中國社科院財(cái)貿(mào)所研究員楊志勇在接受中國證券報(bào)記者專訪時(shí)表示，物業(yè)稅主要著眼于解決地方政府的財(cái)政來源，在短期內(nèi)對房價(jià)有一定抑制作用，但對未來的地產(chǎn)運(yùn)營格局不會(huì)起到根本性影響。在目前宏觀經(jīng)濟(jì)還處于脆弱狀態(tài)下，需要把握開征的時(shí)機(jī)。

    著眼解決地方政府的財(cái)政來源

    中國證券報(bào)：研究開征物業(yè)稅的目的是什么？

    楊志勇：開征需要考慮的一個(gè)大背景是地方財(cái)政收入問題，因?yàn)榈胤截?cái)政收入沒有一個(gè)主體稅種，就會(huì)導(dǎo)致地方政府的短期行為，而物業(yè)稅著眼于解決地方政府的財(cái)政來源，建立財(cái)政收入的保障機(jī)制。

    由于土地轉(zhuǎn)讓收入成為地方政府收入的重要來源，要地方政府采取措施，降低地價(jià)，壓縮土地開發(fā)成本，顯然存在一定的困難。要消除地方政府的阻力，需要中央政府采取適當(dāng)措施，例如，通過進(jìn)一步完善分稅制財(cái)政體制，擴(kuò)大地方稅收收入在全國稅收收入中的比重，緩解地方財(cái)政支出壓力。

    進(jìn)一步完善分稅制財(cái)政體制，需要開征物業(yè)稅，并將之劃為地方稅，才有可能緩解地方政府的財(cái)力困難，推動(dòng)地方政府在徹底改變地產(chǎn)運(yùn)營格局中發(fā)揮積極作用。物業(yè)稅既是地方政府當(dāng)期財(cái)政收入的主要組成部分，又是未來財(cái)政收入的重要組成部分。相對于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一次性財(cái)政收入而言，以當(dāng)期房地產(chǎn)價(jià)格或者租金收入作為計(jì)稅依據(jù)的物業(yè)稅，能夠讓地方政府分享房地產(chǎn)增值帶來的收入。從理論上講，采取征收物業(yè)稅的辦法后，物業(yè)稅收入主要用于為本地區(qū)提供公共服務(wù)，有利于形成“多征稅——多提供公共服務(wù)——財(cái)產(chǎn)增值——稅源增加”的良性循環(huán)機(jī)制，從而使地方政府改變以往那種短視的機(jī)會(huì)主義行為方式。

    短期內(nèi)或打壓房價(jià)

    中國證券報(bào)：如果開征物業(yè)稅的話，對房價(jià)會(huì)有什么影響？

    楊志勇：房價(jià)與稅負(fù)有很大關(guān)系，稅負(fù)很重的話，持有成本比較高，會(huì)降低住房投機(jī)欲望，特別是打擊那些多套或者大面積住房的炒家，短期內(nèi)對房價(jià)起到打壓的作用。

    但是長期看房價(jià)還取決于房地產(chǎn)供給需求狀況，最終決定房價(jià)的是供求關(guān)系，而不僅僅是成本。如果供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求的話，那么，物業(yè)稅對房價(jià)就不會(huì)有太大影響。

    中國證券報(bào)：物業(yè)稅對地產(chǎn)格局會(huì)有什么樣的影響？物業(yè)稅會(huì)取代土地出讓金嗎？

    楊志勇：我認(rèn)為，物業(yè)稅的開征，能夠?qū)Φ禺a(chǎn)運(yùn)營格局產(chǎn)生一定的影響，但將徹底改變地產(chǎn)運(yùn)營格局之希望寄予物業(yè)稅，則未免夸大了物業(yè)稅的功能，而忽略了其他真正有能力撬動(dòng)地價(jià)的關(guān)鍵因素。地產(chǎn)運(yùn)營格局的徹底改變，物業(yè)稅作用的發(fā)揮，需要其他條件的配合。

    現(xiàn)在官方包括財(cái)政部門所談的物業(yè)稅與土地出讓金是兩回事。決定土地轉(zhuǎn)讓總成本的更為根本的制度因素——土地批租制度，不會(huì)因?yàn)槲飿I(yè)稅的開征而消失。土地批租制度是獨(dú)立于物業(yè)稅制的。

    需要把握開征的時(shí)機(jī)

    中國證券報(bào)：您認(rèn)為物業(yè)稅在方案上應(yīng)如何設(shè)計(jì)？

    楊志勇：物業(yè)稅應(yīng)該是一種受益稅，與地方政府所提供的公共服務(wù)相對應(yīng)。稅率應(yīng)和公共服務(wù)水平掛鉤。稅率有必要隨公共服務(wù)水平和公共服務(wù)成本的變化而變化。但在開征的初始階段，宜選擇較低的比例稅率，以便于征收。物業(yè)稅應(yīng)按年計(jì)算征收。所有的房地產(chǎn)稅種都整合到物業(yè)稅之下進(jìn)行設(shè)計(jì)。廉租房租戶收入較低，傾向于廉租房不征收。

    中國證券報(bào)：征收物業(yè)稅能不能調(diào)節(jié)貧富差距？

    楊志勇：作為財(cái)產(chǎn)稅，物業(yè)稅能夠調(diào)節(jié)貧富差距，但調(diào)節(jié)的力度取決于稅制的設(shè)計(jì)。以什么作為計(jì)稅依據(jù)，對此影響很大。有的國家采用歷史成本，有的國家采用該地區(qū)最近一次的二手房交易價(jià)格。后者調(diào)節(jié)力度一般說來更大。

    中國證券報(bào)：開征物業(yè)稅現(xiàn)在來看有什么困難？

    楊志勇：第一個(gè)是房地產(chǎn)價(jià)值如何進(jìn)行有效評估，第二個(gè)由于物業(yè)稅是用于公共財(cái)政，那么未來對公共財(cái)政的透明度要求也越來越高。目前來看，房地產(chǎn)價(jià)值的評估可能沒有太大的困難，技術(shù)上沒什么太多問題，大體評估還是比較容易的。而公共財(cái)政的透明度，即使沒有物業(yè)稅，也是會(huì)往前走的。

    但目前宏觀經(jīng)濟(jì)還很脆弱。任何收緊經(jīng)濟(jì)的政策包括一些規(guī)范化的制度短期內(nèi)最好不要出臺(tái)，物業(yè)稅也需要把握開征的時(shí)機(jī)。

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