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海南房價發(fā)展態(tài)勢分析
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-7-25
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- 中研網(wǎng)訊：
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在廣州、深圳、北京、上海等國內(nèi)一線城市的商品房價格“降”聲四起之時，海南省的房價卻逆勢快速上漲。
目前，三亞市新建商品房均價已超過每平方米8400元，�？谑芯鶅r超過4500元，距離上世紀(jì)90年代初期海南房地產(chǎn)泡沫時期的最高房價越來越近，老百姓對房價快速上漲的抱怨也越來越多。業(yè)內(nèi)人士稱，受多重因素影響，海南房價仍將繼續(xù)上漲。
漲幅位居全國前列
隨著2006年底處置海南積壓房地產(chǎn)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策結(jié)束、2007年處置積壓房地產(chǎn)工作基本完成，以及島內(nèi)購買力持續(xù)增強(qiáng)，宜居環(huán)境改善，海南房價呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢，漲幅位居全國前列。
在海口市區(qū)內(nèi)濱河路1號新開盤的“圣來·領(lǐng)寓”商品樓，記者看到，盡管只是一棟單體建筑，沒有小區(qū)配套，也不是南北通透型，這一樓盤的起價卻已在4998元/平方米。海南省價格監(jiān)測中心4月上旬公布的監(jiān)測情況顯示，�？诜康禺a(chǎn)的建筑面積約占全省總量的70%，新建普通住宅商品房、非住宅商品房集中成交價格已分別達(dá)到4547元/平方米、5433元/平方米，距離1993年的歷史最高價6000元越來越近。國家統(tǒng)計(jì)局三亞調(diào)查隊(duì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月三亞新建商品房均價已達(dá)8416.56元/平方米。據(jù)了解，三亞市三亞灣的商品房“藍(lán)色海岸”均價12000元/平方米；大東海的“半島龍灣”均價16000元/平方米；亞龍灣的“亞龍灣會”均價15000元/平方米。
面對快速上漲的房價，百姓的抱怨越來越多。2007年�？谑谐擎�(zhèn)居民可支配收入為12288.96元，如按套均面積90平方米、平均價格4500元/平方米、戶均3.4人計(jì)算，房價收入比為9.69∶1。2007年三亞市城鎮(zhèn)居民可支配收入為11642元，如按房價8400元/平方米計(jì)算，房價收入比為19.1∶1，均比世界銀行認(rèn)為合理的房價收入比5∶1高出許多。
張光海是海南鞍鋼實(shí)業(yè)總公司的一名司機(jī)，孩子已上小學(xué)二年級，一家人月均收入低于4000元�，F(xiàn)在一家人住在20多平方米的集體宿舍，因此買房成為最迫切的需求。他說：“�？谖飪r越來越貴，房價這么高，根本買不起嘛，貸款利息都付不起。”
三亞市民對房價的抱怨聲也越來越大，認(rèn)為海南的房價與百姓的實(shí)際購買能力嚴(yán)重背離。一位網(wǎng)民在“南海網(wǎng)”發(fā)帖說：“1500元一個月的工資，在�？谝�30年不吃不喝才能買一套房，比如一個人25歲就開始工作，也要不吃不喝工作到55歲才能買一套房，這種現(xiàn)象太不正常了�！�
外資動向值得關(guān)注
海南省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1995年至2006年，海南竣工房屋的造價成本為2000元以下。2007年建筑成本提高，例如處置積壓房地產(chǎn)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策取消，土地、建材、勞動力等都在漲價，但造價成本不會超過2500元/平方米，而�？诜績r卻超過4500元/平方米，由此推算，�？诜慨a(chǎn)的成本利潤率超過80%，銷售利潤率已超過44%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全社會的平均利潤率。三亞市房價更高，利潤率可想而知。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，如果政策調(diào)控不到位，將導(dǎo)致國內(nèi)外趨利資本再次涌入海南，掀起新一輪炒房高潮。
投資者一般認(rèn)為，投資海南房產(chǎn)比一線城市風(fēng)險要小。由于前幾年海南房價出現(xiàn)滯漲，與內(nèi)地一線城市房價相比，有一定的炒作空間，在國內(nèi)一線房價紛紛下跌時，國內(nèi)外投機(jī)資本或?qū)⒘魅牒Ｄ铣醋鳌?
據(jù)省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年一季度外資進(jìn)入海南房地產(chǎn)業(yè)4791萬元，占比0.6%，雖然總量不大，但與去年同期相比增幅較大，達(dá)122.8%。據(jù)了解，截至2007年底，已有200多家外資企業(yè)在三亞投資旅游房地產(chǎn)，全市已建成開業(yè)或在建的五星級酒店超過20家。預(yù)計(jì)未來2至3年，外資房地產(chǎn)投資總額將超過100億元。
2006年國家出臺《規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》后，海南外資占房地產(chǎn)投資總額的比重迅速下降，由2006年的16.97%(220613萬元)，降到2007年的0.4%(9715萬元)，降幅之大令人懷疑。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些外商試圖通過投資工業(yè)和農(nóng)業(yè)的途徑，繞道進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，一些港商為此提供過橋服務(wù)，直接兌換人民幣進(jìn)入島內(nèi)，因此外資占比究竟有多大，需要進(jìn)一步調(diào)整統(tǒng)計(jì)口徑。
多重利好推動房價走高
房地產(chǎn)再度成為海南經(jīng)濟(jì)支柱的跡象日趨明顯。今年一季度，房地產(chǎn)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為32.16%，成為拉動一季度經(jīng)濟(jì)增長的重要力量，再現(xiàn)上世紀(jì)九十年代初期一枝獨(dú)秀的局面。
從宏觀環(huán)境看，海南的實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入加速發(fā)展的軌道，對房地產(chǎn)起到了很大的支撐作用。海南金融環(huán)境持續(xù)改善，上世紀(jì)形成的金融高風(fēng)險區(qū)的“帽子”，已因處置積壓房地產(chǎn)完畢而被摘掉。
另外，海南生態(tài)省和環(huán)保的概念越來越吸引人。三亞房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年已經(jīng)有多達(dá)27個國家和地區(qū)的人到三亞購房，這一數(shù)字比兩年前幾乎翻了一番。排在前五位的是美國、俄羅斯、加拿大、德國和瑞典。海南大學(xué)中國現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論研究所所長王毅武說：“目前海南房價和國內(nèi)一線城市比，不是很高。從海南的環(huán)境、生態(tài)以及海南的發(fā)展走向看，房價還有上漲的空間。”
島內(nèi)政策利好不斷，也是吸引購房者的重要動力。海南繼洋浦成為保稅港區(qū)之后，以“免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán)”為內(nèi)涵的“國際旅游島”發(fā)展戰(zhàn)略，不久前獲得國務(wù)院同意；以“公路鐵路兩用通道”為標(biāo)志的瓊州海峽跨海通道工程，勘查、論證和研究工作正在積極推進(jìn)；海南東環(huán)高速鐵路正在建設(shè)當(dāng)中。這些大型項(xiàng)目都將促進(jìn)海南旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。
海南正在積極爭取成為自由貿(mào)易區(qū)，一旦獲批，房地產(chǎn)將向全世界開放。自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)，將加速新時代的移民，直接帶動了現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，間接影響金融、保險、通訊、醫(yī)療、農(nóng)業(yè)、環(huán)保、印刷等58個部門，覆蓋海南省從傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)到現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的所有行業(yè)和門類。
從樓市本身發(fā)展來看，目前島內(nèi)房價已失去存量房和稅費(fèi)優(yōu)惠的制約。海南從1999年7月開始處置積壓房地產(chǎn)，在處置之初的幾年，因?yàn)榇罅看媪糠可鲜�、島內(nèi)購買力較弱、政府給予開發(fā)商稅費(fèi)優(yōu)惠等原因，房價漲幅一直低于全國平均水平。從2004年以來，房屋銷售面積超過竣工面積，房地產(chǎn)市場由復(fù)蘇階段進(jìn)入旺盛階段。截至2007年底，銷售或出租原空置商品房445萬平方米，占積壓總量的97.6%，處置積壓房地產(chǎn)工作基本完成。
由于缺少存量房制約，開發(fā)商能夠坐地起價，房價炒作之風(fēng)漸盛。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2006年全省尚有空置房面積68.8萬平方米，2007年房屋竣工面積215.42萬平方米，銷售面積302.77萬平方米，不僅消化了空置房，還使房屋預(yù)售面積增加了18.55萬平方米。專家指出，在成熟的市場國家，存量市場對增量市場有著價格平衡與制約作用，一般比值在10%至15%左右，而我國目前各主要城市均不足住房總量的1%，這是“炒房團(tuán)”得以興風(fēng)作浪的重要原因。
王毅武說，從全國看，海南房產(chǎn)已再度成為稀缺資源，具備快速上漲的動力。需要有力的政策及時進(jìn)行調(diào)控，以確保海南房地產(chǎn)健康和諧發(fā)展。
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