目前有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商正增加土地儲(chǔ)備，資金需求能否滿(mǎn)足成為它們面臨的新挑戰(zhàn)

　　昨日，華人置業(yè)集團(tuán)發(fā)布2007年年報(bào)稱(chēng)，公司去年公司營(yíng)業(yè)額約8446.9百萬(wàn)港元，同比增長(zhǎng)77.3%；毛利為1936.5百萬(wàn)港元，較2006年同期上升1.1倍。

　　事實(shí)上，截至昨日，已有超過(guò)30個(gè)地產(chǎn)上市公司公布了2007年年報(bào)。昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》在對(duì)部分已公布2007年年報(bào)的地產(chǎn)上市公司進(jìn)行梳理時(shí)發(fā)現(xiàn)，大多地產(chǎn)上市公司2007年的凈利潤(rùn)、營(yíng)業(yè)額都較2006年有所上升。

　　數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)：房產(chǎn)上市企業(yè)利潤(rùn)維持高位

　　盡管宏觀調(diào)控不止，但在2007年房?jī)r(jià)整體上揚(yáng)的大背景下，較多房地產(chǎn)上市公司的凈利潤(rùn)，還是同比出現(xiàn)較大幅度的上升。

　　部分地產(chǎn)上市公司2007年年報(bào)顯示：棲霞建設(shè)2007年利潤(rùn)總額為6.31億元，較2006年同比上升70.09%；金地集團(tuán)2007年利潤(rùn)總額17.97億元，同比上升166.39%；萬(wàn)業(yè)企業(yè)2007年利潤(rùn)總額5.56億元，同比增加222.22%；萬(wàn)通地產(chǎn)2007年凈利潤(rùn)1.65億元，同比增長(zhǎng)461.14%；泛海建設(shè)2007年凈利潤(rùn)65318.72萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)超過(guò)150%；SOHO中國(guó)2007年純利潤(rùn)19.66億元，同比增長(zhǎng)477%……

　　在談及華人置業(yè)集團(tuán)2007年全年業(yè)績(jī)時(shí)，該集團(tuán)主席、行政總裁及執(zhí)行董事劉鑾雄表示："集團(tuán)的毛利增加，主要是多個(gè)利好因素所支持。集團(tuán)因應(yīng)租戶(hù)收入增加而調(diào)整租金，使多個(gè)投資物業(yè)的租金收入較去年增加。此外，重新包裝的商場(chǎng)亦為租金收入帶來(lái)顯著增長(zhǎng)。"

　　原因分析：營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)得益于快速銷(xiāo)售

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)模在不斷擴(kuò)展，因此開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的房源量也有一定增加，從而導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)收入的增加。

　　事實(shí)上，多家房產(chǎn)公司凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)，都與銷(xiāo)售量上升有較為密切的關(guān)系。購(gòu)房者越來(lái)越青睞品質(zhì)較高及有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)，因此，在宏調(diào)背景下，知名房產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額不會(huì)受到很大影響。

　　復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司發(fā)布年報(bào)稱(chēng)，2007年全年，復(fù)地集團(tuán)營(yíng)業(yè)額及毛利分別較上年度上升58.8%及30.2%。對(duì)于營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)，復(fù)地集團(tuán)總裁范偉表示，主要是2007年度項(xiàng)目入賬面積比2006年增加，入賬物業(yè)的售出價(jià)格也較上年增加。回顧2007年，該集團(tuán)銷(xiāo)售總建筑面積約為78.109萬(wàn)平方米 （含集團(tuán)擁有股權(quán)的合資公司項(xiàng)目），按權(quán)益計(jì)，銷(xiāo)售面積較2006年全年約增長(zhǎng)30.1%。2007年，復(fù)地相繼有40項(xiàng)項(xiàng)目 （含集團(tuán)擁有股權(quán)的合營(yíng)公司項(xiàng)目）處于開(kāi)發(fā)過(guò)程中，總建筑面積約為253.0402萬(wàn)平方米。

　　金豐投資3月8日發(fā)布的年報(bào)亦顯示，2007年，公司營(yíng)業(yè)收入12.1579余億元，較2006年增加235.15%。

　　金豐投資認(rèn)為，營(yíng)業(yè)收入的大幅度增長(zhǎng)，主要得益于公司正步入房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益期，金豐藍(lán)庭、海上夢(mèng)苑等多個(gè)項(xiàng)目均有銷(xiāo)售收入入賬。因此，住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入、利潤(rùn)與2006年同期相比有較大幅度的增長(zhǎng)。同時(shí)，2007年全年歸屬母公司的凈利潤(rùn)總額較2006年增長(zhǎng)39.26%，創(chuàng)歷史新高。

　　房屋售價(jià)上漲是主因之一

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，局部區(qū)域房?jī)r(jià)的上升，亦是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)的主要因素之一。

　　對(duì)于營(yíng)業(yè)額的增長(zhǎng)，SOHO中國(guó)認(rèn)為，其主要原因是在該年結(jié)算的銷(xiāo)售并交付使用建筑面積及平均售價(jià)的增加。結(jié)算的建筑面積由2006年的84143平方米，增加至2007年的282052平方米（不含車(chē)庫(kù)）。結(jié)算物業(yè)的平均售價(jià)由20403元/平方米，上升至2007年的24441元/平方米，增長(zhǎng)幅度達(dá)到20%。

　　與此同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司年報(bào)稱(chēng)，截至2007年底，全年?duì)I業(yè)額48.71億元，較2006年同期上升139%。期內(nèi)，銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)大幅上揚(yáng)，北京住宅每平方米均價(jià)約1.7萬(wàn)元，升37%；京外住宅每平方米均價(jià)約5815元，升21%。住宅銷(xiāo)售比例也從2006年的61%提升至2006年度的79%。

　　首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司去年簽約售樓72萬(wàn)平方米，增加6.4%，其中住宅部分占59萬(wàn)平方米，商業(yè)和寫(xiě)字樓部分簽約則占13萬(wàn)平方米；實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售收入80億元，比對(duì)06年減少6.8%，其中住宅部分簽約銷(xiāo)售收入約63.5億元，商業(yè)和寫(xiě)字樓部分約15.2億元。

　　今年走勢(shì)：實(shí)力公司紛紛增加土地儲(chǔ)備

　　復(fù)地集團(tuán)去年加強(qiáng)了土地儲(chǔ)備的力度。年報(bào)顯示，復(fù)地集團(tuán)去年通過(guò)參與土地競(jìng)投及股權(quán)收購(gòu)等方式，在2007年共取得了7個(gè)項(xiàng)目，可建建筑面積總計(jì)約475萬(wàn)平方米。范偉表示，復(fù)地將通過(guò)全國(guó)性的發(fā)展戰(zhàn)略，積極通過(guò)收購(gòu)或拍賣(mài)方式增加土地儲(chǔ)備。

　　復(fù)地集團(tuán)去年增加的土地儲(chǔ)備，除了住宅用地外，還增加辦公、商業(yè)及酒店用地。截至2007年12月31日，復(fù)地共擁有總建筑面積約950萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，分別位于上海、北京、南京、無(wú)錫、杭州、天津、武漢、重慶及西安等9個(gè)城市。集團(tuán)目前的土地儲(chǔ)備總量足夠未來(lái)4~5年的發(fā)展需要，為集團(tuán)長(zhǎng)遠(yuǎn)的高速發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。

　　金地集團(tuán)2007年年報(bào)顯示，集團(tuán)當(dāng)年新增土地504萬(wàn)平方米，總體土地儲(chǔ)備已達(dá)到1136萬(wàn)平方米。

　　榮盛發(fā)展2007年年報(bào)亦顯示，2007年度共獲得新項(xiàng)目8個(gè)，儲(chǔ)備規(guī)劃建筑面積197.06萬(wàn)平方米，截至2007年底，該公司在建和擬建的建筑面積達(dá)到約467.59萬(wàn)平方米。2008年以來(lái)又新增項(xiàng)目3個(gè)，建筑面積合計(jì)約82.9萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備建筑面積進(jìn)一步達(dá)到553萬(wàn)平方米，按照年均開(kāi)發(fā)150萬(wàn)平方米計(jì)算，目前的土地儲(chǔ)備可以滿(mǎn)足公司未來(lái)3年以上的高速發(fā)展需要。

　　地產(chǎn)商面臨資金需求挑戰(zhàn)

　　在獲得充足土地資源后，后續(xù)開(kāi)發(fā)仍是對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈的考驗(yàn)。與此同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士指出，除了開(kāi)工項(xiàng)目投資外，部分地產(chǎn)公司落實(shí)增加持有型物業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，也需要大量資金；同時(shí)，進(jìn)一步增加土地儲(chǔ)備也需要大量資金。

　　金豐投資年報(bào)顯示，根據(jù)公司新一輪的發(fā)展戰(zhàn)略，公司新項(xiàng)目的儲(chǔ)備和新業(yè)務(wù)的拓展，都需要大量的資金作為支撐。公司現(xiàn)有的資金規(guī)模和單一的銀行融資方式，將無(wú)法適應(yīng)企業(yè)快速發(fā)展的要求。公司將在嚴(yán)格控制資產(chǎn)負(fù)債率的前提下，改善現(xiàn)有財(cái)務(wù)融資結(jié)構(gòu)，積極拓展新的融資渠道，解決企業(yè)發(fā)展面臨的資金瓶頸。

　　據(jù)悉，2008年金豐投資尚有多個(gè)項(xiàng)目將要后續(xù)或啟動(dòng)，如上海松江九亭的金豐藍(lán)庭、盧灣區(qū)的世茗國(guó)際大廈，以及參股35%的安徽馬鞍山的東方明珠世紀(jì)花園等項(xiàng)目。

　　泛海建設(shè)亦在2007年年報(bào)中表示，"為保證資金供給，滿(mǎn)足公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，公司擬通過(guò)資本市場(chǎng)募集資金、拓寬融資渠道，擴(kuò)大融資規(guī)模，通過(guò)銀行新增授信（貸款）以及項(xiàng)目銷(xiāo)售回款等措施解決資金問(wèn)題"。