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2008年全國(guó)樓市價(jià)格情況深度分析
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-19
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 樓市 西安 房?jī)r(jià) 樓盤(pán) 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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有人說(shuō)，全國(guó)樓市今年整體出現(xiàn)"量?jī)r(jià)齊跌"，而開(kāi)發(fā)商在半程總結(jié)時(shí)卻更愿意說(shuō)是"價(jià)滯量跌"，"價(jià)滯"和"價(jià)跌"有著根本的區(qū)別。滯，就是說(shuō)房?jī)r(jià)是停止上漲的，與房?jī)r(jià)下跌大大不同。但從西安樓市來(lái)看，在鋪天蓋地的優(yōu)惠促銷中，價(jià)格戰(zhàn)已悄悄開(kāi)打，樓市"暗戰(zhàn)"正在展開(kāi)。
外煉
"三人行"必有優(yōu)惠促銷
西安樓市的價(jià)格"暗戰(zhàn)"從6月份開(kāi)始，面對(duì)不溫不火的買方市場(chǎng)，各個(gè)樓盤(pán)爭(zhēng)相推出各種優(yōu)惠活動(dòng)，力圖刺激仍處于觀望中的購(gòu)房者出手。一位開(kāi)發(fā)商說(shuō)："很多新開(kāi)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格都低于預(yù)期，現(xiàn)在還處于猶豫和觀望階段，有些項(xiàng)目推出幾十套的特價(jià)房，其實(shí)就是在試探。"雖然開(kāi)發(fā)商不明言"降"，但這種"暗戰(zhàn)"對(duì)于購(gòu)房者而言，也是頗為實(shí)惠的。
廣告主打語(yǔ)--優(yōu)惠
翻翻時(shí)下各大報(bào)刊上的樓盤(pán)廣告，映入眼簾頻率最高的兩個(gè)字便是"優(yōu)惠"。融僑馨苑推出了20套總價(jià)為35萬(wàn)元的優(yōu)惠房源；蘭喬圣菲推出"青年住房資助B計(jì)劃"，一室兩室房源均價(jià)4400元/平方米；宏府嘉會(huì)廣場(chǎng)為8月份認(rèn)購(gòu)的消費(fèi)者提供5%優(yōu)惠；新西藍(lán)推出買房便享受8888元/套的優(yōu)惠，團(tuán)購(gòu)再優(yōu)惠3%；陽(yáng)光曼哈頓針對(duì)購(gòu)買140平方米珍藏躍層戶型+地下車位的客戶，推出8~12萬(wàn)元優(yōu)惠；新界推出400%優(yōu)惠；富力城在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日成交可享受額外9.6折優(yōu)惠；粵漢國(guó)際在奧運(yùn)期間推出最高5%優(yōu)惠；羅曼公社部分房源優(yōu)惠5%；橡樹(shù)街區(qū)推出最高可享受5萬(wàn)元的"安家理財(cái)基金"；望庭國(guó)際推出總房?jī)r(jià)減1~2萬(wàn)元的優(yōu)惠。
深圳聯(lián)方柏業(yè)區(qū)域總監(jiān)趙振宇告訴記者，根據(jù)他們對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查，西安樓市近期的優(yōu)惠比較集中，范圍廣、力度大，80%以上的在售樓盤(pán)都推出了各種各樣的優(yōu)惠措施，因?yàn)槭袌?chǎng)不太好，"如果大家都有優(yōu)惠，某一家沒(méi)有優(yōu)惠，可能就更沒(méi)人關(guān)注了。實(shí)際成交價(jià)--下降
西安某房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上一周全市普通住宅成交均價(jià)為4246元/平方米，下降0.45%，其中城南和高新幅度最大，分別下降了0.98%和0.71%。
趙振宇說(shuō)，從總價(jià)上看，各個(gè)樓盤(pán)的優(yōu)惠幅度相對(duì)較大，優(yōu)惠上萬(wàn)元的樓盤(pán)比比皆是，但從單價(jià)上看，每平方米也就降了百元左右，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，感覺(jué)并不太明顯。這也就是數(shù)據(jù)顯示上表現(xiàn)出來(lái)的不到1%的降幅，整體表現(xiàn)比較平穩(wěn)，但房?jī)r(jià)在實(shí)際中已經(jīng)有所回落。
在7月底舉行的"2008年上半年西安房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)及下半年預(yù)警報(bào)告會(huì)"上，來(lái)自政府、專家等各方的聲音一致認(rèn)為，西安樓市下半年價(jià)格將呈平穩(wěn)走勢(shì)，盡管全國(guó)部分一線城市房?jī)r(jià)近期回落走勢(shì)明顯，但西安樓市出于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增長(zhǎng)及市場(chǎng)自住性等剛性需求的支撐，房?jī)r(jià)大幅回落幾乎不可能；而從開(kāi)發(fā)市場(chǎng)來(lái)看，基于開(kāi)發(fā)企業(yè)資金及土地市場(chǎng)的壓力，開(kāi)發(fā)企業(yè)拉高房?jī)r(jià)的可能性也相對(duì)較小。
價(jià)格的調(diào)整--回歸
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅產(chǎn)業(yè)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌在近日參加"西安地鐵房產(chǎn)高端論壇"時(shí)說(shuō)，房地產(chǎn)就像奧運(yùn)會(huì)上的接力賽跑，2004年、2005年、2006年地產(chǎn)界一直以高速度進(jìn)行接力棒傳遞，直到2007年出現(xiàn)嚴(yán)重亢奮，開(kāi)發(fā)商恐慌性買地，老百姓恐慌性購(gòu)房、搶房，致使最后房子成交價(jià)比原價(jià)高4～5倍。
顧云昌認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下，去年的樓市是不正常的，因?yàn)檎麄�(gè)市場(chǎng)不能大起大落，必須保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)，才更有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。西安的房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，處在北京8年前的發(fā)展水平。這樣的市場(chǎng)狀況就是理性的回歸，處在供求關(guān)系的調(diào)整期，處在價(jià)格高位的調(diào)整期。
趙振宇認(rèn)為，樓盤(pán)的各種優(yōu)惠活動(dòng)對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)都是實(shí)實(shí)在在的，但在優(yōu)惠背后，開(kāi)發(fā)商并不會(huì)真的賠本，只是把去年一些不理性的部分去掉了而已，因此從整體上來(lái)看，也是一種理性的回歸。房地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士提醒，對(duì)待市場(chǎng)上這種理性的回歸，購(gòu)房者也應(yīng)該理性看待，平穩(wěn)仍將是下半年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的運(yùn)行基調(diào)，這一點(diǎn)也會(huì)使市場(chǎng)供需雙方更為理性地對(duì)待房?jī)r(jià)走勢(shì)。
地產(chǎn)的品質(zhì)，從來(lái)沒(méi)有像現(xiàn)在這么讓人認(rèn)識(shí)深刻，從來(lái)沒(méi)有這么受到購(gòu)房者關(guān)注。512地震之后，建筑質(zhì)量成為購(gòu)房者關(guān)注的一個(gè)重點(diǎn)，在中國(guó)樓市首現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的2008年，樓市回歸良性競(jìng)爭(zhēng)。在購(gòu)房者的從容選擇中，西安樓市的"暗戰(zhàn)"理所當(dāng)然地回歸到品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)。
內(nèi)修
樓盤(pán)營(yíng)銷的品質(zhì)今天
先來(lái)了解兩個(gè)概念，一個(gè)是營(yíng)銷時(shí)代，一個(gè)是產(chǎn)品時(shí)代。從概念上來(lái)說(shuō)，營(yíng)銷時(shí)代的典型特征就是把同質(zhì)化的產(chǎn)品通過(guò)項(xiàng)目包裝、概念炒作、心理戰(zhàn)術(shù)提升自身價(jià)格，而產(chǎn)品時(shí)代則是通過(guò)真正提升產(chǎn)品的性能、質(zhì)量，來(lái)提升產(chǎn)品的價(jià)值或性價(jià)比。在樓市回歸理性的今年，產(chǎn)品品質(zhì)的"暗戰(zhàn)"讓購(gòu)房者買房的錢(qián)真正花到了實(shí)處，而不是僅僅滿足于"有個(gè)居所"。
營(yíng)銷時(shí)代心理戰(zhàn)術(shù)讓房?jī)r(jià)大漲
在樓市處在穩(wěn)定上升的時(shí)候，由于各個(gè)樓盤(pán)產(chǎn)品的同質(zhì)化，開(kāi)發(fā)商主要是從營(yíng)銷上想辦法，在各種產(chǎn)品概念宣傳效果不甚明顯的情況下，營(yíng)銷手段便會(huì)使開(kāi)發(fā)商通過(guò)與購(gòu)房者"斗智"而取得更高的利潤(rùn)。
什么歐洲風(fēng)格、東南亞風(fēng)格、中式風(fēng)格……這些都是產(chǎn)品的概念化炒作，這種概念如果僅僅停留在概念的層面，是很難贏得購(gòu)房者的。去年起，一個(gè)營(yíng)銷手段被西安的開(kāi)發(fā)商廣泛使用，并起到了鎖定購(gòu)房者的關(guān)鍵作用。那就是誠(chéng)意登記-誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)-解籌-認(rèn)購(gòu)。這樣一個(gè)環(huán)環(huán)相扣的流程，一方面讓購(gòu)房者掉進(jìn)了一個(gè)精心設(shè)計(jì)的局中，也讓開(kāi)發(fā)商有了讓房?jī)r(jià)步步上漲的底氣。所以，緊隨深圳北京等城市之后，西安的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了較快上漲。
非理性購(gòu)房行為讓人忽略品質(zhì)
深圳市社科院中國(guó)城市運(yùn)營(yíng)中心主任高海燕告訴記者，2006-2007年，深圳樓市出現(xiàn)一個(gè)非理性的趨勢(shì)，"不管房子怎樣，價(jià)格是多少，只要一開(kāi)盤(pán)，房子必定一搶而空。"只要有房，就有利潤(rùn)。不少開(kāi)發(fā)商為了獲得更高的利潤(rùn)，故意延緩?fù)票P(pán)速度，甚至不惜捂盤(pán)。
顧云昌也說(shuō)，去年深圳的樓市炒家達(dá)到30%~50%。在這樣的局面下，投機(jī)者瘋狂炒房，購(gòu)房者恐慌性買房，在購(gòu)房者連房?jī)r(jià)都顧不上計(jì)較的時(shí)候，房子的品質(zhì)肯定被忽略。
樓市一線城市對(duì)于西安來(lái)說(shuō)是前車之鑒，所幸的是這種瘋狂的局面在被宏觀調(diào)控及時(shí)遏制之后，在西安沒(méi)有出現(xiàn)。盡管如此，在2006年下半年到2007年，西安樓市中也是不乏沖動(dòng)性購(gòu)房行為，而樓盤(pán)的品質(zhì)也被很多購(gòu)房者忽略。
理性回歸讓產(chǎn)品優(yōu)劣無(wú)處遁形融僑地產(chǎn)西安分公司營(yíng)銷部經(jīng)理李友平說(shuō)，2007年消耗了太多的購(gòu)房需求。"一共只有10個(gè)人需要買房，去年就有9個(gè)人買了房，那么今年買房的人肯定就不會(huì)再像去年那么多了。"
這當(dāng)然是今年樓市銷量下降的一個(gè)原因。但還有兩個(gè)原因，一個(gè)是一線城市宏觀調(diào)控效力凸顯，開(kāi)發(fā)商因流動(dòng)資金嚴(yán)重缺乏而不得不加快銷售回款速度，降價(jià)難以避免。買漲不買跌，房?jī)r(jià)越降，觀望越濃。還有一個(gè)原因，就是一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)"曲高和寡"，當(dāng)它超過(guò)普通百姓的承受能力之后，銷量下降也是正常。
今年，受一線城市的影響，西安也出現(xiàn)了銷量下滑的局面。開(kāi)發(fā)商的資金鏈問(wèn)題是全國(guó)性問(wèn)題，而且不僅局限于中小開(kāi)發(fā)商，西安當(dāng)然也沒(méi)有幸免。有人說(shuō)，前幾年是西安地產(chǎn)的營(yíng)銷時(shí)代，現(xiàn)在也該回到產(chǎn)品時(shí)代了。
在購(gòu)房者理性回歸，樓市健康發(fā)展的時(shí)候，營(yíng)銷手段在銷售中不再起決定性作用，產(chǎn)品本身的優(yōu)劣將無(wú)處遁形。只有真正地提升樓盤(pán)的品質(zhì)，才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。
地產(chǎn)品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)日漸明晰
如果說(shuō)，在西安樓市不溫不火的2006年以前，品質(zhì)也是開(kāi)發(fā)商宣傳的一個(gè)方面；那么現(xiàn)在，品質(zhì)不僅僅是開(kāi)發(fā)商宣傳的重點(diǎn)，只有致力于其實(shí)實(shí)在在的提升，才能真正贏得消費(fèi)者。
品質(zhì)是競(jìng)爭(zhēng)力，也是利潤(rùn)
512地震讓普通百姓學(xué)會(huì)了關(guān)注建筑本身的質(zhì)量，房屋的抗震性能成為購(gòu)房者考慮的一個(gè)方面。但住宅的品質(zhì)，不僅僅是建筑結(jié)構(gòu)本身的質(zhì)量，還包括建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、容積率、物業(yè)服務(wù)等。
從西安樓市的現(xiàn)狀來(lái)看，城內(nèi)、高新、城南等地段由于土地的稀缺，吸引購(gòu)房者的是地段和市政配套。因而，這些區(qū)域的項(xiàng)目為了追求土地的使用率，多以高層、小高層住宅為主，在綠化面積、社區(qū)內(nèi)配套等方面普遍欠缺。以南門(mén)國(guó)際為例，與城內(nèi)的宏府嘉匯廣場(chǎng)、假日國(guó)際公寓展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，號(hào)稱"會(huì)呼吸的建筑"，在建筑內(nèi)的空氣流通上頗下了一番工夫。而在西高新，如果容積率、公攤較低，即使定價(jià)稍高，如逸翠園西安、融僑馨苑等樓盤(pán)，也會(huì)以較高的性價(jià)比在區(qū)域內(nèi)形成強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)力。
西咸一體化趨勢(shì)讓西咸區(qū)域從幾年前就成為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的一個(gè)區(qū)域。充足的土地以及適中的土地價(jià)格使得開(kāi)發(fā)商更有余地在品質(zhì)上進(jìn)行追求。金泰絲路花城、奧林匹克花園等品牌開(kāi)發(fā)商相繼進(jìn)駐，使得區(qū)域內(nèi)大盤(pán)云集，也讓社區(qū)配套、園林景觀設(shè)計(jì)水平得到提升。在市政配套還不夠齊全的情況下，小區(qū)自身的配套起了決定性的作用。
北郊的經(jīng)開(kāi)區(qū)也是以往品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)，由于品質(zhì)的提升，經(jīng)開(kāi)區(qū)的房?jī)r(jià)去年也出現(xiàn)了較大幅度的上漲，即使這樣，品質(zhì)較高的樓盤(pán)仍然得到了購(gòu)房者的熱捧。在良性競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)下，購(gòu)房者居住滿意度提升，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然也嘗到了甜頭。
新一輪品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)集中在浐灞
如果說(shuō)在低價(jià)位產(chǎn)品中，起決定作用的是產(chǎn)品的性價(jià)比，那么曲江區(qū)域作為豪宅的集中區(qū)域，在品質(zhì)上的競(jìng)爭(zhēng)可說(shuō)是更高層次的競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格因素的決定作用不大，也給了開(kāi)發(fā)商更高的利潤(rùn)空間。今年7月，龍湖曲江盛景亮相，其在體驗(yàn)中心打造的園林景觀，讓購(gòu)房者驚艷，而一萬(wàn)五千元左右的單價(jià)更是讓人咋舌。選擇體驗(yàn)式營(yíng)銷的還有在浐灞開(kāi)發(fā)的恒大地產(chǎn)。在多數(shù)開(kāi)發(fā)商挖個(gè)坑就敢賣房的時(shí)候，恒大的兩個(gè)項(xiàng)目卻選擇賣準(zhǔn)現(xiàn)房，讓不少開(kāi)發(fā)商欽佩該公司的"定力"。
在今年的市場(chǎng)形勢(shì)中，也許這種"定力"是無(wú)奈為之，但今年以來(lái)，浐灞區(qū)域的品質(zhì)比拼一定是不可小覷的。金泰恒業(yè)的總經(jīng)理王生坤也表示，浐灞是西安發(fā)展?jié)摿^大的區(qū)域。所以，國(guó)內(nèi)眾多品牌開(kāi)發(fā)商都瞄準(zhǔn)了該區(qū)域，除了中新地產(chǎn)去年開(kāi)發(fā)的浐灞半島之外，來(lái)自廣州的恒大地產(chǎn)，在該區(qū)域開(kāi)發(fā)了恒大綠洲和恒大名都兩個(gè)精裝房項(xiàng)目；由新加坡盛邦和香港恒基兆業(yè)攜手組建的盛恒地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的2000多畝大盤(pán)"御錦城"已在伺機(jī)而動(dòng)。而區(qū)域內(nèi)的老盤(pán)，如"沁水新城"、"水岸東方"、"榮德棕櫚灣"等，當(dāng)然不會(huì)輕易言敗。
在這個(gè)以水著稱的區(qū)域，優(yōu)美的自然景觀、新鮮的空氣是其共同的先天優(yōu)勢(shì)，所以這個(gè)區(qū)域品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)在于建筑的舒適度，在于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、配套、景觀利用、入住后的物業(yè)服務(wù)等等。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在今年下半年乃至明年，浐灞區(qū)域?qū)⑹俏靼矘鞘?暗戰(zhàn)"的主戰(zhàn)場(chǎng)。新技術(shù)使用忌華而不實(shí)
由于是建筑專業(yè)教師出身，讓金泰恒業(yè)總經(jīng)理王生坤對(duì)建筑科技的運(yùn)用更加關(guān)注，卻也更加小心。他告訴記者，目前，樓市中的新技術(shù)不少，但新科技的使用，不僅要考慮其是否能夠真正服務(wù)于業(yè)主，更要考慮其長(zhǎng)遠(yuǎn)的使用效果以及將來(lái)可能出現(xiàn)的問(wèn)題，避免出現(xiàn)后患。"很多人買一套房是傾其所有的，甚至還要為此背上幾十年的債，所以開(kāi)發(fā)商一定要對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)。"王生坤說(shuō)，太陽(yáng)能、立體綠化等技術(shù)已經(jīng)很成熟，可以放心使用。但一些還未經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期論證的技術(shù)，除了建筑成本的加大外，必須更多地考慮其長(zhǎng)期可靠性，切忌華而不實(shí)。
西安建筑科技大學(xué)呂仁義教授說(shuō)，容積率的高低，不是決定效益高低的關(guān)鍵。開(kāi)發(fā)商過(guò)多地追求高容積率，等于是降低了樓盤(pán)的品質(zhì)，在日趨激烈的樓市競(jìng)爭(zhēng)中，如果不為消費(fèi)者著想，就可能會(huì)被消費(fèi)者拋棄。
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