上海環(huán)球金融中心月底將開門迎客，陸家嘴地區(qū)"金融地產(chǎn)"再次活躍起來，更多重量級(jí)交易近期浮出水面。被稱為"金融地產(chǎn)"的金融機(jī)構(gòu)集聚區(qū)物業(yè)，可能是未來最稀缺的資源。

　　戴德梁行近期的一份研究報(bào)告顯示，金融行業(yè)的發(fā)展，正成為陸家嘴寫字樓大宗交易頻頻現(xiàn)身的背后推力。國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)在股市獲得的超級(jí)利潤(rùn)，也成為推動(dòng)"金融地產(chǎn)"成型的核心動(dòng)力。

　　上海環(huán)球金融中心即將完工、寧波銀行斥巨資在上海購(gòu)買物業(yè)、陸家嘴渣打銀行大廈冠名并設(shè)為渣打銀行中國(guó)區(qū)總部，這3個(gè)事件已成為近期上海"金融地產(chǎn)"井噴的標(biāo)志性事件。

　　陸家嘴掀"金融地產(chǎn)"熱

　　"上海環(huán)球金融中心現(xiàn)在依然正在招租中，不過租戶將主要面向金融企業(yè)及其配套服務(wù)公司，這也是我們的定位。"負(fù)責(zé)環(huán)球金融中心項(xiàng)目的森大廈（上海）房地產(chǎn)管理咨詢有限公司一位媒體負(fù)責(zé)人昨日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，名列日本三大銀行的三井住友銀行、瑞穗實(shí)業(yè)銀行已確定入駐辦公，但考慮到住戶的信息，暫時(shí)還無(wú)法公布更多的信息和數(shù)據(jù)。

　　除了已竣工的環(huán)球金融中心、未來資產(chǎn)大廈和時(shí)代金融中心，周邊在建的還有招商銀行大廈，該大廈預(yù)計(jì)2010年完工。

　　DTZ戴德梁行華東區(qū)企業(yè)顧問部門主管、董事魏超英透露，僅在戴德梁行的幫助下，近期就有7萬(wàn)平方米租賃交易出現(xiàn)在陸家嘴，其中多為金融機(jī)構(gòu)租賃，不少企業(yè)大舉進(jìn)駐陸家嘴建立中國(guó)區(qū)總部。

　　去年，在上海甲級(jí)寫字樓整體供應(yīng)相對(duì)匱乏的背景下，陸家嘴CBD曾出現(xiàn)"搶租"熱潮，甚至一些在建項(xiàng)目也受到追捧。目前，陸家嘴金融區(qū)寫字樓非常緊俏，可供出售的樓面也非常少。今年7月，東亞銀行購(gòu)入高寶金融大廈的10個(gè)樓層、約1.5萬(wàn)平方米的寫字樓及商鋪。高寶金融大廈租賃部當(dāng)時(shí)就曾表示，除了東亞銀行買下的這10層樓面外，今后不會(huì)再出售其他樓面，而是全部用作長(zhǎng)期出租。

　　國(guó)際金融機(jī)構(gòu)提前布局

　　本世紀(jì)初，那些在全球其他金融中心有著豐富投資經(jīng)驗(yàn)的國(guó)際金融機(jī)構(gòu)，就已打起了陸家嘴等地區(qū)金融地產(chǎn)的主意。當(dāng)時(shí)，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)在金融地產(chǎn)的概念上尚未覺醒，同時(shí)也不具備購(gòu)置實(shí)力。

　　匯豐、花旗等大的國(guó)際金融機(jī)構(gòu)，幾年前就在陸家嘴購(gòu)置了不少物業(yè)，并不惜重金對(duì)大樓進(jìn)行冠名。早在2000年，匯豐即買下現(xiàn)在的匯豐銀行大廈的3層并取得冠名權(quán)，之后，花旗也不甘示弱，拿下當(dāng)時(shí)還在建設(shè)中的花旗銀行大廈的5層樓面并冠名。當(dāng)時(shí)的購(gòu)置成本較低，僅在此項(xiàng)的投資，就可讓這些跨國(guó)金融機(jī)構(gòu)坐享中國(guó)樓市前幾年瘋長(zhǎng)帶來的好處。

　　之后，港資銀行也進(jìn)行了一波陸家嘴地區(qū)的金融地產(chǎn)"掃樓"行動(dòng)。

　　近期，渣打銀行在戴德梁行的幫助下，完成了渣打銀行大廈內(nèi)3萬(wàn)平方米的租賃和買賣交易，渣打銀行取得了大廈的命名權(quán)和標(biāo)識(shí)權(quán)。這棟大廈將是渣打銀行的中國(guó)區(qū)總部，底樓則是其在全國(guó)最大的旗艦店。

　　同時(shí)，新加坡華僑銀行也成功入駐時(shí)代金融中心，租賃面積達(dá)到了3600平方米，并將其作為中國(guó)區(qū)總部。

　　去年，在陸家嘴區(qū)域地標(biāo)性商業(yè)項(xiàng)目--上海國(guó)金中心的動(dòng)土典禮上，又傳出匯豐已預(yù)訂該大樓其中一座的20層辦公樓面，總面積約5.3萬(wàn)平方米，同時(shí)宣稱國(guó)金中心將成為匯豐中國(guó)總部所在地。

　　內(nèi)地金融機(jī)構(gòu)后起跟上

　　近期樓市下滑的預(yù)期增大，而上半年國(guó)內(nèi)各大金融機(jī)構(gòu)利潤(rùn)依然高增長(zhǎng)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)的需求再次被釋放出來。如何利用近兩年在牛市中積聚的資金，讓銀行頗費(fèi)思量。很多銀行選擇了租賃或購(gòu)買房地產(chǎn)。

　　魏超英認(rèn)為，在房地產(chǎn)預(yù)期長(zhǎng)期增值的背景下，銀行通過購(gòu)買房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也鎖定了長(zhǎng)期利潤(rùn)。

　　8月7日，寧波銀行公告稱，擬在寧波斥資6.5億元建造總行大樓；同時(shí)與第二大股東新加坡華僑銀行在上海浦東共購(gòu)辦公大樓。今年4月，光大銀行和太平洋保險(xiǎn)集團(tuán)也分別以23億元和22億元的成交價(jià)，整棟購(gòu)買了北京金融街控股股份有限公司旗下的物業(yè)。

　　太平洋證券金融行業(yè)分析師李偉平認(rèn)為，此舉不僅體現(xiàn)了上述兩家銀行自身的實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求，更多體現(xiàn)了他們?cè)趯?shí)施擴(kuò)張性經(jīng)營(yíng)的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　李偉平認(rèn)為，"巨資置辦辦公樓房，會(huì)在短期內(nèi)增加銀行的成本支出，影響現(xiàn)金流量，對(duì)銀行短期業(yè)績(jī)產(chǎn)生不利影響。"不過，這對(duì)目前資金充足的一些國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)來說，似乎算不上什么障礙。

　　開始向住宅市場(chǎng)延伸

　　除了高檔寫字樓，金融地產(chǎn)還在"擴(kuò)展"地盤。金融機(jī)構(gòu)對(duì)于地產(chǎn)的需求，可能并不限于商業(yè)地產(chǎn)，已開始延展到住宅市場(chǎng)。

　　陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)已吸引了490多家中外金融機(jī)構(gòu)入駐，10萬(wàn)余名金融人才進(jìn)入。這時(shí)，金融人才的居住問題凸顯出來，配套設(shè)施的滯后可能拖累陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)金融地產(chǎn)的價(jià)值支撐。

　　為此，在商業(yè)類型金融地產(chǎn)擴(kuò)大供應(yīng)的同時(shí)，住宅類金融地產(chǎn)的需求浮出水面。金融地產(chǎn)的概念，開始從單純的商業(yè)地產(chǎn)延展到住宅。

　　今年5月底，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)宣布將啟動(dòng)"金梧桐樹工程"，在未來數(shù)年內(nèi)動(dòng)工興建1萬(wàn)套金融人才公寓，以吸引更多的金融界精英參與上海國(guó)際金融中心建設(shè)。其中，近期完工7000套，遠(yuǎn)期完工3000套，總建筑面積達(dá)39.4萬(wàn)平方米。

　　這種住宅類的金融地產(chǎn)，分為銀行家公寓、金融公寓和青年人才公寓三檔，只租不賣。陸家嘴銀行家公寓已于去年4月開工，今年3月結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計(jì)將于明年精裝修后投入租賃使用，屆時(shí)將提供120套高檔服務(wù)公寓。

　　專家：金融地產(chǎn)是否成型？

　　金融地產(chǎn)發(fā)展的原因是什么？是否真的已經(jīng)成型？許多專家給出了自己的觀點(diǎn)。

　　和租賃市場(chǎng)相比，投資物業(yè)不僅可以分散金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，還可能帶來資產(chǎn)升值的收益。陳晟認(rèn)為，投資物業(yè)的回報(bào)都很高，平常我們說房地產(chǎn)市場(chǎng)不好，主要是說住宅市場(chǎng)不好，但寫字樓市場(chǎng)特別是5A寫字樓市場(chǎng)是非常好的。這就能解釋為什么陸家嘴金融區(qū)寫字樓的日平均租金高達(dá)10元/平方米。

　　樹立形象，展示實(shí)力也是金融機(jī)構(gòu)購(gòu)置房產(chǎn)的動(dòng)力之一。仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民稱，無(wú)論是銀行還是保險(xiǎn)公司，他們都需要公眾的信賴。購(gòu)樓冠名，對(duì)消費(fèi)者信心是一種加強(qiáng)。

　　社科院金融研究中心主任易憲容認(rèn)為，不能因?yàn)榭吹姐y行、保險(xiǎn)公司集中在某個(gè)金融中心區(qū)購(gòu)置物業(yè)，就認(rèn)為金融地產(chǎn)由此而生。

　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟向記者表示，從房地產(chǎn)研究角度分析，金融服務(wù)企業(yè)在中心地塊建立總部，只是順應(yīng)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。金融街和陸家嘴正好是為這些金融企業(yè)度身定制的，的確具有不可復(fù)制性。

• · 我國(guó)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管運(yùn)營(yíng)多元模式分析
• · 銀行業(yè)全年增速情況深度分析
• · 中小企業(yè)融資環(huán)境發(fā)展情況分析
• · 改革開放對(duì)中國(guó)銀行業(yè)影響分析
• · 我國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)的過度競(jìng)爭(zhēng)分析
• · 銀行股投資價(jià)值漸顯深度分析

• · 2008年上半年滬銀行業(yè)盈利增速急跌24.8個(gè)百分點(diǎn)
• · 從緊信貸政策讓銀行意外獲利
• · 車險(xiǎn)醞釀漲價(jià)
• · 2008年遼寧全面推進(jìn)農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)
• · 2008年7月天津金融機(jī)構(gòu)存貸款平穩(wěn)增加
• · 北京奧運(yùn)會(huì)重點(diǎn)區(qū)域銀行卡特約商戶普及率達(dá)90%

• ·2008年5月福建省國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)
• ·2008年4月福建省國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)
• ·2008年3月福建省國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)
• ·2008年2月福建省國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)
• ·2008年1月福建省國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)
• ·2007年1-12月華東地區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)