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全國樓市整體發(fā)展情況深度分析
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-2
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- 中研網(wǎng)訊：
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全國房地產(chǎn)市場從2007年年底開始的"冬眠期"并沒有復蘇的跡象，市場的低迷促使深圳、長沙等地相繼出臺"救市"舉措。在深圳提出"救市建議"的一周之后，作為二線城市的長沙也提出了促進長沙房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，防止大起大落的建議。
2008年7月16日，長沙市市長辦公會議決定：采取措施，促進長沙房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，防止大起大落。
保障性住房分配貨幣化、取消教育配套費、降低二手房交易稅費等措施，于7月21日正式對外發(fā)布。
此前的7月9日，深圳國土資源和房屋管理局，發(fā)布了由深圳市房地產(chǎn)研究中心撰寫的《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報告》。報告中提出：為了"降低交易門檻，鼓勵和促進房地產(chǎn)交易，促進市場活躍"，建議采取減免交易稅費，適度放松貨幣政策的"救市建議"，就在網(wǎng)絡上引發(fā)過是否要"救市"的激烈討論。
低迷的樓市，是一次合理的調(diào)整，開發(fā)商面臨重新洗牌。
樓市整體低迷
陳晴郁悶地看著門庭冷落的售樓部發(fā)呆，與同樣閑著的同事聊天成了她每天主要的"工作"。
陳晴是長沙天心區(qū)某樓盤的置業(yè)顧問，去年的這個時候，她每天在售樓部都要接待三四十名前來看房的消費者，經(jīng)她手賣出去的房子一天也有十幾套，拿著每月豐厚的銷售提成，陳晴常常為自己的業(yè)績陶醉。
陳晴的遭遇只是全國眾多售樓員的一個縮影。今年上半年，我國房地產(chǎn)市場首次出現(xiàn)了自1998年以來，銷售面積和銷售額同時下降的情況，多年來一直火爆的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了大幅降溫。深圳房價的下跌幅度，更是接近了30%。
一線城市房價下跌迅速波及全國各大城市，以長沙為例，從2007年樓市最火爆的時候，商品房每天能成交900多套，現(xiàn)在日成交量只有300套左右。
深圳率先"救市"
今年7月9日，深圳國土資源和房屋管理局，在一份《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報告》中，提出采取減免交易稅費，適度放松貨幣政策的建議，成為全國范圍內(nèi)，率先由政府提出"救市建議"的城市。
"前兩年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)處于低潮，大批的資金便投向了炒樓、投資開發(fā)等，使得深圳房價不正常地往上翻了幾倍，現(xiàn)在深圳的房價下挫也是空前的。"(法制周報新聞熱線:0731-4802117)在湖南省房地產(chǎn)研究中心主任陽學文看來，深圳的房價從每平方米15080.25元下跌到11014.14元，房地產(chǎn)作為地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，政府自然會出面遏止房價的快速下滑。
深圳的房價大幅下降，也顯現(xiàn)出一系列對經(jīng)濟的負面影響。比如之前有媒體報道稱，部分已經(jīng)購房的消費者，認為房屋的市值下降太快，自己不劃算而選擇停止償還銀行貸款。中南財經(jīng)政法大學房地產(chǎn)教研室主任王凌云認為，正是為了避免類似的負面影響愈演愈烈，深圳才會在全國的樓市中，率先提出"救市"。
"房地產(chǎn)業(yè)是一個涉及到一百多個行業(yè)的綜合性產(chǎn)業(yè)，政府當然不希望房價跌得過快。"西安交通大學金融系博士生導師李成教授談到，房地產(chǎn)商的資金50%-80%都是通過銀行融資，購房者的按揭貸款也是通過銀行，一旦房價過快下跌，導致銀行的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，后果肯定不堪設想。
"救市論"蔓延二線城市
近幾年，深圳樓市一直扮演著全國房地產(chǎn)市場風向標的角色，它的大漲帶來全國房價整體上揚，而它的下跌同樣震蕩了二線樓市。長沙等二線城市，房價出現(xiàn)了滯漲的現(xiàn)象，少數(shù)如石家莊等城市甚至出現(xiàn)了房價的小幅下降。
"我認為，這些對二線城市的樓市健康發(fā)展反倒是有益的。因為二線城市的上漲比一線城市晚，房價的上漲幅度也比一線城市低，現(xiàn)在就將樓市的價格穩(wěn)定住，對樓市的健康發(fā)展是有促進作用的。"王凌云主任在接受《法制周報》記者采訪時表示。
在深圳提出"救市建議"的一周之后，作為二線城市的長沙也提出了促進長沙房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，防止大起大落的建議。保障性住房分配貨幣化、取消教育配套費、降低二手房交易稅費等措施，在7月21日正式出臺。
廣州利海集團湖南公司副總經(jīng)理劉瑋，來到長沙已經(jīng)一年多了，在他看來，全國樓市的低迷，對二線城市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是不利的。
他表示，以類似長沙的二線城市為例，房價漲起來的時間太短，開發(fā)商本身并沒有太多的利潤，但從一線城市樓市發(fā)展的經(jīng)驗來看，開發(fā)商必須有一定的利潤空間，才會有更多的時機和精力，來加大對房屋品質(zhì)的投入，從而提升整個城市的樓盤品位。從這點上來看，政府出臺措施保障房地產(chǎn)行業(yè)避免大起大落，是有利于樓市的健康發(fā)展的。
但湖南百盛企業(yè)有限公司副總經(jīng)理鐘吉煌，否定了"救市論"蔓延到長沙的說法。鐘吉煌表示，房地產(chǎn)業(yè)作為一個具有一定區(qū)域性特征的行業(yè)，在宏觀的基本經(jīng)濟政策不變的情況下，各地根據(jù)各自的實際情況進行自主調(diào)控，這只能說明政府的政策不再是一刀切，但這不能籠統(tǒng)地歸于'救市'，更多的只是代表政府調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變。
開發(fā)商面臨重新洗牌
在記者的采訪中，開發(fā)商對是否需要全國范圍內(nèi)"救市"還各執(zhí)一詞，但無論如何，全國樓市的普遍低迷成為了一個不爭的事實。消費者對房地產(chǎn)市場的持續(xù)觀望，使得開發(fā)商資金回籠的周期延長，加上融資渠道收窄，對開發(fā)商的實力是個重大的考驗。
何明（化名）是從長沙建筑行業(yè)轉(zhuǎn)行從事房地產(chǎn)開發(fā)的，他無奈地告訴記者，2000年只需十幾萬元就能拿下的土地現(xiàn)在需要在后面添上好幾個零才能拿下，他手里的錢根本沒辦法跟那些從一線城市到長沙來的開發(fā)商比，加上目前的房地產(chǎn)市場萎靡，投出去的錢收回來慢，對他來說，資金已經(jīng)捉襟見肘。但是作為長沙幾個老牌的小型開發(fā)商，何明還是計劃與其他幾位本地開發(fā)商合資，集中有限的資金，力爭能度過目前樓市的"寒冬"。實在不行，他也只有放棄在長沙市場上的爭奪。
湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會專家委員會委員樂兵表示，何明面臨的問題正是樓市低迷的時候，很多小型開發(fā)商需要面對的問題。樂兵告訴記者，以長沙為例，現(xiàn)在市場上受歡迎的是那些性價比高的樓盤，均價大約在3500-4000元/平方米左右。消費者的這一需求，也是對開發(fā)商的樓盤品質(zhì)提出了更高的要求。(法制周報新聞熱線:0731-4802117)在他看來，這將促使市場上那些資金少、不具備開發(fā)實力的小型開發(fā)商被一些大型房地產(chǎn)公司兼并，或者向地級城市轉(zhuǎn)移。
"那些有實力的開發(fā)商為了吸引消費者，將會不遺余力地開發(fā)出更多高性價比的樓盤，品質(zhì)的比拼是今后很長時間里開發(fā)商之間競爭的主要方面。"樂兵表示。
呼吁樓市理性回歸
在國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的調(diào)查報告里，5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.2%，但漲幅比之前回落了好幾個百分點。有專家指出，2007年的房價飆升存在很大的非理性成分，在國家一連串的政策打壓下，擠掉了2007年樓市里暴漲的投資需求，房地產(chǎn)市場將在2008年迎來理性回歸。
記者從長沙幾家大型開發(fā)商的售樓部里了解到，前來買房的消費者大部分是第一次置業(yè)，也有少部分是希望改善自己住房條件的二次置業(yè)，買房用來投資的消費者幾乎看不到，更不用說外地來的炒房團了。而淡市下，全國其他城市的購房群體也多以自住型的剛性需求為主。在業(yè)內(nèi)人士看來，從2007年11月出臺的"銀行第二套房貸新政"開始，樓市里不理智投資需求就逐漸得到了抑制，需求的理性將帶動房價朝理性的方向發(fā)展。
李成教授在接受記者采訪時表示，房價的理性回歸不代表房價一定會降，中西部城市隨著城市化發(fā)展和收入水平的提高，為了滿足人民的消費需要，它該漲的時候還是會漲。而國家針對房地產(chǎn)市場出臺的一系列調(diào)控政策，目的是打擊那些炒房客，擠掉房價里的水分，深圳的房價回落，正是在這一基礎上的合理調(diào)整。而隨著土地、人力、建材成本的上漲，全國房價在未來幾年里，出現(xiàn)小幅上揚仍然難以避免。
"2008年下半年，全國的樓市仍將處于調(diào)整期，全國樓市的總體價格將會略有下降，成交量可能會出現(xiàn)小幅的回升，但整體格局還會是今年上半年的延續(xù)，宏觀調(diào)控的影響還將持續(xù)半年甚至更長的時間。"王凌云主任表達了相同的觀點，2008年全國的房價將不會出現(xiàn)大起大落，理性的購房需求，將推動房價回歸合理的水平，房價的漲幅也將更加理性。
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