2008年，東莞經(jīng)濟(jì)因產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型而遭遇"陣痛"。作為城市經(jīng)濟(jì)的晴雨表，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的"陣痛"也自然向樓市傳導(dǎo)，加之樓市本身理性回歸，東莞房地產(chǎn)的市場(chǎng)信心不足。7月份以來(lái)，"3字頭"、"2字頭"的風(fēng)起云涌讓發(fā)展商揪心，令一些消費(fèi)者"放心"--房?jī)r(jià)還會(huì)往下走。 2008年，東莞經(jīng)濟(jì)因產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型而遭遇"陣痛"。作為城市經(jīng)濟(jì)的晴雨表，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的"陣痛"也自然向樓市傳導(dǎo)，加之樓市本身理性回歸，東莞房地產(chǎn)的市場(chǎng)信心不足。7月份以來(lái)，"3字頭"、"2字頭"的風(fēng)起云涌讓發(fā)展商揪心，令一些消費(fèi)者"放心"--房?jī)r(jià)還會(huì)往下走。

　　東莞樓市正經(jīng)歷著"成長(zhǎng)的煩惱"

　　供大于求的現(xiàn)狀令樓市煩惱

　　當(dāng)房貸新政抑制了投資、投機(jī)需求之后，市場(chǎng)以自住需求為主導(dǎo)，市場(chǎng)需求減少，東莞樓市呈現(xiàn)供大于求的狀況。這也是東莞發(fā)展商競(jìng)相降價(jià)的原因之一。發(fā)展商以"3字頭"、"2字頭"作噱頭，其真實(shí)目的并非降價(jià)甩賣(mài)，而是因?yàn)槭袌?chǎng)供應(yīng)量大，要搶先走貨，所以發(fā)展商當(dāng)中多數(shù)是"范跑跑"，少有"朱堅(jiān)強(qiáng)"。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府在城市化的過(guò)程中，商品住宅放量過(guò)大。資深業(yè)內(nèi)人士陳強(qiáng)告訴記者，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今明兩年?yáng)|莞新增和存量商品房有1600萬(wàn)平方米，而一般每年要消化350萬(wàn)平方米，去年樓市火爆，峰值達(dá)到600萬(wàn)平方米，1600萬(wàn)平方米要5年時(shí)間才能消化掉。他認(rèn)為，供應(yīng)量太大，對(duì)維護(hù)健康的本土市場(chǎng)以及本土企業(yè)都是不利的。

　　"供應(yīng)量過(guò)大，顯示政府的控制力有待提高，城市管理經(jīng)驗(yàn)也需要豐富。"一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。他認(rèn)為，供應(yīng)量過(guò)大，使得土地不能集約化開(kāi)發(fā)，為未來(lái)城市的發(fā)展制造瓶頸。

　　據(jù)東莞中原統(tǒng)計(jì)，2008年下半年?yáng)|莞市商品房供應(yīng)總量（2008年上半年可售存量、2008年下半年潛在供應(yīng)量總和）達(dá)到了997.87萬(wàn)平方米（2008年下半潛在新增供應(yīng)含不可售面積）。結(jié)合今年?yáng)|莞商品房的需求量來(lái)看，預(yù)計(jì)全年成交量在400萬(wàn)平方米左右，而近1000萬(wàn)平方米的市場(chǎng)供應(yīng)量則需要兩年多的時(shí)間才能完全消化。而下半年，東莞樓市總體商品房供應(yīng)總量是997.87萬(wàn)平方米，其中城區(qū)占37%，鎮(zhèn)街占63%。按可售存量來(lái)看，鎮(zhèn)街占總體的比重在65%，而潛在供應(yīng)量中鎮(zhèn)街的比重是60%，說(shuō)明鎮(zhèn)街存量的消化壓力更大些，而城區(qū)的潛在供應(yīng)量消化壓力相對(duì)更大。

　　不成熟的消費(fèi)者令樓市苦惱

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，時(shí)至今日，東莞的消費(fèi)者還是不成熟的。

　　"有的消費(fèi)者看見(jiàn)發(fā)展商打出3500元起的價(jià)錢(qián)，就以為人家真的賣(mài)3500元，去了才知道，所謂3500元的房子要么只有幾套，要么就是朝向、位置、戶型等等很差的房子。售樓小姐說(shuō)，還有四千多五千多的房子，有的人還是買(mǎi)了，這下他也不嫌貴了。"從事房產(chǎn)銷(xiāo)售的孫先生告訴記者。他說(shuō)，眼下樓市是以自住需求為主，很多消費(fèi)者都是首次置業(yè)，對(duì)樓市都不太了解，也沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，他們唯一的經(jīng)驗(yàn)就是看誰(shuí)的房子價(jià)錢(qián)低，有的消費(fèi)者打聽(tīng)發(fā)展商降價(jià)后的利潤(rùn)有多少，聽(tīng)說(shuō)還有10%的利潤(rùn)，就認(rèn)為房?jī)r(jià)還是很貴，繼續(xù)觀望等待。

　　據(jù)記者了解，一些消費(fèi)者并不是不知道"3字頭"背后的奧妙，但是他們無(wú)法判斷房?jī)r(jià)究竟還要跌倒什么程度。一般而言，如果買(mǎi)房自住，房?jī)r(jià)漲跌影響都不大，因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲到八千房子也是自己住，跌倒四千同樣是自己住。有些消費(fèi)者也明白這個(gè)道理，但是他們就是不甘心自己買(mǎi)不到便宜的房子。

　　"發(fā)展商肯定要賺錢(qián)，事實(shí)上，今年樓市回歸，房?jī)r(jià)回落，發(fā)展商明顯地比去年賺得少多了。房子畢竟是有成本的，如果跌到成本價(jià)以下，就會(huì)以質(zhì)量為代價(jià)。所以消費(fèi)者拼命要發(fā)展商壓價(jià)，最終受損失的還是消費(fèi)者自己。"一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　據(jù)記者了解，有的消費(fèi)者連什么是商品房都并不清楚，有的消費(fèi)者認(rèn)為房子就是拿來(lái)住人的，對(duì)商品房的投資屬性沒(méi)有深入的了解，腦子里還沒(méi)有商品房的價(jià)值觀念。

　　"事實(shí)上，買(mǎi)商品房并不是買(mǎi)房子本身，還買(mǎi)了房子周邊的配套，以及城市的基礎(chǔ)設(shè)施，同時(shí)，還是買(mǎi)的生活質(zhì)量和生活文化。而這些并不是一個(gè)純粹的價(jià)格就能體現(xiàn)出來(lái)的。"陳強(qiáng)告訴記者。據(jù)記者觀察，近年來(lái)很多消費(fèi)者都忽略了地段價(jià)值，盲目地追求遠(yuǎn)離中心區(qū)的"舒適度"，舍近求遠(yuǎn)，而一旦住進(jìn)去之后，才知道交通成本高，生活購(gòu)物也不方便。

　　"很多消費(fèi)者首次置業(yè)的時(shí)候，懷有很濃的理想化色彩，覺(jué)得這也好那也好，而一旦入住之后，才發(fā)現(xiàn)生活不方便，想吃個(gè)宵夜都找不到地方。對(duì)普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，生活都不方便，生活成本也高，就算是環(huán)境優(yōu)美，居住價(jià)值也會(huì)大打折扣。"業(yè)內(nèi)人士林毓群告訴記者。

　　由此看來(lái)，不理性的房?jī)r(jià)會(huì)讓消費(fèi)者郁悶，而不成熟的消費(fèi)者也是樓市的苦惱。
　　
　　三次"領(lǐng)跌"

　　是萬(wàn)科的"陽(yáng)謀"？

　　去年底，萬(wàn)科在全國(guó)各大城市的樓盤(pán)率先降價(jià)，今年初，東莞萬(wàn)科也率先降價(jià)。目前，有消息稱(chēng)，其在上海的某個(gè)樓盤(pán)也在"暗中"降價(jià)。在東莞，萬(wàn)科已經(jīng)引發(fā)了三撥降價(jià)風(fēng)潮。因此有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，今年降價(jià)是樓市的主旋律，而萬(wàn)科就是降價(jià)的主旋律。

　　去年底萬(wàn)科率先降價(jià)，就有人說(shuō)萬(wàn)科將會(huì)"清理門(mén)戶"。在東莞連續(xù)三次"領(lǐng)跌"，也使得一些本土發(fā)展商對(duì)"清理門(mén)戶說(shuō)"將信將疑了。

　　今年?yáng)|莞萬(wàn)科用來(lái)降價(jià)的樓盤(pán)是其位于寮步、五環(huán)路邊的"城市高爾夫"和位于老城區(qū)的"運(yùn)河?xùn)|1號(hào)"。就地段和位置而言，這兩個(gè)樓盤(pán)不能算是萬(wàn)科旗下的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，事實(shí)上其在東莞的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目"松山湖1號(hào)"也并沒(méi)有降價(jià)。

　　"從中不難看出，萬(wàn)科應(yīng)對(duì)危機(jī)的能力很強(qiáng)，他們把一些可能滯銷(xiāo)的非優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目通過(guò)降價(jià)快速出貨，進(jìn)而把回籠的資金集中于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。這兩個(gè)降價(jià)的樓盤(pán)其實(shí)已經(jīng)完成了各自的利潤(rùn)目標(biāo)，損失不大，只是把預(yù)期的利潤(rùn)目標(biāo)降低而已。"一位資深業(yè)內(nèi)人士向記者分析道。

　　萬(wàn)科2004年入莞，先后開(kāi)發(fā)了"城市高爾夫"、"運(yùn)河?xùn)|1號(hào)"、"松山湖1號(hào)"，還有在建的"金域藍(lán)灣"以及待建的"翡麗山"及與新世紀(jì)合作的塘廈項(xiàng)目、與中天力通合作的科技大道項(xiàng)目等等。萬(wàn)科進(jìn)入東莞，除了開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，還與東莞房地產(chǎn)"四大家族"中的新世紀(jì)地產(chǎn)和宏遠(yuǎn)地產(chǎn)結(jié)盟，而正是后面的舉動(dòng)，讓一些本土發(fā)展商產(chǎn)生了聯(lián)想。

　　他們認(rèn)為，"四大家族"中的中信地產(chǎn)在東莞的土地儲(chǔ)備有限，不足與萬(wàn)科抗衡，而新世紀(jì)與宏遠(yuǎn)已經(jīng)和萬(wàn)科結(jié)盟，那么就剩下另一家東莞本土發(fā)展商中的"老大"--光大地產(chǎn)還能與萬(wàn)科對(duì)抗。而光大地產(chǎn)除了本土品牌的影響力和已具規(guī)模的市場(chǎng)份額，還有數(shù)千畝令萬(wàn)科不能輕視的土地儲(chǔ)備。因此有業(yè)內(nèi)人士斷言，將來(lái)的東莞樓市，就是萬(wàn)科與光大的角力場(chǎng)。事實(shí)上，萬(wàn)科沒(méi)有退出東莞市場(chǎng)的任何跡象，從萬(wàn)科近兩年來(lái)在東莞高價(jià)拿地、與本土發(fā)展商合作開(kāi)發(fā)等動(dòng)作當(dāng)中就能看到。

　　"萬(wàn)科看好東莞未來(lái)十年的發(fā)展，他們應(yīng)該有這個(gè)戰(zhàn)略考慮。近幾年?yáng)|莞房地產(chǎn)市場(chǎng)良莠不齊，萬(wàn)科看到了這一點(diǎn)，意圖通過(guò)調(diào)整讓開(kāi)發(fā)秩序得到改善，以利于自己在未來(lái)十年取得品牌優(yōu)勢(shì)。說(shuō)白了，就是要讓一部分發(fā)展商淘汰出局，讓一部分不成熟的本土大發(fā)展商與之合作，使得其壟斷地位進(jìn)一步加強(qiáng)，品牌力度也隨之加強(qiáng)。這應(yīng)該是萬(wàn)科的'陽(yáng)謀'。"一位資深業(yè)內(nèi)人士分析。

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