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深圳樓市發(fā)展態(tài)勢(shì)深度分析
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-7-24
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 深圳 房地產(chǎn) 房?jī)r(jià) 東莞 樓市 銀行 樓盤
- 中研網(wǎng)訊：
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深圳斷供會(huì)否影響樓市調(diào)控？
深圳房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，許多人發(fā)現(xiàn)他們過去買的房子其價(jià)值正在不斷縮水，他們所欠銀行的購房貸款，其數(shù)額甚至超過了房子現(xiàn)在能賣出的市場(chǎng)價(jià)，也就是說，這些房子已經(jīng)成了負(fù)資產(chǎn)，而一些房主則是選擇把房子扔給了銀行，當(dāng)然他們也不再償還銀行的貸款，我們就來認(rèn)識(shí)深圳的一位李小姐。
房?jī)r(jià)縮水已成負(fù)資產(chǎn)，斷供者認(rèn)為此時(shí)不斷待何時(shí)？
英郡年華是深圳市布吉的一個(gè)樓盤，李小姐今年初在這里通過按揭買了一套40多平米的一居，但是在交了三個(gè)月的月供后，李小姐決定斷供--就是不再向銀行交納月供，這套房子她不要了。
深圳英郡年華樓盤斷供業(yè)主李小姐："太過分了，拼命地降價(jià)，現(xiàn)在布吉整個(gè)樓盤，英郡是很出名的，它降價(jià)降得很出名，你們應(yīng)該知道，我不知道它這是在干嗎。"
李小姐購買英郡年華的單價(jià)是11000多元，很多早一點(diǎn)購買的業(yè)主價(jià)格更高，最高的是13000多元，但是現(xiàn)在，這里新開的英郡年華三期售價(jià)只有6888元，跌幅超過了40%。
李小姐："它的跌價(jià)太嚇人了，今天是6888元，是不是再過一個(gè)月就是5888元，都有可能。"
不僅如此，李小姐他們買的是毛坯房，現(xiàn)在6888的新房不僅送精裝修，還有一系列的優(yōu)惠。
深圳英郡年華業(yè)主劉先生："原來是12000元，現(xiàn)在是6888元，送裝修，送全套家電，名牌家電，它做的廣告就是說帶個(gè)牙刷就可以入住，說非常超值，據(jù)說下一步還會(huì)送車，上次來的時(shí)候開發(fā)商就承諾，會(huì)在10套房子里面送一輛車。"
李小姐："現(xiàn)在我那個(gè)房子估計(jì)也就是30萬元都沒人要了，太不負(fù)責(zé)任了，它每天都在跌價(jià)。"
李小姐說，這套房子已經(jīng)是實(shí)實(shí)在在的負(fù)資產(chǎn)，因?yàn)檫@套房子30萬都賣不到，但是他卻欠了銀行40多萬元的貸款，如果他繼續(xù)養(yǎng)這套房，還貸加利息一共要付給銀行100萬元左右。
李小姐："我寧愿這套房子不要了，什么都不要了，大不了以后租房子，也只能是這樣。"
據(jù)了解，英郡年華大部分去年和今年上半年購房的業(yè)主都和李小姐一樣，賣掉房產(chǎn)還不夠償還貸款，處于負(fù)資產(chǎn)狀況，李小姐是這個(gè)月剛剛斷供，和他一起斷供的還有兩個(gè)人。
李小姐："然后跟我一個(gè)樓層的是斷了兩個(gè)月了，還有一個(gè)斷了3個(gè)月了。"
記者了解到，目前斷供的不僅有像李小姐這樣買房自住的人，還有很多是炒樓客，張先生在深圳的一家知名房地產(chǎn)中介公司工作，他告訴記者，他們公司就有兩位炒樓客，去年分別在南海玫瑰園、半島城邦等樓盤購進(jìn)了多套房產(chǎn)，目前這幾套房產(chǎn)都已經(jīng)斷供。
"市場(chǎng)好的時(shí)候，行業(yè)里面的經(jīng)理都會(huì)想拿一部錢去買房，市場(chǎng)好的時(shí)候無所謂，現(xiàn)在市場(chǎng)差完全沒辦法。"
風(fēng)雨，深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他的博客在深圳非常有影響力，根據(jù)他了解的情況，現(xiàn)在深圳的斷供現(xiàn)象正在快速蔓延。
深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人風(fēng)雨："鬧著要斷供的有泰華陽光海，有半島城邦一些買高價(jià)房的二手業(yè)主，還有奧城，這些樓盤的業(yè)主他們?cè)诨?萬多元購買的這些業(yè)主，在房?jī)r(jià)跌到2萬元時(shí)候，他們有些人也選擇了斷供，像奧城，據(jù)我們掌握的一個(gè)不完全的數(shù)據(jù)現(xiàn)在就有20多套業(yè)主已經(jīng)斷供。"
斷供這個(gè)詞，很多人可能還是第一次聽說，但說到美國的次貸危機(jī)，大家都知道，它的導(dǎo)火索就是大量貸款人還不了房貸，結(jié)果銀行壞帳劇增，引起一場(chǎng)軒然大波，次貸危機(jī)讓全世界談虎色變，深圳現(xiàn)在越來越多的購房者斷供，也讓我們不得不擔(dān)心，這會(huì)不會(huì)對(duì)銀行帶來沖擊？再來看看銀行的情況。
和李小姐一起斷供的共有三個(gè)人，目前，銀行正在對(duì)斷供三個(gè)月的業(yè)主進(jìn)行催繳。
李小姐："他說就是每天打電話給他，然后就變成每天發(fā)信息，然后我說三個(gè)月了是不是要有起訴函給你了，他說反正寄就寄了，如果開庭的話他說他也不會(huì)去，反正就不管了。"
對(duì)斷供后可能面臨的法律問題，李小姐說他們也都考慮過，并且曾經(jīng)咨詢過律師。
李小姐："其中的一個(gè)業(yè)主跟我講過我就剩一個(gè)人了，沒有錢了，就剩一個(gè)人，你要怎么樣。"
記者："那你呢？"
李小姐："我可能也就是，本來自己名下也沒什么錢，沒有固定工作，也沒有固定收入，大不了我回家嫁人了，把我逼得真的沒有辦法生存了，就這樣子。"
李小姐認(rèn)為，其實(shí)最大的輸家還是他們這些買房者。
李小姐："損失最大的就是我個(gè)人，開發(fā)商他是拿到錢了，銀行也是拿到了我的首付，或者是拍賣我的房子，也會(huì)得到錢，損失最大的就是我，以后我名下不能有任何錢，然后還要規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)，包括它一直催討，或者一些在法律上，很麻煩，相當(dāng)麻煩。"
深圳的各家銀行對(duì)斷供是什么樣的態(tài)度，這是中國銀行設(shè)在英郡年華的網(wǎng)點(diǎn)。
記者："大家要斷供了你們銀行緊張嗎？"
中國銀行深圳分行工作人員："總之?dāng)喙⿲?duì)你們自己不好，你們這些問題你們自己看，對(duì)信用會(huì)有影響。"
記者："但是你想想你們銀行八九十萬，上百萬的款放出去了，收不回來的話，你不害怕嗎？損失應(yīng)該銀行更大吧。"
中國銀行深圳分行工作人員："不會(huì)。"
記者："當(dāng)然我只損失了10來萬元，你們損失上百萬元？"
中國銀行深圳分行工作人員："我們還有發(fā)展商那里幫我們做保證房。"
銀行和發(fā)展商之間有過什么樣的擔(dān)保？記者不得而知，但是記者了解到，其實(shí)銀行的風(fēng)險(xiǎn)很大，因?yàn)楹芏嚆y行在給業(yè)主辦理貸款時(shí)，業(yè)主的首付都只有10%，也就是一成，而按照中國人民銀行的規(guī)定，業(yè)主購房的首付從來就沒有低于過20%。
"折后成交價(jià)是102萬元，十天內(nèi)支付樓價(jià)首付款之10%，就是一成，11萬4千元。"
李小姐："本來按國家規(guī)定是兩成，銷售當(dāng)時(shí)也是為了賣房子幫我墊了一成，只付了6萬元，其它兩個(gè)業(yè)主斷供的都是跟我一樣的。"
記者了解到，在去年深圳樓市最熱時(shí)，甚至有很多業(yè)主買房是零首付。
記者："零首付你們以前那個(gè)銀行做得比較多？"
深圳某房產(chǎn)中介工作人員："哪家銀行都有。"
零首付和首付只有一成的購房者因?yàn)槌杀据^低，最有可能首先選擇斷供，目前深圳斷供現(xiàn)象有多嚴(yán)重？對(duì)銀行影響到底有多大？記者聯(lián)系了深圳的多家銀行，但是這幾家銀行都沒有接收記者的采訪。尹香武，深圳資深地產(chǎn)分析師，前不久，他剛剛參加了一個(gè)地產(chǎn)商和部分銀行出席的會(huì)議，會(huì)上他獲得了一個(gè)關(guān)于深圳斷供的最新數(shù)據(jù)。
深圳香地咨詢總經(jīng)理尹香武："中國銀行的深圳分行提供了一個(gè)數(shù)據(jù)，它們個(gè)貸的爛帳率大概是0.5%，比去年上升了0.3個(gè)百分點(diǎn)，以前是0.2 現(xiàn)在是0.5。"
記者："那是翻了一番還多？"
尹香武："翻了一番還多。"
斷供潮一觸即發(fā)，觀望者隨時(shí)加入
從李小姐那里，我們可以發(fā)現(xiàn)，斷供對(duì)購房者來說，意味著給銀行的首付款和每個(gè)月的還款，全都打了水漂，更嚴(yán)重的是她的名字從此會(huì)打入銀行的信用黑名單，以后再辦信用卡、辦貸款，都會(huì)是個(gè)麻煩，深圳目前到底有多少購房者斷供？我們現(xiàn)在還無法得到一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)字，但可以肯定的是，斷供者的人數(shù)正在不斷增加。
記者了解到，目前英郡年華更多的業(yè)主正在醞釀著更大規(guī)模的斷供，他們希望能夠再向銷售商、開發(fā)商反映一下問題，希望開發(fā)商對(duì)以前購房的業(yè)主有一個(gè)交待。
"發(fā)展商已經(jīng)6月7日答復(fù)你們了。"
"6月7日答復(fù)我們了，但是不滿意。"
"這方面發(fā)展商已經(jīng)答復(fù)了，所以你找我也沒有用。"
在售樓出等了將近2個(gè)小時(shí)，也沒有人出來和業(yè)主們對(duì)話，很多業(yè)主從售樓出出來后當(dāng)即表示要斷供，因?yàn)樗麄儊砹硕啻�，都是這樣的結(jié)果，沒有人理睬。
"我斷了，再去重新買一套都劃得來。"
深圳英郡年華業(yè)主劉先生："如果降價(jià)10萬元，可能有些人為了這點(diǎn)信用可能不會(huì)斷供，但是如果一個(gè)房子縮水了40萬元，50萬元，甚至，這個(gè)肯定會(huì)斷。"
"而且你看這個(gè)趨勢(shì)，以后很可能就一直降下去了。"
一位女士是深圳華強(qiáng)北一位做電子生意的老板，也是為數(shù)不多的沒有表示要斷供的業(yè)主之一。
深圳英郡年華業(yè)主周小姐："我們是搞銷售的，那我的客戶就會(huì)很多資金注入到我的賬上，我現(xiàn)在斷供就會(huì)造成我的客戶重新接受另外一個(gè)帳戶，他可能會(huì)有一些擔(dān)心，會(huì)不會(huì)認(rèn)為這個(gè)老板已經(jīng)易主了。"
周女士表示，如果不是基于這樣的考慮，他會(huì)馬上斷供。
周小姐："大家都希望把損失降到最低，誰也不愿意去斷供，人到了一定時(shí)候沒有辦法了，我要損失50萬元，還不如現(xiàn)在損失10萬元上來，很多人都是這樣的想法。"
在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，深圳不少購房者選擇斷供，并不是付不起銀行月供，而是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌太厲害，即使斷供賠了首付之后再買房，也比繼續(xù)還貸劃算，這種現(xiàn)象，前幾年在汽車貸款市場(chǎng)出現(xiàn)過，只不過與十幾萬元的汽車貸款比，購房者損失更大，再來看看一位陳先生的遭遇。
陳先生是半島城邦的一位業(yè)主，去年他花310萬元買下了這里的一套房子，貸款是210萬元，但是現(xiàn)在這套房子市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)降到了210萬元左右，但是實(shí)際上現(xiàn)在如果要賣房，自己已經(jīng)拿不到210萬元，實(shí)際上也已經(jīng)是負(fù)資產(chǎn)。
深圳半島城邦業(yè)主陳先生："過程當(dāng)中你肯定還產(chǎn)生費(fèi)用，而且現(xiàn)在210萬元是市場(chǎng)上有可能成交的價(jià)格，問題是大家現(xiàn)在都在觀望。"
記者："實(shí)際上你要賣還要賣更便宜的價(jià)格？"
陳先生："對(duì)。"
陳先生曾經(jīng)在銀行工作過，他采取的方法是陸續(xù)斷供，這樣銀行就不會(huì)來收回拍賣他的房子。
陳先生："現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格跟市場(chǎng)這個(gè)價(jià)值還相對(duì)來講比較接近，那么我完全不供的話，很可能我這房子就被銀行拍掉了，我現(xiàn)在就在等哪一天繼續(xù)跌，跌到一百五六十萬元，我就徹底斷掉了，讓銀行也來承受一部分損失，我現(xiàn)在斷供，銀行拍賣全部損失由我業(yè)主來承擔(dān)。"
陳先生盼望著房?jī)r(jià)能穩(wěn)住，并由此開始反彈，因?yàn)榉績(jī)r(jià)如果再下跌，他只能選擇斷供，而這也就意味著，自己首付的100萬元只能是付之東流了。
陳先生："如果我是做投資的那我無話可說，你做投資有賺有虧，但是作為我自住用戶，我就覺得很冤，其實(shí)我覺得我是這個(gè)政策里面的一個(gè)犧牲品。"
深圳樓市在這輪下滑中處于怎樣的狀態(tài)？
去年此刻，深圳房?jī)r(jià)還是領(lǐng)漲全國的帶頭羊，今年此時(shí)，深圳房?jī)r(jià)卻已經(jīng)成了領(lǐng)跌全國的冠軍，深圳六月份新建商品住宅均價(jià)每平方米11000元，比去年十月份的高峰已經(jīng)下跌了36%，坐在房?jī)r(jià)過山車上，購房者的資產(chǎn)市值一路呼嘯而下，那整個(gè)深圳樓市在這一輪下滑中，又處于什么狀態(tài)？
前不久，深圳國土資源和房屋管理局發(fā)布了由深圳市房地產(chǎn)研究中心撰寫的《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析報(bào)告》，顯示深圳房?jī)r(jià)已跌回一年前，而樓市的交易量今年全年的住宅銷售面積可能在350萬平方米左右，僅相當(dāng)于1997-1998年間的水平。
報(bào)告同時(shí)指出，原因"主要是新建商品住宅銷售規(guī)模下降幅度較大。"除了新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)也不景氣，上半年深圳二手住宅交易面積161.89萬平方米，同比減少68.48%，降幅比新建商品住宅還大。
在深圳蛇口區(qū)沿街的一些二手房門店記者看到，這些門店都是好幾個(gè)小時(shí)沒有一個(gè)顧客，從事中介業(yè)務(wù)的張先生告訴記者，這種現(xiàn)象已經(jīng)持續(xù)有好幾個(gè)月了。
記者："像你們店一天還能做幾單生意？"
"按月來算的話只能做租單了，賣單有一兩單就差不多了。"
記者："那以前一個(gè)月你們二手房能做多少套？"
"比較火的時(shí)候，或者說正常的時(shí)候，正常市場(chǎng)情況每間鋪?zhàn)钌?5套左右。"
記者："一個(gè)月？"
"對(duì)，現(xiàn)在只有一套左右，一套兩套，維持生意就做做租單。"
交易的清談造成了二手房中介的嚴(yán)重虧損。
"成本每家門店在15萬元左右，每個(gè)月營業(yè)額大概3、4萬元，甚至?xí)佟?
記者："那就是只要開張一個(gè)月就要虧十幾萬元。"
"差不多，可以這么說。"
記者："你們?cè)谏钲谟卸嗌俚赇仯?
"目前來說應(yīng)該有200多間。"
記者："那一個(gè)月要虧2000萬元左右？"
"有這種可能性。"
面對(duì)今年以來的樓市衰退，深圳市房地產(chǎn)研究中心提出了減免交易環(huán)節(jié)稅收、適度放松貨幣政策的"救市"建議，但是立刻就遭到了一些人的反對(duì)，甚至在網(wǎng)上引起了一場(chǎng)爭(zhēng)論。
深圳香地咨詢總經(jīng)理尹香武："如果金融不放松還要下跌。"
記者："還會(huì)有多大的下降幅度？"
尹香武："這個(gè)下降幅度如果維持現(xiàn)有的條件，20%一點(diǎn)都不困難，指日可待，風(fēng)險(xiǎn)很明顯，就是我們的斷供潮會(huì)出現(xiàn)，我們的就業(yè)機(jī)會(huì)會(huì)大量流失，就是我不供了，我供樓還不如去買個(gè)新樓。"
尹香武分析，如果出現(xiàn)這樣的局面，深圳將出現(xiàn)斷供潮，在他看來，最可怕的還不是買房自住的業(yè)主，而是炒房客。
尹香武："2005年到2007年之間平均我想深圳的投資客比例在35%左右，那么35%里頭最起碼有一半的投資客經(jīng)驗(yàn)不足，比較冒進(jìn)，那這一部分投資客三年加起來大概9萬套左右，9萬套可能出現(xiàn)斷供潮。"
如果以每套房平均100萬元，貸款70萬元左右計(jì)算，這將是一筆非常巨大的數(shù)字。
尹香武："如果現(xiàn)在房?jī)r(jià)再下降20%，斷供630億元，比較嚴(yán)重。"
記者："這個(gè)銀行會(huì)受得了嗎？"
尹香武："受不了，我們現(xiàn)在整體個(gè)貸額2000億元，斷供630億元，30%。"
半小時(shí)觀察：樓市調(diào)控不宜半途而廢
從2005年開始，國務(wù)院就不斷出臺(tái)各種調(diào)控措施，希望過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，但不少地方的土地政策、銀行信貸政策、二手房交易的稅費(fèi)政策并沒貫徹調(diào)控要求，隨后的兩年里房?jī)r(jià)這頭瘋牛越?jīng)_越高，直至今天泡沫開始破滅。
前兩年房?jī)r(jià)瘋漲，我們有許多教訓(xùn)；然而更重要的是，在房?jī)r(jià)泡沫破滅的今天，我們?cè)撟鲈鯓拥恼呔駬�？中國的房地產(chǎn)行業(yè)是不是已經(jīng)危險(xiǎn)得到了必須要"救市"的地步？我們的房地產(chǎn)調(diào)控政策是不是真的需要放松？
我們注意到，美國的次貸危機(jī)是全國范圍的普遍現(xiàn)象，而目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的斷供只是極個(gè)別城市出現(xiàn)的極端案例。目前房?jī)r(jià)下跌最為嚴(yán)重的珠三角，只有深圳和東莞出現(xiàn)了三分之一的跌幅，全國其他城市的房?jī)r(jià)下跌并不算嚴(yán)重，負(fù)資產(chǎn)的情況還極為罕見。此外，在自住型的購房者中，絕大多數(shù)人并沒有因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌而受到大的影響，對(duì)于那些投資型的購房者來說，目前的下跌幅度也不足以使其生計(jì)出現(xiàn)困難。其實(shí)受影響最大的是那些前幾年一直在賺取高額利潤(rùn)的開發(fā)商。但我們看到，受國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，國內(nèi)許多行業(yè)都出現(xiàn)嚴(yán)峻的局面，紡織、皮革、鋼鐵等等，它們遇到的困難并不比房地產(chǎn)更少，在這樣的環(huán)境中，一批競(jìng)爭(zhēng)力差的企業(yè)被淘汰，而另一批競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的企業(yè)在發(fā)展壯大。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)沒有任何特殊性，它同樣需要這樣的洗牌。
一些房地產(chǎn)開發(fā)商聲稱房地產(chǎn)衰退會(huì)連累金融系統(tǒng)，我們注意到斷供只是少數(shù)現(xiàn)象，據(jù)深圳銀行業(yè)的人士表示目前的斷供行為并不足以對(duì)金融系統(tǒng)帶來大的沖擊。而其中多數(shù)斷供者是因?yàn)樗麄冎桓冻隽藰O低的首付比例，有的甚至是零首付，顯然銀行也應(yīng)該為自己的違規(guī)放貸承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
農(nóng)民都知道，冬天如果不冷，害蟲就凍不死，第二年的收成就不會(huì)好，同樣，樓市的正常調(diào)整如果不能完成，半途而廢，中國的房地行業(yè)就很難走上健康發(fā)展的軌道。
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