圖一2008年1—11月二手房成交量變化圖

　　11月，是福州市房產(chǎn)新政和國(guó)家兩部委聯(lián)合出臺(tái)救樓市“組合拳”實(shí)施首月，受轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)大幅下調(diào)和連續(xù)大幅度降息影響，二手房購(gòu)房成本明顯降低，市場(chǎng)剛性需求得到較大程度的釋放，成交量繼續(xù)出現(xiàn)明顯回升。福州市區(qū)各大小中介門店提供的數(shù)據(jù)顯示，繼10月份成交量大幅回升之后，11月福州市區(qū)二手房成交量繼續(xù)回暖，環(huán)比月漲幅達(dá)16%，月成交量更是創(chuàng)下了半年來(lái)的新高(詳見(jiàn)圖一)，完全逆轉(zhuǎn)了“金九銀十草十一”的傳統(tǒng)。市場(chǎng)成交的持續(xù)回暖，有望漸漸打消購(gòu)房者的觀望情緒，重拾市場(chǎng)信心。

　　住宅市場(chǎng)

　　成交狀況

　　{月成交量再次上漲1/4}

　　總體來(lái)看，福州11月份二手住房市場(chǎng)表現(xiàn)出以下明顯特征：一是成交量回暖明顯，月升幅再次達(dá)到25%，這是成交量自9月份探底之后，連續(xù)兩個(gè)月升幅達(dá)到25%，表明市場(chǎng)形勢(shì)基本得到扭轉(zhuǎn)；二是市場(chǎng)份額重新攀上80%關(guān)口，達(dá)到80.11%，比10月上升了5.61個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明住宅市場(chǎng)再趨活躍；三是交易面積呈現(xiàn)出“兩頭降，中間升”的局面，其中60平方米以下小面積房源和144平方米以上大面積房源交易比重相比上月分別下降1.57%和0.86%，60～120平方米區(qū)間的房源交易比重達(dá)61.1%，比上月上升2.26%；四是市場(chǎng)剛性需求釋放明顯，梯度消費(fèi)升級(jí)繼續(xù)加速，二環(huán)路以外區(qū)域的住房及2000年以后建成交付的住房進(jìn)入二手住房市場(chǎng)的速度繼續(xù)加快；五是金融信貸對(duì)二手住房市場(chǎng)的支持力度明顯加大，按揭付款的比例達(dá)到30.5%，創(chuàng)下本年各月新高；六是成交量時(shí)間分布不平衡，且有回落趨勢(shì)，上旬交易量占全月的32.63%，中旬高達(dá)41.36%，下旬則迅速回落到26.02%。

    交易特征

　　{拆遷房、早期商品房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)刺激剛性需求}

　　從二手住房成交的具體情況看，11月份二手住房市場(chǎng)呈現(xiàn)出如下特征：1.從成交量變化看，11月成交量升幅再次達(dá)到25%，這是自9月份探底之后，連續(xù)兩個(gè)月升幅達(dá)到25%。從成交構(gòu)成情況分析，11月成交量上升的貢獻(xiàn)主要來(lái)源于營(yíng)業(yè)稅政策由五年調(diào)整為二年。1—10月不符合營(yíng)業(yè)稅減免政策的二手住房的交易比重一直高達(dá)50%左右，11月起營(yíng)業(yè)稅減免政策由五年下調(diào)為二年后，11月這一比重降至26.3%，因此，五年下調(diào)為二年，至少帶來(lái)了20%左右的市場(chǎng)增量。成交量連續(xù)兩個(gè)月的較大幅度上揚(yáng)，表明市場(chǎng)形勢(shì)因政府救市政策的實(shí)施已基本得到有效扭轉(zhuǎn)。

　　2.從市場(chǎng)份額變化看，二手住房占二手房市場(chǎng)的份額回升到80.11%，比10月份上漲5.61%。二手住房市場(chǎng)份額重返80%以上，從另一個(gè)側(cè)面說(shuō)明二手住房市場(chǎng)又趨活躍。

　　3.從各行政區(qū)成交量分布來(lái)看，鼓樓區(qū)仍是二手住房的首選行政區(qū)，占31.5%，比10月份上升3%；倉(cāng)山區(qū)首次取代晉安區(qū)躍居第二位(25.8%)，比上月上漲4.4%；晉安區(qū)回落1個(gè)百分點(diǎn)，降至第三位(23.8%)；臺(tái)江區(qū)(18.1%)和馬尾區(qū)(0.8%)居后兩位。

　　4.從各區(qū)域成交量分布來(lái)看，二環(huán)路以外區(qū)域仍然是今年成交量最大的區(qū)域。11月份，二環(huán)路以外區(qū)域的成交量比重達(dá)到43.5%；一環(huán)路和二環(huán)路之間的區(qū)域成交量次之，占29.8%；一環(huán)路以內(nèi)區(qū)域的成交量則占26.6%。這種格局一方面說(shuō)明二環(huán)以外區(qū)域是當(dāng)前二手房源供應(yīng)的主要區(qū)域，另一方面也說(shuō)明該區(qū)域大小市政配套方面仍然存在的不足，造成該區(qū)域今年以來(lái)二手住房換手速度一直較快。

　　5.從成交房源性質(zhì)構(gòu)成來(lái)看，屬商品住房進(jìn)入二手住房市場(chǎng)的占64%(其中早期建設(shè)的商品房占11%)，屬拆遷房和已購(gòu)公房進(jìn)入二手住房市場(chǎng)的占36%。從住房自身品質(zhì)、小區(qū)配套程度看，拆遷房、房改房和早期商品房均相對(duì)較差，但11月這三類住房所占交易比重卻高達(dá)47%，幾近市場(chǎng)的半壁江山。這種市場(chǎng)格局一方面說(shuō)明拆遷房、房改房和早期商品房在市場(chǎng)中更具整體價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，另一方面說(shuō)明處于梯級(jí)消費(fèi)較低層次的首次購(gòu)房群體，其潛在剛性需求在11月得到較為集中的釋放。

　　6.從房齡構(gòu)成來(lái)看，20世紀(jì)90年代以前建成的住房占11.5%；90年代建成的住房占40%；2000—2005年建成的住房占38.9%；2006年以來(lái)建成的住房占9.6%。2000年以來(lái)建成的住房交易比重已接近50%，說(shuō)明當(dāng)前住房梯度消費(fèi)升級(jí)速度呈加快之勢(shì)，住房流轉(zhuǎn)周期趨于縮短。

　　7.從住房建設(shè)品質(zhì)構(gòu)成來(lái)看，在成交量構(gòu)成中，磚混結(jié)構(gòu)的住房占15.4%，比10月份下降3%；多層框架結(jié)構(gòu)的住房占60.6%，比10月份上升3.5%；小高層、高層住房占24%，比10月份略降0.4%。顯然，多層住宅仍是當(dāng)前二手住房市場(chǎng)的主導(dǎo)。

　　8.從戶型構(gòu)成來(lái)看，在11月份二手住房主要成交戶型中(圖二)，交易面積呈現(xiàn)出“兩頭降，中間升”的局面，其中60平方米以下小面積房源和144平方米以上大面積房源交易比重相比10月分別下降1.57%和0.86%，60～120平方米區(qū)間的房源交易比重達(dá)61.1%，比10月上升2.26%。其中，大于144平方米的大戶型成交比重降至本年最低(7.2%)，說(shuō)明稅費(fèi)政策調(diào)整已對(duì)大戶型二手房的市場(chǎng)成交產(chǎn)生明顯抑制作用。

　　9.從付款方式來(lái)看，按揭付款方式已達(dá)30.5%，盡管這一比例相比一手房(商品房)市場(chǎng)仍較低，但卻是1—10月中最高月份的2倍，這也說(shuō)明11月成交量能繼續(xù)保持較高幅度增長(zhǎng)，一定程度上得益于銀行的信貸資金支持。

　　10.從成交時(shí)間看，上旬交易量占全月的32.63%，中旬占41.36%，下旬則只有26.02%，由于下旬交易比重較中旬有較大程度的回落，這是否偶然現(xiàn)象，是否對(duì)12月市場(chǎng)形勢(shì)產(chǎn)生預(yù)示作用，值得密切關(guān)注。

    非住宅市場(chǎng)

　　小店面好賣

　　{可多樣經(jīng)營(yíng)極具市場(chǎng)吸引力}

　　11月份福州二手房市場(chǎng)成交量構(gòu)成中，非住宅成交量占19.9%，重新回落到20%以下。成交的非住宅主要有商場(chǎng)店面、寫字樓、車位或車庫(kù)。

　　就這三類物業(yè)而言，寫字樓成交11套(起)，僅為10月份交易量的6%，重返以往的低迷狀態(tài)，說(shuō)明之前對(duì)10月份寫字樓交易量飆升的因素及走勢(shì)的分析和結(jié)論是正確的。顯然，當(dāng)前二手寫字樓市場(chǎng)仍舊是零星市。

　　商場(chǎng)店面成交81套(起)，其中，建筑面積在50平方米以下的商場(chǎng)店面成交60套(起)，比重達(dá)74.1%，這也是今年繼9月份之后第三次比重超過(guò)2/3，小面積獨(dú)立店面因經(jīng)營(yíng)適宜性較為多樣，帶來(lái)了不容忽視的市場(chǎng)吸引力。

　　車位(車庫(kù))成交201套(起)，是今年首次超過(guò)200起。

　　從行政區(qū)分布看，倉(cāng)山區(qū)占78%，鼓樓區(qū)占13%，晉安區(qū)占6%，臺(tái)江區(qū)占3%。說(shuō)明倉(cāng)山區(qū)的新區(qū)樓盤車位配比較高，當(dāng)住宅成交量大幅上升(11月倉(cāng)山區(qū)二手住房成交量環(huán)比月增幅達(dá)65%)時(shí)，直接形成車庫(kù)或車位交易量的同步上升。

　　11月是中央及地方“救市”政策及配套措施施行的首月，在多項(xiàng)利好政策的刺激下，市場(chǎng)延續(xù)了10月的回暖行情，短期看市場(chǎng)格局已基本扭轉(zhuǎn)，賣方單方主導(dǎo)的市場(chǎng)格局因買方漸漸消除觀望情緒而開(kāi)始找到新的平衡，市場(chǎng)信心逐漸好轉(zhuǎn)。

　　對(duì)于本年度最后一個(gè)月份的市場(chǎng)走勢(shì)，因央行連續(xù)大幅降息的滯后效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，同時(shí)，11月17日國(guó)務(wù)院出臺(tái)政策，進(jìn)一步下調(diào)營(yíng)業(yè)稅，放寬了二套房的界定標(biāo)準(zhǔn)，這些跡象讓我們有理由相信，12月市場(chǎng)形勢(shì)依然讓人看好。

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