chǎn)開發(fā)的詳盡數(shù)據(jù)分析中得出結(jié)論：地方政府是商品住房行業(yè)最大的得利者。

　　"十五"期間，這個城市的住宅一級市場完成新建住宅銷售11467萬平方米，銷售額達7144億元，具體構(gòu)成如下：

　　1.建設(shè)安裝費：按低層、多層、高層綜合計算為1500元/平方米，共計約1720億元，占房價的24.08%。

　　2.土地成本費：即土地出讓金，中心城區(qū)與郊區(qū)平均計算為1500元/平方米，共計約1720億元，占房價的24.08%。

　　3.開工前期費用和竣工驗收費用：共計528億元，占房價的7.40%。具體由三項組成：政府行政審批（63項）100元/平方米，計115億元；中介機構(gòu)費用（17項）60元/平方米，計69億元；公共事業(yè)單位（壟斷企業(yè)如電力130元/平方米、上下水、通信、網(wǎng)絡(luò)、燃氣等）300元/平方米，計344億元。

　　4.大市政配套費和人防費：380元/平方米，本應(yīng)支出436億元，按照政策規(guī)定，動遷安置房減免此項費用。以動遷安置房占一手住宅總量的20%計算，減免數(shù)為87億元。于是，此項費用總計為349億元，占房價的4.88%。

　　5.住宅小區(qū)道路綠化環(huán)衛(wèi)安保等建設(shè)費：200元/平方米，計229億元，占房價的3.21%。

　　6.開發(fā)企業(yè)管理、營銷、不可預(yù)見費:按照銷售額3%計算：214億元，占房價的3%。

　　7.開發(fā)企業(yè)開發(fā)貸款利息：按照行規(guī)，一般占營業(yè)額的2%，共計143億元，占房價的2%。

　　8.營業(yè)稅收：包括營業(yè)稅及其附加5.5%和土地占用費等1%，共計464億元，占房價的6.50%。

　　9.企業(yè)所得稅預(yù)征：按照營業(yè)額15%計算利潤，所得稅率33%，共計354億元，占房價的5.00%。2006年起，按照營業(yè)額20%計算利潤。

　　在以上9項中，屬于政府的收入有：第二項"土地出讓金"（1720億元）、第三項中的政府行政審批費（115億元）、第四項大市政配套費和人防費（349億元）、第八項營業(yè)稅收（464億元）、第九項企業(yè)所得稅預(yù)征（354億元），共計約3002億元。

　　將銷售額7144億元減去以上九項支出，就是開發(fā)商的得利：約1336億元。

　　壟斷企業(yè)如水電煤氣等部門、通信部門的收入，相當于上述第三項中的"公共事業(yè)單位"收費，計344億元。

　　商業(yè)銀行從開發(fā)企業(yè)貸款和住房消費貸款中獲得利息收入總計約314億元。

　　綜上分析，政府是商品住房開發(fā)中最大的獲利者，開發(fā)商次之，接下來是壟斷行業(yè)和商業(yè)銀行。

　　由此，人們便不難理解為什么近年諸多城市"地王"在加速度推陳出新，土地出讓市場的抬價近來發(fā)展到近乎瘋狂的地步。供求緊張固然是當前房價上行的因素，但坦白地說，一些地方政府"以樓市引領(lǐng)地方經(jīng)濟"的錯誤觀念并沒有得到根本的轉(zhuǎn)變?nèi)允侵饕�。不可否認，房地產(chǎn)業(yè)能對地方經(jīng)濟起到促進作用，但過度強調(diào)這種靠"吃子孫飯、斷子孫糧"換來的眼前好處，極有可能引發(fā)土地資源的濫用、消費能力的透支，并進而產(chǎn)生出一系列經(jīng)濟、社會問題。