一）經(jīng)濟(jì)面

　　1、物價(jià)走勢：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)在2月份出現(xiàn)6年來首次負(fù)增長。

　　3月初國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2月份我國居民消費(fèi)價(jià)格（CPI）數(shù)據(jù)，同比下降1.6%，為6年來首次出現(xiàn)負(fù)增長；而東莞統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)則顯示，東莞市2月份的CPI同比下降4.5%，為24個(gè)月以來首次出現(xiàn)負(fù)增長。

　　這組CPI數(shù)據(jù)一方面說明受國際金融危機(jī)影響，我國居民近期消費(fèi)謹(jǐn)慎，消費(fèi)信心不足；同時(shí)也說明拉動(dòng)內(nèi)需仍然是今年我國經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵；另一方面給央行降息帶來壓力和空間，同時(shí)給市場帶來了降息預(yù)期。

　　2、出口貿(mào)易：東莞出口貿(mào)易自去年10月出現(xiàn)負(fù)增長，目前降幅開始收窄。

　　從近半年的海關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出，受國際金融危機(jī)進(jìn)一步深化的影響，東莞市出口增速在去年10月份出現(xiàn)負(fù)增長。10月、11月、12月、2009年1月、2月分別為增長-4.5%、-13.6%、-18.5%、-32.1%、-20.3%。從最近的情況看，降幅在擴(kuò)大后目前已經(jīng)開始呈現(xiàn)收窄趨勢。

　　3、金融信貸：新增貸款大幅增長，貨幣緊縮向貨幣寬松實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)變。

　　2009年首月，全國新增貸款高達(dá)1.62萬億元，2月新增貸款1.07億元，兩個(gè)月合計(jì)超過2.6萬億，相當(dāng)于2008年的70%，預(yù)計(jì)全年超過5萬億元以上，與08年緊縮的貸款情況形成強(qiáng)烈對比。而房地產(chǎn)作為資金推動(dòng)型市場，市場充裕的流動(dòng)性為樓市的發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。

　　4、股市趨勢：股市觸底持續(xù)反彈，預(yù)示實(shí)體經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)向好跡象。

　　我國股市從去年10月底在政策調(diào)控刺激下開始觸底回升，經(jīng)歷兩個(gè)月的震蕩筑底后在2009年開始持續(xù)快速反彈，至今仍然在上升通道中運(yùn)行，這一波反彈行情漲幅超過40%，個(gè)股漲幅普遍超過50%，股市的財(cái)富增值效應(yīng)開始重新顯現(xiàn)，購買不動(dòng)產(chǎn)的潛在需求開始累積，購買力有望持續(xù)增強(qiáng)。A股的喜人表現(xiàn)逐步改變了人們對經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂預(yù)期，經(jīng)濟(jì)信心在逐步恢復(fù)，從而也使得居民的消費(fèi)和投資意愿在逐步回升。

　　5、數(shù)字兩會：一攬子計(jì)劃全力保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

　　二）政策面

　　進(jìn)入2009年，去年年底的經(jīng)濟(jì)刺激政策和房地產(chǎn)促進(jìn)住房消費(fèi)的調(diào)控政策累積效果逐步顯現(xiàn)，加上國家十大產(chǎn)業(yè)提振計(jì)劃陸續(xù)通過給予市場的持續(xù)刺激，同時(shí)兩會進(jìn)一步落實(shí)了今年一攬子計(jì)劃權(quán)利保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，市場各個(gè)層面都得到了強(qiáng)有力的支撐，市場信心在逐步恢復(fù)。

　　焦點(diǎn)關(guān)注：“省十五條”助力東莞樓市持續(xù)反彈行情。

　　“省十五條”在3月份出臺，給本已醞釀反彈行情的珠三角樓市注入更強(qiáng)的動(dòng)力。而對于東莞樓市而言，反彈動(dòng)力更加強(qiáng)勁。

　　“省十五條”表明了政府出手“穩(wěn)市”甚至是“救市”的態(tài)度。一方面鼓勵(lì)促進(jìn)住房消費(fèi)，另一方面也緩和了開發(fā)商的資金壓力。從相關(guān)政策的執(zhí)行時(shí)間來看，部分政策顯然是短期救市政策，這種政策有望短期刺激到購房需求，快速轉(zhuǎn)變市場的預(yù)期，增強(qiáng)購房者的入市積極性。在去年年底中央調(diào)控政策出臺后，效果已經(jīng)逐步顯現(xiàn)，市場觀望情緒逐步打破，消費(fèi)信心逐步增強(qiáng)，累積的住房需求逐步釋放出來，珠三角樓市特別是東莞樓市在進(jìn)入2009年成交呈現(xiàn)明顯反彈態(tài)勢。在“省十五條”的政策影響下，預(yù)期反彈行情得以持續(xù)更長時(shí)間。

　　二、市場運(yùn)行狀況

　　在經(jīng)歷2008年的深幅快速調(diào)整的基礎(chǔ)上，受政策調(diào)控影響，2009年第一季度東莞房地產(chǎn)市場運(yùn)行進(jìn)入一輪反彈行情。商品房新增供應(yīng)放緩，市場供應(yīng)以消化庫存為主，市場累積需求大幅釋放，商品房成交量大幅反彈，在成交量的支撐下，房價(jià)在3月份觸底回升。

　　從供給方面來看，2009年第一季度商品房新增供應(yīng)、庫存供應(yīng)等有較大幅度的下降，而房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積指標(biāo)則有較大幅度的增長。從需求角度看，2009年第一季度商品房成交面積大幅增長，說明市場經(jīng)過一年多的高位深幅快速調(diào)整后累積需求開始陸續(xù)釋放。其中自住需求釋放明顯，市場以首次置業(yè)為主，改善型需求開始逐步釋放，同時(shí)關(guān)注到長線投資需求逐步激活。結(jié)合供求分析，東莞市場吸納周期開始縮短，高庫存消化壓力開始逐步緩解，市場供求有望趨向平衡。

　　從房價(jià)走勢來看，第一季度的商品房均價(jià)同比大幅回落。從近期看，3月的普通住宅可售存量加權(quán)均價(jià)環(huán)比上升3.1%，短期市場量價(jià)齊升，市場上演一波反彈行情。4000-6000元/㎡為目前普通住宅成交的主力區(qū)間，4000-5000元/㎡成交占比同比大幅上升；30-50萬元總價(jià)為首次置業(yè)需求的主力區(qū)間，但改善型置業(yè)門檻仍然較高。

　　三、新增供應(yīng)狀況

　　整體新增供應(yīng)增長放緩，市場繼續(xù)消化近年積壓庫存。

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2009年第一季度全市共有37個(gè)樓盤項(xiàng)目有新增供應(yīng)（不含松山湖的松湖花園和教師公寓這兩個(gè)福利房），總供應(yīng)面積為88.82萬㎡，總供應(yīng)套數(shù)為11086套，供應(yīng)面積同比下降33.2%。其中3月份全市商品房新增供應(yīng)面積為28.23萬㎡，環(huán)比2月下降14.0%。一方面說明目前的市場新增供應(yīng)增長仍然有所放緩，市場供應(yīng)以庫存消化為主；同時(shí)從近期的月度走勢看，新增供應(yīng)持續(xù)低位徘徊，隨著五一營銷節(jié)點(diǎn)的到來，預(yù)期4-5月市場新增供應(yīng)將有較大幅度的增加。

　　新增供應(yīng)鎮(zhèn)區(qū)唱主角，城區(qū)以消化存量為主。

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，從供應(yīng)區(qū)域看，2009年第一季度商品房新增供應(yīng)以鎮(zhèn)區(qū)為主，鎮(zhèn)區(qū)的新增供應(yīng)面積為49.2萬㎡，占全市的供應(yīng)比例僅為55.4％，城區(qū)供應(yīng)面積為39.6萬㎡，占全市供應(yīng)比例高達(dá)44.6％。2009年第一季度全市商品房新增供應(yīng)量主要集中在南城、常平、道滘、厚街、虎門、萬江等區(qū)域，其中供應(yīng)量較大前五名樓盤為：世紀(jì)城·國際公館、新世紀(jì)·上河居二期、東駿豪苑三期、世紀(jì)綠洲二期、上東國際等。

　　公寓繼續(xù)消化積壓庫存，普通住宅供應(yīng)比重上升迎合市場自住需求。

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，2009年第一季度東莞商品房新增供應(yīng)普通住宅比重有所上升，公寓本季度沒有新增供應(yīng)，反映市場迎合自住需求加大普通住宅推貨力度，而公寓則繼續(xù)消化積壓庫存；同時(shí)，商鋪、車位等住宅配套物業(yè)供應(yīng)比重上升，反映了隨著普通住宅存量的逐步消化，眾多現(xiàn)樓項(xiàng)目入住率逐步提高，為商業(yè)配套及車位的銷售提供了較好的市場基礎(chǔ)。

　　四、庫存供應(yīng)狀況

　　商品房市場存量698.9萬㎡，庫存高位持續(xù)回落，高庫存消化壓力開始逐步緩解。

　　根據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2009年3月底目前東莞商品房的累積可售存量為698.9萬㎡，首次降破700萬㎡，自2009年1月份開始連續(xù)三個(gè)月呈現(xiàn)持續(xù)回落態(tài)勢。目前住宅存量為580.7萬㎡，共53138套，其中洋房存量為474.3萬㎡，共43451套；別墅存量60.7萬㎡，共1552套；公寓存量45.7萬㎡，共8135套。

　　從上圖可以看出，自今年1月份以來，市場累積供應(yīng)量增勢趨緩，累積銷售量持續(xù)上升，市場可售存量高位回落，并呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢。反映出東莞市場一方面市場縮量供應(yīng)，另一方面市場隨著價(jià)格的回調(diào)站穩(wěn)，交投量日趨活躍，市場成交量得到有效提升。隨著庫存高位持續(xù)回落，高庫存消化壓力開始逐步緩解。

　　五、潛在供應(yīng)狀況

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2009年第一季度全市新開工面積109.98萬㎡，同比下降50.5%。3月全市新開工面積為59.55萬㎡，同比2008年同期下降41.9%。從趨勢上看，2007年8月-2008年1月是新開工面積最高的時(shí)期，主要受市場處于快速上升趨勢所影響，同時(shí)可以看出新開工面積這個(gè)指標(biāo)滯后于市場銷售情況，市場上升趨勢新開工量增加，市場處于調(diào)整新開工量隨之大幅縮減；從今年第一季度看，在東莞樓市反彈行情展開后，新開工量開始逐步增加，說明開發(fā)商對于市場的信心逐步恢復(fù)，市場預(yù)期逐步向好。同時(shí)我們也看到，隨著市場持續(xù)反彈，新開工量的增加也為后市帶來持續(xù)的新增供應(yīng)，這對于目前存量壓力還比較大的市場形勢下，對于后市價(jià)格將起到穩(wěn)定作用。

　　六、市場成交狀況

　　09年第一季度東莞商品房市場成交同比大幅增長，上演一輪反彈行情。

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，2009年第一季度商品房成交面積為118.7萬㎡，同比上升89.3%；成交總金額為69.4億元，同比上升70.1%；成交套數(shù)為11761套，同比上升69.6%。其中住宅成交112.4萬㎡，同比上升90.5%；成交總金額為63.7億元，同比上升76.9%；合共10633套，同比上升達(dá)74.2%。

　　2009年第一季度東莞市商品房成交總體情況：

　　09年3月東莞商品房成交面積57.9萬㎡，創(chuàng)“9.27”調(diào)整期以來月度成交新高。

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，從月線走勢圖可以看出，自國家去年10月啟動(dòng)房地產(chǎn)新政以后，東莞市場成交量持續(xù)萎縮。進(jìn)入2009年，市場成交持續(xù)放量，特別是3月份，市場強(qiáng)力反彈，成交量高達(dá)57.9萬㎡，是自“9.27”以來的月度成交新高。

　　南城成交領(lǐng)跑全市，南城、東城、萬江三區(qū)成交合占全市40.5%。

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，2009年第一季度東莞商品房鎮(zhèn)區(qū)成交面積為64.8萬㎡，占比為54.6%，城區(qū)成交面積為53.9萬㎡，占比為45.4%。從各區(qū)域成交情況來看，南城成交面積為21.3萬㎡，領(lǐng)跑全市；其次是東城、萬江、長安、寮步等區(qū)域，城區(qū)中南城、東城、萬江三區(qū)成交合占全市40.5%。

　　自住需求釋放明顯，長線投資需求逐步激活。

　　根據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 同比去年第一季度，2009年第一季度東莞商品房成交中，普通住宅、別墅、商鋪的成交比重有所上升，而公寓、寫字樓、車庫等物業(yè)的成交比重有所下降。一方面反映自住需求釋放明顯，同時(shí)也看到隨著住宅存量的持續(xù)消化，配套的商業(yè)部分銷售情況較為理想，商鋪的投資需求開始逐步升溫；另外，作為長線升值的別墅產(chǎn)品銷售情況逐步轉(zhuǎn)好，反映了長線投資資金開始在市場上活躍。

　　市場以首次置業(yè)為主，改善型需求開始逐步釋放。

　　根據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從第一季度的普通住宅新增供應(yīng)戶型面積區(qū)間分部布可以看到，60-100㎡的新增供應(yīng)比重有較大的上升，反映了開發(fā)商迎合市場首次置業(yè)自住需求；同時(shí)140㎡以上的大戶型新增供應(yīng)比重也有所上升，說明開發(fā)商看好2009年的改善型置業(yè)需求的釋放；

　　從第一季度的普通住宅成交戶型面積區(qū)間分析，市場需求較大的是60-120㎡的戶型，三者合占比例高達(dá)64.9%，其中以80-100㎡需求最大；通過供應(yīng)與成交的比重對比，100-120㎡的戶型市場需求與供應(yīng)形成較大的反差，需求強(qiáng)烈而供應(yīng)不足；同時(shí)60-80㎡、140-160㎡的戶型也比較暢銷；反映了中小戶型的首次置業(yè)需求較大，同時(shí)改善型的需求已經(jīng)開始逐步釋放。

　　市場吸納周期開始縮短，高庫存消化壓力逐步緩解。

　　根據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，全市商品住宅的市場吸納周期為11.3個(gè)月，城區(qū)為8.5個(gè)月，均較前期有大幅下降，意味著隨著成交量的持續(xù)放量，同時(shí)市場新增供應(yīng)增長放緩，市場的高庫存消化壓力有望逐步緩解，市場供求逐步趨向

　　七、市場價(jià)格狀況

　　09年第一季度東莞市商品房均價(jià)5849元/㎡， 同比下降10.25%。

　　東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2009年第一季度東莞市商品房均價(jià)為5849元/㎡，同比下降10.25%，環(huán)比有6.9%的降幅；普通住宅均價(jià)為5165元/㎡，同比下降10.9%；其中洋房均價(jià)為5086元/㎡，同比下降10.54%；公寓均價(jià)為5636元/㎡，同比下降9.55%，而非住宅類產(chǎn)品同比均有較大幅度的下降。說明目前在市場預(yù)期不明朗的情況下，投資需求受到抑制，純投資型的物業(yè)價(jià)格下調(diào)壓力仍然較大。

　　普通住宅均價(jià)二次探底后觸底回升，3月普通住宅均價(jià)為5213元/㎡，環(huán)比上漲5.5%。

　　進(jìn)入2009年2月，元宵節(jié)開年后開發(fā)商以價(jià)換量意圖明顯，促銷力度相對較大，而且市場上中低檔樓盤項(xiàng)目銷售良好，中高端樓盤由于總價(jià)高，改善型置業(yè)者紛紛抑制置業(yè)需求，造成了中低端項(xiàng)目唱主角的局面，從而使市場出現(xiàn)了短暫性的結(jié)構(gòu)性下調(diào)；可以認(rèn)為這是繼去年9-10月份房價(jià)的二次探底，而由于前期政策的影響開始顯現(xiàn)，此番二次探底得到了成交量的有效配合；進(jìn)入3月份，由于“省十五條”的出臺，更是給到了市場強(qiáng)勁的反彈動(dòng)力，成交量大幅反彈，房價(jià)開始觸底回升，普通住宅均價(jià)環(huán)比上漲5.5%。

　　經(jīng)歷一年多的調(diào)整，3月份普通住宅加權(quán)均價(jià)止跌回升，市場底部顯現(xiàn)。

　　可售存量加權(quán)價(jià)格的計(jì)算通過計(jì)算某一時(shí)期各物業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的平均價(jià)格，然后將各物業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的平均價(jià)格以各物業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的可售存量為權(quán)數(shù)求得加權(quán)平均價(jià)格；加權(quán)均價(jià)能夠修正部分熱點(diǎn)成交項(xiàng)目過高或過低的成交價(jià)格給整體均價(jià)帶來的影響。

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從可售存量加權(quán)均價(jià)走勢來看，08以來，東莞普通住宅價(jià)格呈現(xiàn)逐月下降的趨勢，去年11-12月由于高端項(xiàng)目的上市和存量商品房性價(jià)格比高等因素導(dǎo)致價(jià)格有所上浮，但終究市場消化壓力大，進(jìn)入2009年2月價(jià)格再度下探并創(chuàng)出新低；而從3月的普通住宅可售存量加權(quán)均價(jià)來看，環(huán)比上升3.1%。可以認(rèn)為，在政策、經(jīng)濟(jì)、市場等多方因素綜合影響下，市場累積的住房需求大幅釋放，市場開始止跌回升，市場底部已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　4000-6000元/㎡為普通住宅成交的主力區(qū)間，4000-5000元/㎡占比同比大幅上升。

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2009年第一季度東莞普通住宅成交均價(jià)區(qū)間主要集中在4000-6000元/㎡，其中4000-5000元/㎡占比37.2%，5000-6000元/㎡占比23.4%，兩者合占60.6%。對比去年同期，3000-5000元/㎡的占比大幅上升，尤其是3000-4000元/㎡的成交比重大幅上升，說明去年同期鎮(zhèn)區(qū)眾多樓盤價(jià)格居高不下，而今年大部分鎮(zhèn)區(qū)的普通住宅均價(jià)基本都回落到3000-5000元/㎡區(qū)間。

　　30-50萬元總價(jià)為首次置業(yè)需求的主力區(qū)間，但改善型置業(yè)門檻仍然較高。

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2009年第一季度東莞普通住宅單套成交總價(jià)主要集中在20-60萬元，合計(jì)占比近75%；其中以30-50萬元總價(jià)為成交主力區(qū)間。而60萬元以上的成交比重也占到23%，說明東莞在大戶型主導(dǎo)的市場格局下，即使均價(jià)基本回調(diào)到位，成交單套總價(jià)仍然較高，這意味著東莞市場改善型置業(yè)需求的門檻較高，低首付仍然是吸引該部分置業(yè)需求的有效方式之一。

　　八、樓盤銷售排行

　　九、市場趨勢預(yù)測

　　第二季度，預(yù)期政策面比較平靜，而消息面更多的集中在經(jīng)濟(jì)的逐步向好，同時(shí)關(guān)注重大投資項(xiàng)目的啟動(dòng)和加快建設(shè)，房地產(chǎn)區(qū)域板塊的輪動(dòng)炒作持續(xù)升溫；資金面表現(xiàn)在市場流動(dòng)性仍然比較充裕，新增貸款額度仍然很大，而股市在放量突破2400點(diǎn)后有望挑戰(zhàn)下一高點(diǎn)，股市財(cái)富增值效應(yīng)繼續(xù)擴(kuò)大，市場信心持續(xù)增強(qiáng)。市場面則表現(xiàn)在第二季度市場供應(yīng)有較大幅度的增加，成交量持續(xù)放量，市場價(jià)格在成交量的支撐下有望持續(xù)緩慢上升，但上升空間有限。

　　從短期的市場表現(xiàn)看，據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測的成交量價(jià)周線數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從2月的第二周即元宵節(jié)開始，東莞樓市反彈行情啟動(dòng)，隨后成交量持續(xù)放量，而量在價(jià)先，在成交量的支撐下，價(jià)格也隨之觸底反彈；進(jìn)入3月份，成交持續(xù)活躍，但周成交量增長開始放緩，而價(jià)格也開始出現(xiàn)短線的回落；但同時(shí)可以看到，市場買方需求支撐強(qiáng)勁，當(dāng)價(jià)格稍作回調(diào)，成交量再次放大。（見下圖）

　　據(jù)此判斷，進(jìn)入4月在成交量的持續(xù)放量支撐下，短期價(jià)格仍有上漲空間；而在即將到來的五一營銷節(jié)點(diǎn)，是東莞樓市反彈行情檢測房價(jià)壓力位的時(shí)候。在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，市場價(jià)格在反彈，如果成交量仍然能跟得上的話，反彈行情將持續(xù)；如果成交量跟不上，則會出現(xiàn)價(jià)格滯漲態(tài)勢，隨著成交量的持續(xù)萎縮，市場將可能再次出現(xiàn)微幅回調(diào)。

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• ·2008年以來各月商品住房銷售均價(jià)
• ·2008年以來各月商品住房銷售面積
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