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中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)深度分析
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-19
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去年火爆的樓市，今年開(kāi)始冷了下來(lái)。2008年上半年，中國(guó)的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)首次出現(xiàn)了從1998年以來(lái)銷售面積和銷售額同時(shí)下降的情況。這是不是正常現(xiàn)象？政府要不要救市？房地產(chǎn)遇上的難題要怎么解決？
去年火爆的樓市，今年開(kāi)始冷了下來(lái)。2008年上半年，中國(guó)的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)首次出現(xiàn)了從1998年以來(lái)銷售面積和銷售額同時(shí)下降的情況。這是不是正�，F(xiàn)象？政府要不要救市？房地產(chǎn)遇上的難題要怎么解決？三位專家論劍當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)。
嘉賓：
顧云昌：前中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任。
董藩：建設(shè)部專家委員會(huì)委員，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任，博士生導(dǎo)師。
蔡穗聲：廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事，建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)委員。
大起大落是樓市的大礙
贏周刊：多年來(lái)一直火爆的樓市出現(xiàn)了大幅的降溫。你認(rèn)為這種大跌應(yīng)不應(yīng)當(dāng)成為樓市發(fā)展的大方向？
顧云昌：房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)平穩(wěn)發(fā)展，防止大起大落。正像國(guó)務(wù)院2003年18號(hào)文件《促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的通知》當(dāng)中指出那樣，衡量一個(gè)市場(chǎng)是否穩(wěn)定有"三個(gè)基本"：一是供求總量的基本平衡，二是供求結(jié)構(gòu)的基本合理，三是房?jī)r(jià)的基本平穩(wěn)。
中國(guó)的樓市，在迎奧運(yùn)之前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了下滑，2003~2007年出現(xiàn)了4×100米接力賽，第一棒跑的很快，調(diào)控以后第二棒和第三棒房?jī)r(jià)的增幅稍微下降，但是有的地方仍然增長(zhǎng)很快，到2007年是第四棒，全國(guó)的房地產(chǎn)出現(xiàn)了過(guò)快的上漲。
現(xiàn)在樓市出現(xiàn)另外一種"運(yùn)動(dòng)"，有人說(shuō)是"俯臥撐"，我認(rèn)為是"柔道"。房地產(chǎn)下一步會(huì)怎樣"運(yùn)動(dòng)"？有人說(shuō)可能會(huì)是"跳水"。但我希望中國(guó)樓市不要"跳水"，我希望"柔道"繼續(xù)下去。贏周刊：現(xiàn)在影響房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的因素是什么呢？
顧云昌：如果在一年前要穩(wěn)定樓市，就是使房?jī)r(jià)不要上漲太快，而現(xiàn)在要穩(wěn)定樓市就是不要出現(xiàn)大起大落�，F(xiàn)在主要是控制過(guò)旺的需求，增加有效的供應(yīng)，使供求關(guān)系平衡，使市場(chǎng)總量、價(jià)格、結(jié)構(gòu)方面都得到改善。
現(xiàn)在政府正朝著這個(gè)方向努力，已經(jīng)出現(xiàn)比較好的情況，今天上半年房地產(chǎn)價(jià)格是理性的回歸，去年四季度出臺(tái)的一些政策是有效的。
在不確定性中求穩(wěn)
贏周刊：影響當(dāng)前樓市發(fā)展的因素是什么？
顧云昌：有兩個(gè)方面因素影響當(dāng)前樓市發(fā)展：一方面是宏觀經(jīng)濟(jì)層面。中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去五年快速發(fā)展，GDP增長(zhǎng)都在10%以上，但現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)了增速放緩的跡象，這必然會(huì)使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度放緩。
另一方面，中國(guó)的貨幣政策和財(cái)政政策也在進(jìn)一步發(fā)生變化，調(diào)控要減少宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的幅度。
這些情況使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了現(xiàn)在的這種情景。要對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)測(cè)，對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)，現(xiàn)在最流行的一句話叫做：不確定性。下一步怎么樣不知道，也不知道怎么預(yù)測(cè)。但是政府不能不預(yù)測(cè)，企業(yè)不能不預(yù)測(cè)，不預(yù)測(cè)沒(méi)有辦法發(fā)展，所以今天要在不確定性當(dāng)中來(lái)預(yù)測(cè)，要在不確定性當(dāng)中來(lái)穩(wěn)定樓市，這個(gè)就是今天的難題。
人人有房是不對(duì)的贏周刊：你認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)發(fā)展成什么樣？
董藩：說(shuō)出來(lái)大家都接受不了，尤其是年輕人很難接受。房地產(chǎn)市場(chǎng)不但要讓很多人買(mǎi)不起房子，還要讓買(mǎi)了房子的人在某種特殊情況下，如失業(yè)、治病等失去房地產(chǎn)，這個(gè)才是市場(chǎng)。美國(guó)有31%的家庭要通過(guò)租房解決住房問(wèn)題，北歐這個(gè)比例是20%～30%。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)歷告訴我們，我們?cè)噲D讓每個(gè)家庭都可以買(mǎi)上房子是做不到的，我們把保障和市場(chǎng)混到一起。
停止對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的傷害
贏周刊：經(jīng)過(guò)去年下半年以來(lái)的房?jī)r(jià)大幅回落之后，大家都在熱烈地討論：到底要不要救市，你怎么看？
董藩：我們不能放任市場(chǎng)這個(gè)樣子下去，包括央行的金融政策必須進(jìn)行適度的調(diào)整，不是救市不救市的問(wèn)題，是政策不合適了就必須調(diào)整，因?yàn)槲覀兊哪繕?biāo)是要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，有了病就要治，過(guò)去大漲是有問(wèn)題的，說(shuō)明供求關(guān)系出現(xiàn)了問(wèn)題。但今天看起來(lái)房?jī)r(jià)是穩(wěn)了，沒(méi)有成交量，這也是不健康的，它們都不是正常運(yùn)轉(zhuǎn)的市場(chǎng)狀況。
贏周刊：很多人對(duì)房地產(chǎn)商很反感，指責(zé)他們牟取暴利、不負(fù)責(zé)任，你怎么看這個(gè)行業(yè)？
董藩：我們必須停止對(duì)市場(chǎng)的傷害，不管這種傷害是來(lái)自行政力量，還是來(lái)自輿論。房地產(chǎn)業(yè)的確有很多毛病，有很多問(wèn)題，但是應(yīng)當(dāng)在發(fā)展過(guò)程中逐步解決。房地產(chǎn)需要調(diào)控，需要制度，需要整頓，但是傷害房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)改革是不對(duì)的。房地產(chǎn)成績(jī)是主流的，住房制度改革大方向也是沒(méi)有錯(cuò)的。
一個(gè)社會(huì)如果不尊重企業(yè)家，不尊重社會(huì)財(cái)富，這個(gè)社會(huì)一定是沒(méi)有前途的。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)死掉的時(shí)候，任何人都不能健康地活著，所以維護(hù)市場(chǎng)秩序，維護(hù)市場(chǎng)的穩(wěn)定，每個(gè)人都有責(zé)任。
最好的日子過(guò)去了贏周刊：房?jī)r(jià)多高是合理的？
董藩：我不知道，但我告訴大家，現(xiàn)在的一種說(shuō)法--總是說(shuō)房?jī)r(jià)高了--是不對(duì)的。我們總是拿今天的房?jī)r(jià)和過(guò)去相比，因?yàn)檫^(guò)去房地產(chǎn)是非市場(chǎng)化的，現(xiàn)在房地產(chǎn)大量的市場(chǎng)化供應(yīng)，兩者沒(méi)有辦法相比。
贏周刊：你預(yù)計(jì)今年一整年的房?jī)r(jià)是上漲還是下跌？
董藩：基本平穩(wěn)，同比在正負(fù)兩個(gè)百分點(diǎn)波動(dòng)。
贏周刊：你對(duì)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展怎么看？
董藩：房地產(chǎn)業(yè)仍然有發(fā)展空間，大家要堅(jiān)定信心。但是我也要提醒大家，最好的日子結(jié)束了。
原因是：第一，需求受到抑制，而房地產(chǎn)的供應(yīng)正在增加；第二，土地價(jià)格漲幅比較大，此外，建材成本--人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、施工管理費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)等--都在不斷增加，房地產(chǎn)的利潤(rùn)空間大大削減。
贏周刊：現(xiàn)在房?jī)r(jià)出現(xiàn)了比較大幅的下跌，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)反彈？
蔡穗聲：我認(rèn)為反彈的可能性是存在的，不可能排除，但是反彈力度不會(huì)太大，可以說(shuō)這一輪房地產(chǎn)高潮接近尾聲了，未來(lái)有反彈的可能性，但是不可能出現(xiàn)大幅度持續(xù)的上漲。
中小開(kāi)發(fā)商要調(diào)整戰(zhàn)略
贏周刊：當(dāng)前中小開(kāi)發(fā)商的日子最難過(guò)，它們要怎樣發(fā)展？
董藩：在當(dāng)前形勢(shì)下中小開(kāi)發(fā)商要進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，高度關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，拓展發(fā)展思路。工業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷市場(chǎng)化的過(guò)程，未來(lái)一段時(shí)間工業(yè)地產(chǎn)將會(huì)上漲。但也要選好位置，研究好模式。研究得好，在未來(lái)60年，工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格能獲得上百倍的回報(bào)，研究不好的話，也有十幾倍的回報(bào)。
有四個(gè)區(qū)域，大家高度關(guān)注，天津?yàn)I海新區(qū)、長(zhǎng)興島、北部灣、曹妃甸，我們研究之后長(zhǎng)興島是最值得去的，因?yàn)檫@個(gè)地方將來(lái)很可能變成自由島。
此外，中小開(kāi)發(fā)商要考慮到沿海和到北方發(fā)展，沿海的重點(diǎn)是遼寧半島、環(huán)渤海、膠東半島和江蘇區(qū)域。而北方城市也是比較理想的發(fā)展地方，它們受調(diào)控政策的影響明顯較小，投資風(fēng)險(xiǎn)較小，有的地方還上漲得比較厲害。
此外的策略還有：未來(lái)幾年側(cè)重開(kāi)發(fā)高檔房地產(chǎn)；到相對(duì)較發(fā)達(dá)的中小城市發(fā)展；到海外尋求發(fā)展空間；創(chuàng)新產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)技術(shù)含量等。
房地產(chǎn)市場(chǎng)還是要存在的，中小開(kāi)發(fā)商要堅(jiān)定信心，但是不要抱著過(guò)去那種心態(tài)去做房地產(chǎn)，因?yàn)楹萌兆舆^(guò)去了。
房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)同榮俱損
贏周刊：房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題已超出了一個(gè)行業(yè)的問(wèn)題，我們應(yīng)當(dāng)怎么看房地產(chǎn)出現(xiàn)的問(wèn)題？
蔡穗聲：我們今天討論房地產(chǎn)市場(chǎng)，不是單純的看一個(gè)行業(yè)，或者一個(gè)市場(chǎng)，而是要考慮整個(gè)國(guó)家的金融安危，國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展。
以廣東來(lái)說(shuō)，2000~2008年，廣東固定資產(chǎn)投資占GDP的比重是29%～32%，房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資的比重是22%～28%，也就是說(shuō)在固定資產(chǎn)占GDP三分之一，房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)三分之一。房地產(chǎn)稅357億元，占財(cái)政收入18%，同比增長(zhǎng)32%。
從金融安全的角度來(lái)看，個(gè)人購(gòu)房貸款占銀行消費(fèi)貸款很高的比例，假如房?jī)r(jià)下降超過(guò)三成，就會(huì)有部分的購(gòu)房抵押貸款者會(huì)斷供，銀行收回抵押房產(chǎn)拍賣(mài)，拍賣(mài)價(jià)格會(huì)更低。
最近房地產(chǎn)銷售額不高，這必然影響資金回籠，加上銀行嚴(yán)格限制放貸，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)放貸少了，一旦開(kāi)發(fā)商資金鏈條斷裂，上世紀(jì)90年代中期爛尾樓的歷史會(huì)重演，整個(gè)社會(huì)將付出沉重的代價(jià)。1990年代的教訓(xùn)是：1993年宏觀調(diào)控，廣東1994、1995年之后產(chǎn)生很多爛尾樓和空置房。廣東背著這個(gè)包袱十多年，直到2005、2006、2007年這幾年市場(chǎng)銷售好轉(zhuǎn)，出現(xiàn)房地產(chǎn)供不應(yīng)求，很多城市，包括廣州、東莞、惠州、惠陽(yáng)等城市才把1990年代爛尾樓和空置房消化掉。
房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)所影響絕不僅僅是一個(gè)行業(yè)，它直接關(guān)系到金融的穩(wěn)定，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府財(cái)政收入和居民財(cái)產(chǎn)安全。房地產(chǎn)業(yè)跟國(guó)民經(jīng)濟(jì)是一榮俱榮，一損俱損。我們要從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)看一個(gè)行業(yè)，不是單獨(dú)看這個(gè)行業(yè)怎么樣。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)遇到問(wèn)題，我們要考慮的是在房地產(chǎn)市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)的關(guān)頭，怎么維護(hù)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、健康發(fā)展，這是全體勞動(dòng)人民的根本利益所在。
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