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樓市銷量反彈可能性調(diào)查分析
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-2
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 樓市 南京 房價 房地產(chǎn) 商品房 二手房
- 中研網(wǎng)訊：
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近期買不買房，消費(fèi)者的心理大多是觀望，開發(fā)商呢？心態(tài)似乎也不樂觀。江蘇省統(tǒng)計局近期對1545家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了問卷調(diào)查，內(nèi)容是開發(fā)與銷售經(jīng)營情況，調(diào)查對象均為"全國5000家重點(diǎn)房地產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)直報"的企業(yè)。記者昨日在調(diào)查結(jié)果中看到，近期系列宏觀調(diào)控措施的影響已悉數(shù)顯現(xiàn)。
據(jù)調(diào)查，八成以上的企業(yè)預(yù)計商品房銷售下降將持續(xù)一段時間。其中，48%的企業(yè)認(rèn)為商品房銷售下降的態(tài)勢將會"持續(xù)一年以上"，35.7％企業(yè)認(rèn)為將會"持續(xù)半年左右"，16.3％的企業(yè)認(rèn)為"不會持續(xù)下去"。
顯然，對于下一階段的銷售態(tài)勢，開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)得較為謹(jǐn)慎，雖然當(dāng)前仍然有著巨大的潛在購房需求，但潛在需求是否能轉(zhuǎn)換為實(shí)際成交，取決于諸多因素，如居民的購買力、宏觀政策的變動、CPI的上漲、地區(qū)樓市價格及市場的心理預(yù)期變化等。
調(diào)查一
開發(fā)商少蓋房子了
買房的少了，蓋房的也跟著少了。調(diào)查顯示，今年上半年，近半數(shù)企業(yè)新開發(fā)面積同比減少（占47.4%），近半數(shù)企業(yè)預(yù)計下半年新開發(fā)面積會減少（占46.9％）。根據(jù)開發(fā)企業(yè)在問卷中的選擇，"資金緊張""銷售前景不好"和"土地緊張"是企業(yè)認(rèn)為新開發(fā)面積減少的原因。
毫無疑問，購房者的資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要的資金來源之一。統(tǒng)計部門分析稱，銷售受挫，企業(yè)的資金鏈勢必受到影響，那些自身實(shí)力不強(qiáng)、資金依賴程度較高的中小企業(yè)最容易受到影響。為了企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，他們將不得不減少開發(fā)量，縮小開發(fā)規(guī)模，降低擴(kuò)張的速度。這也在一定程度上折射出江蘇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)力有待提高。
調(diào)查二
土地"充裕"的企業(yè)少了
"手中有地，心中不慌"，對開發(fā)商來說，擁有充足的土地儲備往往就等于擁有了市場。不過，在重重調(diào)控下，地也不是那么好拿的了！調(diào)查中，逾半企業(yè)今年上半年新購置土地面積同比減少（占56.0%）、逾半企業(yè)預(yù)計下半年新購置土地面積還將減少（占55.8％），僅58家企業(yè)認(rèn)為下半年新購置土地將比去年同期增加，占3.7％。
那么，開發(fā)商手中的土地究竟是否"富裕"？在預(yù)計下半年土地儲備情況時，僅4.8%的企業(yè)選擇了"土地充裕"，54.2％的企業(yè)認(rèn)為"基本正常"，其他則視缺口不同，分別認(rèn)為有所緊張、明顯緊張、嚴(yán)重緊張。
導(dǎo)致上述現(xiàn)象的原因，主要是開發(fā)商認(rèn)為"市場前景不明，暫時觀望"、"土地供應(yīng)少"、"企業(yè)資金緊張"。近期銷售市場的趨冷，形勢不夠明朗，企業(yè)不敢輕易出手購買土地。
調(diào)查三
開發(fā)商來錢"吃力"了
在被調(diào)查企業(yè)中，大部分企業(yè)資金來源情況"一般"，占63.6％；資金來源"緊張"的占29.9％；資金來源"充裕"的有100家企業(yè)，僅占6.5％。在選擇資金緊張的462家企業(yè)中，在回答資金緊張的原因時，列前三位的因素分別為"銷售下滑，資金回籠慢"、"銀行貸款減少"、"企業(yè)自有資金減少"。
同時，逾三成企業(yè)預(yù)計下半年資金緊張。由于今年以來全省銷售的持續(xù)下降，來自客戶的資金大量減少；加之從緊的貨幣政策，銀行等金融結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款更為審慎，放款速度趨緩，企業(yè)的資金來源減少。與此同時，購置和持有土地、維持高速開發(fā)等均需要大量資金，在企業(yè)自有資金比例較小、實(shí)力較弱、資金依賴程度較高的情況下，必然導(dǎo)致資金緊張。
南京數(shù)據(jù)
8月份南京房子又少賣了1640套
押寶"金九銀十"行不行？
8月份南京僅賣了2371套商品住房!昨天南京網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)讓業(yè)內(nèi)大跌眼鏡，這個成交量比7月份少了1640套。在成交量下跌的同時，供應(yīng)量卻在上升，本月就有近40家樓盤選擇開盤。樓市是否會迎來"金九銀十"？有業(yè)內(nèi)人士表示"可能性不大"。
8月銷量不到6月一半
網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月份南京商品住房成交量為2371套，日均賣房76套，成交總面積25萬多平方米，這個成交量比7月份的4011套少了1640套，較6月份的5411套少了3040套。相關(guān)人士透露說，在成交面積上，江寧和江北占"大頭"，面積達(dá)15萬多平方米。
今年1～8月份，南京市商品住房共計成交2.8萬余套，待售的還有4.1萬多套。中房指數(shù)研究專家表示，4萬多套房賣不出去，說明買房人的觀望情緒相當(dāng)濃厚，開發(fā)商的壓力非常之大。
開發(fā)商的兩種心態(tài)
樓市有"金九銀十"的說法，南京樓市會不會出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)？"肯定有。"一家開發(fā)公司的副總認(rèn)為，奧運(yùn)期間南京樓市的低迷，是因?yàn)樘鞖庋谉岷唾I房人注意力轉(zhuǎn)移。奧運(yùn)之后，如果房價沒有繼續(xù)下跌，一些剛性需求的買家肯定會重拾信心入市購房。而一些樓盤的大量上市，增加了買房人的選擇面，需求爆發(fā)也是必然的。像他們前期"蓄水"的一個樓盤，目前已經(jīng)積累了290多個客戶。
"在9月份開盤，是無奈之舉。"城東一家樓盤銷售總監(jiān)說，他們樓盤近日將推出200多套房子，售價定在9500元/平方米左右，當(dāng)初預(yù)算是1萬元/平方米左右，可現(xiàn)在資金緊張，急需回籠。對于銷售如何，"心里確實(shí)沒底"。
"銷量反彈可能性不大"
"商品房盤整的大趨勢難以扭轉(zhuǎn)，現(xiàn)在商品房連二手房也賣不動了。"南京中原地產(chǎn)交易主管李千娥說，8月份南京市二手房成交量為2681套，比商品住房還多出300多套。按照正常的市場，二手房的交易量只有商品房的一半，現(xiàn)在"本末倒置"的原因在于一些二手房房價降得比商品房"猛"。
有樓市專家認(rèn)為，九十月份銷售量反彈是有可能的，但可能性不大，因?yàn)檎找酝袌鰜砜矗?月份都是每年樓市的最低谷，9月份開發(fā)商會加大打折促銷力度，而大降房價拋售的可能性幾乎沒有，觀望的市民還會繼續(xù)觀望。如果"金九銀十"旺季不旺，成交量依舊疲軟，那年底受到資金壓力的影響，開發(fā)商搶著"落袋為安"，南京的房價還有進(jìn)一步下滑的空間。
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