二季度房貸狂飆突進(jìn)

　　中新社援引上海證券報(bào)7月21日的報(bào)道稱，二季度以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，個(gè)人住房按揭貸款也出現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的增長(zhǎng)。來(lái)自央行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，09年前3月，全國(guó)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房按揭貸款新增量約1,000億元，與08年同期基本持平。但在二季度之后開始猛增，上半年新增量達(dá)4,661.76億元，同比增幅超過(guò)150%。

　　四大國(guó)有銀行成為放貸主力軍，其中，建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、工商銀行二季度個(gè)人住房按揭貸款投放均超過(guò)700億元，位列前三。

　　央行數(shù)據(jù)顯示，上半年，在17家全國(guó)性商業(yè)銀行（除政策性銀行）中，除廣東發(fā)展銀行、興業(yè)銀行、渤海銀行新增個(gè)人住房按揭貸款同比略有回落外，其他14家商業(yè)銀行均有增長(zhǎng)。其中，招商銀行、恒豐銀行、深圳發(fā)展銀行同比增幅均超過(guò)400%，四大國(guó)有銀行同比增幅均超過(guò)100%。

　　從全國(guó)個(gè)人住房按揭貸款市場(chǎng)格局來(lái)看，國(guó)有銀行占了市場(chǎng)2/3的份額，但上半年的市場(chǎng)份額由一季度的73.93%略微下降至71.79%。二季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狂飆的主力，來(lái)自四大國(guó)有銀行。

　　分銀行數(shù)據(jù)來(lái)看，相比建行、工行兩家傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)銀行，09年二季度，中國(guó)銀行個(gè)貸發(fā)力更猛。二季度，建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、工商銀行個(gè)人住房按揭貸款投放均超過(guò)700億元，位列前三。其他商業(yè)銀行在5月份后的個(gè)人住房按揭貸款增長(zhǎng)亦增長(zhǎng)迅速。

　　從往年的個(gè)人住房貸款季度規(guī)律來(lái)看，7、8月并不是個(gè)人住房按揭貸款投放的主力月份，但09年的情況或許會(huì)不同。一位股份制商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中心的負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量增長(zhǎng)和寬松的信貸環(huán)境是09年個(gè)人住房按揭貸款放量增長(zhǎng)的兩大因素。“下半年各家銀行對(duì)公貸款的增長(zhǎng)相比上半年會(huì)有所減緩，而個(gè)人住房貸款質(zhì)量好又能上規(guī)模，銀行都會(huì)搶著做。只不過(guò)，部分銀行上半年已經(jīng)完成了個(gè)貸投放計(jì)劃，下半年不急著做規(guī)模。近期監(jiān)管部門重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，有考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大的因素�！�

　　7月19日，上海銀監(jiān)局再次要求在滬各銀行嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，加強(qiáng)信貸管理，防范按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。其中特別強(qiáng)調(diào)了各銀行要嚴(yán)格貸前審查和按揭貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，有效防范“假按揭”、“假首付”和“假房?jī)r(jià)”現(xiàn)象的發(fā)生，在堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套自住住房貸款需求的同時(shí)，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖，不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。

　　相比二套房貸政策從緊的約束，房地產(chǎn)交易量下滑是影響個(gè)人住房按揭貸款增長(zhǎng)更大的因素�？硕�瑞（中國(guó)）研究中心對(duì)全國(guó)10個(gè)典型城市--北京、天津、上海、南京、杭州、廣州、深圳、武漢、成都、重慶的200家房地產(chǎn)企業(yè)的管理層進(jìn)行的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，七成受訪者認(rèn)為下一階段的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是成交萎縮。

　　樓市泡沫或引發(fā)新一輪銀行壞賬潮

　　在中央“保增長(zhǎng)”的號(hào)召下，貨幣政策寬松基調(diào)始終如一，銀行放貸的沖動(dòng)也依然強(qiáng)烈。近日越來(lái)越多的跡象顯示，整個(gè)上半年的新增信貸可能超過(guò)7萬(wàn)億。與此同時(shí)，市場(chǎng)對(duì)樓市泡沫的擔(dān)憂也在增多，國(guó)內(nèi)銀行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題又被再次提上日程。

　　一季度的樓市“小陽(yáng)春”似乎正演變?yōu)楫?dāng)前的新一輪房?jī)r(jià)瘋漲。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的漲幅已經(jīng)明顯超過(guò)了去年全年房?jī)r(jià)下降的幅度。國(guó)內(nèi)樓市的回暖顯然跟政策導(dǎo)向和充裕的流動(dòng)性密不可分，不僅是信貸政策寬松帶來(lái)了充裕的資金，各地五花八門的樓市“救市”手段和國(guó)務(wù)院政府大幅下調(diào)商品房項(xiàng)目資本金比例等政策措施更是為樓市提供了強(qiáng)有力的支持。如果說(shuō)一季度信貸資金進(jìn)入樓市只是初露端倪，那么二季度信貸資金青睞樓市的跡象可謂是愈發(fā)明顯。

　　我們此前已經(jīng)提示，不管是央企天價(jià)買地，還是苦于投資無(wú)門的民企跟風(fēng)涌入樓市，以及大量投資客卷土重來(lái)，都意味著目前資金扎堆樓市的勢(shì)能可能在加速積聚。此外，盡管銀監(jiān)會(huì)并未放開二套房貸政策，但現(xiàn)實(shí)中隨著樓市的回暖跡象增多，二套房貸款限制政策正不斷被銀行“曲線”突破，有銀行就透露“五套以內(nèi)都可跟隨，利率可以七折，首付也可以二成”。二套房貸的放松似乎越來(lái)越變得只差政府部門正式宣布這一關(guān)了。

　　盡管銀行業(yè)的不良資產(chǎn)率在數(shù)字上是下降的，但這種靠做大貸款規(guī)模的降幅幾乎沒(méi)什么意義，反而大大掩蓋了銀行貸款的中長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)。此前我們多次強(qiáng)調(diào)了銀政合作、銀行“壘大戶”等帶來(lái)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，但現(xiàn)在看來(lái)，這恐怕還不是未來(lái)最致命的威脅。在我們看來(lái)，伴隨著銀行信貸的激增，大量資金流入樓市已成既定事實(shí)，這導(dǎo)致樓市與銀行信貸之間的關(guān)系更加緊密地捆綁起來(lái)了，實(shí)際上也為下一輪銀行壞賬危機(jī)埋下了“地雷”。

　　而這個(gè)“地雷”的導(dǎo)火線很可能是樓市泡沫。盡管目前監(jiān)管層始終強(qiáng)調(diào)房貸風(fēng)險(xiǎn)總體是可控的，不構(gòu)成對(duì)中國(guó)銀行系統(tǒng)的安全，但在放貸沖動(dòng)和監(jiān)管層的默許下，樓市房貸開始雜亂叢生，有的銀行審查流程已基本流于形式，一些香港銀行甚至哀嘆不諳內(nèi)地放松二套房貸等“潛規(guī)則”而水土不服。但樓市能始終保持上半年的向好趨勢(shì)嗎?顯然這有點(diǎn)一廂情愿�，F(xiàn)在大家都預(yù)期通脹的來(lái)臨，樓市自然成了避風(fēng)港，看起來(lái)大家都在賺錢和資產(chǎn)增值，但實(shí)際上是將資產(chǎn)泡沫一步步推向新高點(diǎn)。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)向，樓市的調(diào)整不可避免，而樓市的劇烈調(diào)整也將使得銀行業(yè)的壞賬潮隨之而來(lái)。

　　在我們看來(lái)，大量資金涌入樓市推高資產(chǎn)價(jià)格的同時(shí)，也加劇了通脹風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)和高房?jī)r(jià)的社會(huì)矛盾。短期來(lái)看，至少在今年下半年寬松政策轉(zhuǎn)向的幾率極小，房貸風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然也就勿需擔(dān)憂，房?jī)r(jià)甚至可能重演2007年狂飆的一幕，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，這種幾乎是將信貸質(zhì)量安全寄托于樓市的長(zhǎng)期向好的做法顯然難以維持，在通脹風(fēng)險(xiǎn)隱患不斷增大的同時(shí)，加息等政策措施將逐漸浮出水面，而這一輪由天量流動(dòng)性支撐的樓市很可能迎來(lái)更為劇烈的調(diào)整，到時(shí)樓市泡沫的破滅將不可避免，銀行業(yè)的壞賬潮也將爆炸式地涌現(xiàn)出來(lái)。

　　房?jī)r(jià)地價(jià)頻頻沖高樓市再次上演瘋狂

　　最近一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷上演瘋狂舉動(dòng)，頻頻吸引眾人眼球。在房?jī)r(jià)持續(xù)飆升中，“地王”也開始頻頻出現(xiàn)，這種火熱的局面更是傳導(dǎo)到股票市場(chǎng)，地產(chǎn)股開始集體發(fā)威。

　　地產(chǎn)版塊集體發(fā)威瘋漲

　　7月1日，房地產(chǎn)股再次集體發(fā)威，居版塊漲幅前列。在101只房地產(chǎn)股中，除去ST重實(shí)、陽(yáng)光城、ST興業(yè)三只股票以綠盤收盤，一只停牌外，97只房地產(chǎn)股全線飄紅。其中，天房發(fā)展、世茂股份等多只股票漲停、首開股份上漲9.97%、北京城建上漲8.70%，萬(wàn)科A、金融街、金地集團(tuán)等漲幅也超過(guò)3%。

　　從價(jià)格上看，很多房地產(chǎn)股票從本輪低點(diǎn)已經(jīng)上漲了數(shù)倍之多，比如萬(wàn)科從4.8元已經(jīng)上漲到13.19元，金融界從6.43元上漲到14.32元，廣宇發(fā)展從2.23元上漲到9.12元，中糧地產(chǎn)從3.38元上漲到11.41元。

　　記者了解到，近期，國(guó)內(nèi)主流券商陸續(xù)出爐的中期策略報(bào)告，多數(shù)將房地產(chǎn)視為中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)引擎之一。他們?cè)诳春弥袊?guó)經(jīng)濟(jì)的理由中，賦予了房地產(chǎn)很大的“權(quán)重”。

　　土地市場(chǎng)火爆“地王”頻現(xiàn)

　　地產(chǎn)板塊的狂飆并非偶然，有分析人士認(rèn)為北京出現(xiàn)新“地王”是刺激地產(chǎn)股反彈的一個(gè)原因。和地產(chǎn)股發(fā)威一樣，土地市場(chǎng)也持續(xù)升溫。5月起大型房企開始了新一輪的“搶地大戰(zhàn)”，圈地潮開始涌現(xiàn)。其中，萬(wàn)科5月新增6個(gè)地塊項(xiàng)目，分別位于無(wú)錫、佛山、沈陽(yáng)和青島；綠地集團(tuán)5月在上海連獲兩幅地塊；富力、龍湖、保利也紛紛增加土地儲(chǔ)備。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，地價(jià)屢創(chuàng)新高，一方面是由于去年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整期，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商出于謹(jǐn)慎而很少拿地，致使處于“饑餓”狀態(tài)；另一方面，今年以來(lái)，由于樓市的持續(xù)熱銷，未來(lái)前景看好，更為重要的是，寬松的貨幣政策使得不少房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈緊張狀況大大緩解，有了拿地的底氣。尤其是具有央企背景的地產(chǎn)商手持大量貨幣資金，導(dǎo)致動(dòng)輒幾十億拿地的現(xiàn)象屢見不鮮。這從近期幾宗上市交易土地的最終成交結(jié)果中可以看出端倪，央企背景的地產(chǎn)公司身影頻現(xiàn)，并多次充當(dāng)“黑馬”。

　　對(duì)于土地市場(chǎng)上演的瘋狂，業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心認(rèn)為，就北京土地市場(chǎng)而言，下半年總體持樂(lè)觀態(tài)度，成交活躍并保持一定溢價(jià)，全年的總體溢價(jià)率估算在20%至45%之間。但存在局部過(guò)熱，一定程度上已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。

　　部分區(qū)域房?jī)r(jià)達(dá)歷史最高點(diǎn)

　　和土地市場(chǎng)的火爆相同，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量繼續(xù)保持在高位，受成交量持續(xù)放大等綜合因素刺激房?jī)r(jià)也持續(xù)瘋漲，部分區(qū)域房?jī)r(jià)達(dá)到甚至超過(guò)歷史最高點(diǎn)。

　　以北京二手房市場(chǎng)為例，從3月下旬開始，業(yè)主們紛紛調(diào)高報(bào)價(jià)。進(jìn)入4、5月份，開發(fā)商紛紛大幅度提價(jià)的現(xiàn)實(shí)支持了二手房業(yè)主們的漲價(jià)心理，再加上最近廣渠門“地王”的出現(xiàn)，業(yè)主們更是有了漲價(jià)的信心和理由，導(dǎo)致目前部分區(qū)域的部分樓盤開始出現(xiàn)不正常的報(bào)價(jià)。

　　從全國(guó)來(lái)看，房?jī)r(jià)也呈上漲態(tài)勢(shì)。國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月初公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降0.6%，降幅比上月縮小0.5個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.6%，這是今年以來(lái)全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)三個(gè)月上漲。

　　更為可怕的是，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有全面復(fù)蘇之前，一些地方的房?jī)r(jià)干脆就創(chuàng)出了新高。6月30日，記者從南寧市房產(chǎn)管理局獲悉，短短半年時(shí)間，南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量恢復(fù)到最火爆年份(2007年)的水平；房?jī)r(jià)更是創(chuàng)出歷史新高———成交均價(jià)為4500.22元/平方米，與去年同比增長(zhǎng)9.81%。

　　有關(guān)專家指出，房?jī)r(jià)這種脫離經(jīng)濟(jì)基本面的上漲已經(jīng)呈現(xiàn)出非理性的苗頭，政府有關(guān)方面應(yīng)該加強(qiáng)調(diào)控，防止房?jī)r(jià)再度大幅飆升，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、理性地發(fā)展。

　　泡沫苗頭開始顯現(xiàn)

　　“太快、太猛了，真沒(méi)想到�！苯邮苡浾卟稍L的多位業(yè)內(nèi)人士、專家?guī)缀醢l(fā)表了相同的感慨。他們認(rèn)為，目前部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始出現(xiàn)泡沫，有些地方泡沫苗頭也已經(jīng)顯現(xiàn)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性因素仍然較多，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的基礎(chǔ)脆弱，即便宏觀調(diào)控政策不進(jìn)行調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)也可能陷入新一輪的調(diào)整。

　　我愛我家控股公司副總裁胡景暉說(shuō)，目前的市場(chǎng)和未來(lái)的趨勢(shì)支撐不了如此高漲的房?jī)r(jià)。進(jìn)入今年第二季度，二手房市場(chǎng)需求開始顯現(xiàn)出疲態(tài)。一方面，首次置業(yè)的剛性需求基本已經(jīng)集中消耗待盡，而投資客沒(méi)有大量進(jìn)場(chǎng)的跡象，同時(shí)，受到二套房政策的困擾，改善性購(gòu)房需求釋放緩慢。

　　另一方面，隨著近期土地供應(yīng)量的增加和開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)自有資金比例門檻的降低，在可預(yù)見的將來(lái)，房屋供應(yīng)量還會(huì)加大。對(duì)于本身就處在“去庫(kù)存化”時(shí)期的房地產(chǎn)而言，供應(yīng)量的進(jìn)一步增加對(duì)房?jī)r(jià)只能起到平抑作用。

　　此外，雖然宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有轉(zhuǎn)好的跡象，但是，很多潛在購(gòu)房人對(duì)自身就業(yè)和收入的預(yù)期并不樂(lè)觀，購(gòu)房意愿并不強(qiáng)烈，觀望情緒可能再次抬頭。

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