房?jī)r(jià)上漲與地產(chǎn)商“捂地”行為有關(guān)，但是捂地行為是建筑在土地供給長(zhǎng)期短缺的基礎(chǔ)上，地產(chǎn)商正是由于清楚地看到了土地的長(zhǎng)期稀缺性，才敢出巨資大量囤積土地。未來20年中國的非農(nóng)土地供給只有2000多萬畝，每年也就100多萬畝，分配到中國的幾百個(gè)大城市，每個(gè)城市每年也就數(shù)千畝，其中的大部分還要用到工、商、醫(yī)療、文教和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中去，能分配給房地產(chǎn)業(yè)的還能有多少呢？土地短缺的根本原因并不是捂地造成的，長(zhǎng)期來看,我國房?jī)r(jià)上漲的壓力還是很大的。

　　工業(yè)化先行國家的歷史經(jīng)驗(yàn)證明，在走向現(xiàn)代化的過程中，房地產(chǎn)業(yè)從始至終都是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的支柱產(chǎn)業(yè)，而且是國民最重要的財(cái)產(chǎn)形式。房地產(chǎn)在一個(gè)現(xiàn)代化的國家財(cái)富形態(tài)中，一般都會(huì)占到2/3以上的比重，所以鼓勵(lì)居民買房和鼓勵(lì)居民用房產(chǎn)形式進(jìn)行財(cái)富積累，是任何國家走向現(xiàn)代化過程中的必要的經(jīng)濟(jì)政策。如果本國的富裕居民已經(jīng)創(chuàng)造出了龐大的貨幣財(cái)富，又不允許他們投資于房地產(chǎn)這個(gè)社會(huì)最大的財(cái)富蓄積池，那讓他們把錢用到何處呢？如何解決這個(gè)問題,將考驗(yàn)管理者的智慧。

　　在發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家也不是人人都買得起房，而是有將近一半甚至超過一半的居民是住在政府所提供的社會(huì)保障性住房里。所以，雖然社會(huì)做不到“居者有其產(chǎn)”卻必須做到“居者有其屋”，就是要保障每一個(gè)公民的住房權(quán)利。不管買房還是租房，保證人人都有房住才是好的社會(huì)制度。

　　政府給中、低收入者提供了住房保障，就可以不再顧及房?jī)r(jià)高低而充分放開商品房市場(chǎng)，在徹底市場(chǎng)化的房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，房?jī)r(jià)高低是由供求雙方?jīng)Q定的事。日本東京銀座的地價(jià)，即使在地產(chǎn)泡沫破滅后的今天仍高達(dá)30萬美元/平米。香港前一段也出現(xiàn)了78萬港元/平米的樓價(jià)。再過20年，在北京、上海、廣州、深圳這樣的大城市或許也會(huì)出現(xiàn)這樣高的地價(jià)，恐怕也只有這樣高的地價(jià)才能大量吸納社會(huì)財(cái)富，讓有錢人的錢有個(gè)去處。但前提就是要進(jìn)行“二次房改”，使保障性住房與市場(chǎng)化住房徹底分開，只有中低收入者的住房權(quán)利獲得充分保障，市場(chǎng)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能徹底放開與正常發(fā)展。

　　一、地價(jià)上漲壓力是個(gè)長(zhǎng)期問題

　　“新國十條”出臺(tái)后各方評(píng)論眾說紛紜。本輪以打壓樓市價(jià)格為目的的房地產(chǎn)調(diào)控與2005年的那次會(huì)否一樣——以無果而終走到了盡頭我們還需要拭目以待。筆者認(rèn)為,政策的有效性往往是由一個(gè)國家的要素稟賦條件決定的。并不是政策越嚴(yán)厲就離政策目標(biāo)越接近，反而可能是南轅北轍。

　　當(dāng)代著名發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)家錢納里和仙昆在其《工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的比較研究》一書中，曾對(duì)二戰(zhàn)后39個(gè)國家的工業(yè)化過程進(jìn)行過定量研究。他們發(fā)現(xiàn)，各國的消費(fèi)結(jié)構(gòu)隨人均收入增長(zhǎng)都出現(xiàn)了一致性的規(guī)律變化，但是供給結(jié)構(gòu)卻由于天然稟賦的生產(chǎn)要素結(jié)構(gòu)，即資本、土地與勞動(dòng)力的構(gòu)成比例不同而出現(xiàn)很大差別，由此也產(chǎn)生了各國發(fā)展戰(zhàn)略和政策取向的差別。比如，人多地少的東亞地區(qū)都不約而同地采取了外向型發(fā)展戰(zhàn)略，而資源豐裕的南美各國則都采取了進(jìn)口替代戰(zhàn)略。這說明，戰(zhàn)略與政策并不是可以由人們自由選擇的，而是被一個(gè)國家的要素稟賦條件決定的。所謂“國情”，就是一個(gè)國家的要素稟賦結(jié)構(gòu)特征，因此順應(yīng)國情的戰(zhàn)略與政策選擇就是順勢(shì)而為，就會(huì)取得好的效果。

　　在地產(chǎn)領(lǐng)域，人是需求因素，土地是供給因素，人多地少就是在地產(chǎn)領(lǐng)域需求方長(zhǎng)期大于供給方，這樣就必然產(chǎn)生地價(jià)的長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)。

　　人類對(duì)土地的需求產(chǎn)生于農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)兩方面。來自農(nóng)業(yè)方面的土地需求是為了維持溫飽生存，來自非農(nóng)業(yè)方面的需求則是為了發(fā)展工業(yè)和建筑城市，是人類在解決溫飽需求后為追求更高層次生活享受所創(chuàng)造的物質(zhì)條件。由于只有在解決了溫飽問題后人類才有可能推進(jìn)工業(yè)化與城市化，所以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率的提高，是一切社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　由于農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)都對(duì)土地有需求，農(nóng)業(yè)又是非農(nóng)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，因此只有在保住吃飯問題不受影響的前提下，農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力與農(nóng)用土地才能向非農(nóng)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。還必須指出的是，并非所有土地都適于發(fā)展農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)，只有平原才最適合農(nóng)業(yè)、工業(yè)，尤其是城市的發(fā)展。

　　從土地角度看，如果農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率的提高受到限制，能夠從農(nóng)業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)移到非農(nóng)業(yè)的土地規(guī)模就受到了限制。由于任何非農(nóng)企業(yè)都必須定義在具有一定長(zhǎng)、寬、高的空間位置上，如果發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)沒有足夠的土地供給，就必須提高非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的土地使用效率，即必須提高單位非農(nóng)業(yè)土地的產(chǎn)值產(chǎn)出率。其途徑無外乎兩種，一種是通過提高土地的容積率，在原有廠房與商店面積上生產(chǎn)和銷售出更多的產(chǎn)品，比如單層廠房改建成多層廠房。另一種是通過技術(shù)升級(jí)來提高產(chǎn)品的價(jià)格深度，使同等體積與重量的材料可以創(chuàng)造出更高的附加值。

　　經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是一個(gè)財(cái)富創(chuàng)造的過程，人類所創(chuàng)造出的財(cái)富可以分成商品與貨幣兩方面，從商品角度看就是財(cái)富的供給，從貨幣角度看就是財(cái)富的需求。如果在單位土地上所能創(chuàng)造的財(cái)富不斷增長(zhǎng)，對(duì)單位土地的貨幣需求就會(huì)不斷增長(zhǎng)，單位土地的價(jià)值也就會(huì)隨其增長(zhǎng)，這就是地價(jià)上漲的機(jī)理。由此看，是因?yàn)樵谟邢尥恋厣线B續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引起了地價(jià)上漲，所以單位土地產(chǎn)出率的增長(zhǎng)率，就應(yīng)當(dāng)是地價(jià)增長(zhǎng)率的指數(shù)。

　　從我國具體情況看，2000年全國城市建成區(qū)面積為2.24萬平方公里，當(dāng)年現(xiàn)價(jià)GDP為9.92萬億元，單位城市面積GDP產(chǎn)出率為4.42萬億元/萬平方公里，到2008年，全國城市建成區(qū)面積增長(zhǎng)到3.63萬平方公里，當(dāng)年現(xiàn)價(jià)GDP為30.1萬億元，單位城市面積GDP產(chǎn)出率為8.29萬億元/萬平方公里，這8年平均的城市土地產(chǎn)出率為8.2％，而同期全國商品房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率為7.6％，兩者十分接近，由此說明了土地產(chǎn)出率與地價(jià)上漲率的一致性。由于房?jī)r(jià)不等于地價(jià)，地價(jià)包含在房?jī)r(jià)中，而自2000年以來地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重一直是上升趨勢(shì)，所以如果是計(jì)算地價(jià)增長(zhǎng)率，應(yīng)該比房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率更接近土地產(chǎn)出率的增長(zhǎng)率。

　　地價(jià)增長(zhǎng)率接近單位土地產(chǎn)出率的增長(zhǎng)率并非偶然現(xiàn)象，而是驗(yàn)證了我們?cè)谇懊嫠�分析的道理，即在單位土地面積上累積的需求增長(zhǎng)是提升地價(jià)的唯一動(dòng)力。因此，我們計(jì)算中國的長(zhǎng)期地價(jià)增長(zhǎng)前景就有了一個(gè)依據(jù)，即可以把單位土地產(chǎn)出率的增長(zhǎng)率，大體上當(dāng)作地價(jià)上漲率來看，這樣就給我們推算出到2030年的中國地價(jià)找到了一條途徑。我們只要能夠測(cè)算出到2030年中國的城市GDP總值和未來20年內(nèi)中國非農(nóng)用地的可供量，據(jù)此計(jì)算出2030年的城市單位土地產(chǎn)出率，并且有當(dāng)前全國城市土地產(chǎn)出率和地價(jià)總值，就可以大體測(cè)算出到2030年中國的地價(jià)總值了。

　　需要說明的是，我在這里使用的GDP數(shù)據(jù)是全國數(shù)據(jù)而非全國城市數(shù)據(jù)，主要原因是數(shù)據(jù)獲得困難。由于全國城市集中了85％以上的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出，所以用全國GDP代替城市GDP不會(huì)有太大出入。在計(jì)算2030年中國城市土地產(chǎn)出率時(shí)，我們?nèi)匀挥萌珖鳪DP增長(zhǎng)來代替城市GDP總值，因?yàn)樵浇咏�工業(yè)化后期，城市經(jīng)濟(jì)集中的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出只會(huì)越多，不會(huì)越少。

　　目前還沒有全國城市地價(jià)總值的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我最近看到匯豐銀行的一個(gè)研究報(bào)告，其中估計(jì)2008年中國的地價(jià)總值是100萬億元人民幣，如果按2008年全國城市建成區(qū)面積3.63萬平方公里計(jì)算，中國城市當(dāng)年每平方米的平均地價(jià)就是2780元。前面也計(jì)算出了2008年中國城市單位土地產(chǎn)出率是8.29萬億元/萬平方公里。

　　關(guān)于未來20年內(nèi)中國非農(nóng)土地的可供量目前還有很多爭(zhēng)論，中國政府早就提出了18億畝耕地紅線不能碰的原則，但很多人并不同意，認(rèn)為可以通過進(jìn)口和提高耕地的產(chǎn)出率來釋放出更多耕地。我是堅(jiān)決贊成保持18億畝耕地這個(gè)總量目標(biāo)的，因?yàn)槿绻��?030年中國將達(dá)到15億人口，而20年以后中國應(yīng)該已經(jīng)基本上完成了工業(yè)化，在這個(gè)發(fā)展階段，西方發(fā)達(dá)國家的人均糧食消費(fèi)量是1000公斤，東亞發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體是500公斤，我們也按500公斤計(jì)算，15億人口的中國需要7.5億噸。1998年以來，中國人口增加了8713萬人，增長(zhǎng)了7％，但糧食產(chǎn)量?jī)H增長(zhǎng)了3.6％，剛剛超過人口增長(zhǎng)率的一半，如果按照目前的糧食增長(zhǎng)速度，到2030年中國的糧食總產(chǎn)量?jī)H能增加到5.7億噸，也就是說有1.8億噸需要進(jìn)口，這已經(jīng)相當(dāng)于目前一年全球糧食貿(mào)易量的80％了，由于糧食是最重要的民生產(chǎn)品，中國占有如此大的世界進(jìn)口份額是不可能的。

　　當(dāng)然我們還可以指望農(nóng)業(yè)科技突破和到海外開拓新的農(nóng)地，但這些都并非易事，在沒有確實(shí)取得中國所需糧食資源的時(shí)候，還是不要只根據(jù)某些不確定的可能就放棄18億畝的紅線。

　　如果18億畝耕地的紅線不能碰，由于到2008年末中國耕地總面積是18.2574億畝，則到2030年的非農(nóng)用地可供量就是2574萬畝，折1.72萬平方公里。到2008年末中國的城市建成區(qū)面積是3.63萬平方公里，再加這1.72萬平方公里，到2030年中國城市建成區(qū)總面積就是5.35萬平方公里。

　　我們?cè)賮碛?jì)算到2030年的中國GDP總值，這個(gè)總值是現(xiàn)價(jià)總值，因?yàn)榈貎r(jià)也是按現(xiàn)價(jià)計(jì)算。如果計(jì)算現(xiàn)價(jià)總值就必須考慮通脹因素，新世紀(jì)以來，中國GDP的平減指數(shù)年均為4.2％，由于次債危機(jī)爆發(fā)后世界各國政府為了刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇投放出大量貨幣，而且至少在未來十年內(nèi)世界經(jīng)濟(jì)可能仍處在低迷期，各國的貨幣政策仍然是偏松，所以未來20年內(nèi)的通脹率應(yīng)該大于前十年。按照這樣的分析，未來20年中國的GDP平減指數(shù)可以考慮為年均4.5％，這應(yīng)該是一個(gè)偏于保守的預(yù)測(cè)。關(guān)于未來20年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，由于中國到目前雖然已經(jīng)進(jìn)入到工業(yè)化中后期，但是還沒有完成工業(yè)化，而且由于城市化嚴(yán)重滯后，其中包含了巨大的需求增長(zhǎng)動(dòng)力，因此未來20年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率仍可以考慮按8％計(jì)算，這應(yīng)當(dāng)又是一個(gè)偏于保守的預(yù)測(cè)。如果GDP的年均增長(zhǎng)率是8％，平減指數(shù)是4.5％，2008年的現(xiàn)價(jià)GDP是30.1萬億元，則到2030年中國的現(xiàn)價(jià)GDP總值就是430萬億元。

　　在5.35萬平方公里面積上產(chǎn)出430萬億元經(jīng)濟(jì)總量，則到2030年中國城市單位土地的GDP產(chǎn)出率就是80.6萬億元/萬平方公里，是2008年的9.7倍。如前所說，這個(gè)增長(zhǎng)倍數(shù)也就是地價(jià)增長(zhǎng)倍數(shù)，即到2030年中國的地價(jià)基本上是目前的十倍。如果2008年中國地價(jià)均價(jià)是2780元/平米，則到2030年就是2.7萬元/平米，這個(gè)城市土地均價(jià)乘上全國城市面積，就是到2030年中國的地價(jià)總值，是1445萬億元。

　　到2030年中國的地產(chǎn)總值是否能有超過1400萬億元那么多還有一個(gè)佐證，即參考日本的地價(jià)總值，因?yàn)橹腥諆蓢�的國情很接近，都是人多地少的國家，所以到工業(yè)化完成期的地價(jià)水平應(yīng)該很接近。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，日本在地產(chǎn)泡沫高峰時(shí)全國的城市地價(jià)總值約24萬億美元，比1985年廣場(chǎng)協(xié)議后增長(zhǎng)了1.4倍，如果擠掉泡沫，日本正常地價(jià)總值應(yīng)在10萬億美元左右。中國的國土規(guī)模是日本的25倍，按這個(gè)倍數(shù)計(jì)算，到工業(yè)化完成期中國的地價(jià)總值應(yīng)是250萬億美元，按目前匯率折算應(yīng)是1700萬億元人民幣，與上面所計(jì)算的1445萬億元的地產(chǎn)總值相差不大。

　　在日本等東亞國家，地價(jià)一般占房?jī)r(jià)的70％，如果也按這個(gè)水平計(jì)算，到2030年中國商品房屋的平均價(jià)格應(yīng)該已經(jīng)超過了3.8萬元/平米。北京、上海這樣的大城市目前的房?jī)r(jià)就已經(jīng)是全國均價(jià)的3倍以上，因此到2030年中國千萬人口以上大城市的平均房?jī)r(jià)應(yīng)該已經(jīng)超過10萬元/平米。

　　2001～2008年，中國商品房?jī)r(jià)的年均增長(zhǎng)率是7.6％，如果在未來20年中國的平均房?jī)r(jià)從2008年的3800元/平米上漲到超過3.8萬元/平米，則未來20年內(nèi)的房?jī)r(jià)年均上漲率就會(huì)超過11％，這說明，直到2030年在未來20年中，中國的城市地價(jià)與房?jī)r(jià)都仍將處在強(qiáng)勁上漲的時(shí)間段內(nèi)，而且會(huì)比進(jìn)入新世紀(jì)以來的十年上漲得更強(qiáng)烈。

　　到2030年中國基本上完成工業(yè)化的時(shí)候，在15億人口中將有12億城市人口，城市化率超過80％。目前如果不算進(jìn)城打工的農(nóng)民，真正的城市人口只有4.5億，因此在未來20年將有接近8億人要進(jìn)城，是目前城市人口的兩倍，而同期的經(jīng)濟(jì)總規(guī)模也將增長(zhǎng)13倍，但是同期內(nèi)的城市土地可供量?jī)H能增長(zhǎng)48％，所以在有限土地供給背景下的城市化加速與經(jīng)濟(jì)的持續(xù)較快增長(zhǎng)，是導(dǎo)致地價(jià)與房?jī)r(jià)加快增長(zhǎng)的根本原因。

　　中國的人口高峰是在2030年，由于中國目前已經(jīng)在加速進(jìn)入老齡化階段，到2030年以后人口總數(shù)也會(huì)出現(xiàn)較明顯減少。目前中國城市家庭中還是獨(dú)生子女多，長(zhǎng)期以來的人口政策使目前城市大多數(shù)家庭都是由爺爺、奶奶、姥姥、姥爺和父母親帶一個(gè)孩子，因此現(xiàn)在出生的孩子長(zhǎng)大后包括自己所購買的住房和繼承的住房，將會(huì)擁有四套住房，在留下自用住房后，就會(huì)有很多房子進(jìn)入二手房市場(chǎng)，從而使城市住房的供給大大增加，所以只有到2030年以后中國人口開始逐步減少的時(shí)候，中國城市地價(jià)強(qiáng)勁上升的勢(shì)頭才會(huì)開始轉(zhuǎn)變。

　　二、剛性和投機(jī)需求哪個(gè)是主角

　　之前的房地產(chǎn)調(diào)控之所以沒有達(dá)到效果，主要原因是我們無法抗衡中國人多地少這個(gè)客觀規(guī)律。畢竟宏觀調(diào)控不能通過宏觀調(diào)控增加土地供給，也不能通過宏觀調(diào)控減少人口，由于總供需的長(zhǎng)期關(guān)系也不可能通過宏觀調(diào)控而改變。

　　價(jià)格是分配資源的機(jī)制，稀缺產(chǎn)品價(jià)格就會(huì)上漲，反之就會(huì)下降。某種產(chǎn)品價(jià)格上漲得越厲害，社會(huì)資源就會(huì)越被吸引到生產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)品的領(lǐng)域。起始于2003年的上一輪經(jīng)濟(jì)繁榮期，在開始的時(shí)候出現(xiàn)了嚴(yán)重的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)瓶頸，例如鋼材價(jià)格在2003年上半年從每噸不到2千元猛漲到接近5千元，由此引起社會(huì)資金向鋼鐵領(lǐng)域大量涌流，出現(xiàn)了新的“大煉鋼鐵熱”，到2004年一季度，鋼鐵投資猛增了174％，并且持續(xù)了兩年左右，到2007年就出現(xiàn)了鋼鐵行業(yè)的全面過剩情況，其他如有色、電力等前期嚴(yán)重短缺的部門，也相繼在2007年后轉(zhuǎn)入過剩。這種情況說明，在中國的生產(chǎn)領(lǐng)域中靠市場(chǎng)來配置資源是十分有效的。

　　但是為什么同樣在1998年房改后走上市場(chǎng)化道路的中國房地產(chǎn)業(yè)，在充分放開市場(chǎng)后長(zhǎng)達(dá)十多年的時(shí)間里，不僅出現(xiàn)供給過剩，反而愈加短缺，以至于房?jī)r(jià)向脫韁野馬一樣飛速攀升，讓普通百姓越來越可望而不可及了呢？原因就在于中國能夠轉(zhuǎn)向城市化的土地極為有限，而且越往后越有限，使房地產(chǎn)成為供給彈性很小的產(chǎn)業(yè)，并不是充分放開市場(chǎng)管制就可以迅速增加有效供給，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提速和逐漸進(jìn)入到大規(guī)模城市化時(shí)代，對(duì)房地產(chǎn)的需求又在強(qiáng)勁增長(zhǎng)，就形成了房地產(chǎn)供給增長(zhǎng)會(huì)長(zhǎng)期滯后于需求增長(zhǎng)的格局。

　　當(dāng)然房?jī)r(jià)上漲也與地產(chǎn)商“捂地”行為有關(guān)，但是捂地行為是建筑在土地供給長(zhǎng)期短缺的基礎(chǔ)上，反而是符合客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的行動(dòng)，是“順勢(shì)而為”，地產(chǎn)商正是由于清楚地看到了土地的長(zhǎng)期稀缺性，才敢出巨資大量囤積土地。試問，目前中國已經(jīng)有20多個(gè)產(chǎn)能過剩部門，怎么沒有見誰到那些過剩領(lǐng)域去囤貨居奇呢？反觀房地產(chǎn)領(lǐng)域，政府用各種行政的、經(jīng)濟(jì)的手段打擊捂地行為，是想釋放出更多的土地供給，從而降低房?jī)r(jià)。但是如果未來20年中國的非農(nóng)土地供給只有2000多萬畝，每年也就100多萬畝，分配到中國的幾百個(gè)大城市，每個(gè)城市每年也就數(shù)千畝，即使把它們?nèi)�拿出來蓋商品房也不嫌多，其中的大部分還要用到工、商、醫(yī)療、文教和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中去，能分配給房地產(chǎn)業(yè)的還能有多少呢？所以即便打擊捂地行為在短期內(nèi)的確可以增加一些土地供給，長(zhǎng)期內(nèi)還是不能解決問題，因?yàn)橥恋囟倘钡母�本原因并不是捂地造成的，所以即使沒有了捂地行為，房?jī)r(jià)還是會(huì)長(zhǎng)期上漲。

　　房地產(chǎn)調(diào)控都把打擊房地產(chǎn)商作為了重點(diǎn)，這次把打擊房地產(chǎn)的投機(jī)性需求放在比較重要的位置。房?jī)r(jià)上漲的確和炒房人的投機(jī)行為有關(guān)，但與地產(chǎn)商一樣，炒房人也是因?yàn)榭吹搅说禺a(chǎn)資源的長(zhǎng)期稀缺性才敢放膽大量融資炒房的。打擊炒房人投機(jī)行為也的確會(huì)由于對(duì)商品房的需求減少而壓抑房?jī)r(jià)勢(shì)頭，甚至?xí)�迫使房�(jī)r(jià)下降，但是必須看到，即便在北京、上海這樣的大城市，炒房人仍不是購房人的主體，例如，最近有關(guān)北京炒房比例的調(diào)查說明，在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)購房的比例剛超過20％。目前中國大城市已經(jīng)購買過商品房的居民比例大約在40％，如果其中的20％是炒房人，則在全部城市居民中的比重是8％。實(shí)際上，由于二、三線城市的已購房居民比例明顯小于大城市，而且在二、三線城市炒房行為明顯少于大城市，因此全國城市居民中已購房人數(shù)的比重可能還不到30％，而炒房人在全體城市居民中的比例亦不應(yīng)高于5％。

　　炒房人不是購房者的多數(shù)，已購買過商品房的人也不是城市居民的主體，所以城市居民家庭的主體部分到目前為止還沒有買過房，這也是居民對(duì)房?jī)r(jià)過高會(huì)普遍不滿的原因。如果到2030年中國還將新增近8億城市居民，加上目前還沒有買過房的城市居民，未來20年內(nèi)沒有買過房的城市居民就會(huì)占到全部城市居民的85％以上。顯然，購房需求主要不是來自于炒房者的投機(jī)行為，而是中國城市居民家庭為改善居住條件而形成的正常需求，因此，通過打擊投機(jī)性購房來壓抑房?jī)r(jià)，即便有效也難持久，更不可能從根本上解決房?jī)r(jià)過高的難題。

　　工業(yè)化先行國家的歷史經(jīng)驗(yàn)證明，在走向現(xiàn)代化的過程中，房地產(chǎn)業(yè)從始至終都是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的支柱產(chǎn)業(yè)，而且是國民最重要的財(cái)產(chǎn)形式。房地產(chǎn)在一個(gè)現(xiàn)代化的國家財(cái)富形態(tài)中，一般都會(huì)占到2/3以上的比重，所以鼓勵(lì)居民買房和鼓勵(lì)居民用房產(chǎn)形式進(jìn)行財(cái)富積累，是任何國家走向現(xiàn)代化過程中的必要的經(jīng)濟(jì)政策。如果本國的富裕居民已經(jīng)創(chuàng)造出了龐大的貨幣財(cái)富，又不允許他們投資于房地產(chǎn)這個(gè)社會(huì)最大的財(cái)富蓄積池，那讓他們把錢用到何處呢？現(xiàn)實(shí)情況是，當(dāng)政府出臺(tái)了限制富人購房的政策后，炒房資金就開始流向其他領(lǐng)域，把綠豆和大蒜炒成了天價(jià)。這是“按下葫蘆浮起瓢”。

　　房地產(chǎn)調(diào)控的目的是為了讓全體居民都能買得起房，但是城市土地的稀缺性卻導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲，目前北京四環(huán)以里的房?jī)r(jià)平均已高達(dá)3.3萬元/平米，有分析說本輪房地產(chǎn)調(diào)控可能使北京房?jī)r(jià)下降30％，然而即使下降了60％，降到每平米1.3萬元，一套80平米的兩居室住宅仍要超過100萬元，仍是目前北京城市居民家庭年均收入的12倍以上，還是大大超過了國際上一般認(rèn)為是合理的1：6的收入與房?jī)r(jià)比例。

　　三、終極方向:“兩分開”式二次房改

　　前面的分析說明，新世紀(jì)前十年的房?jī)r(jià)上漲率是7.6％，未來20年則可能到達(dá)11％。但是，2001～2008年中國城市居民中有60％的中、低收入居民的年均收入增長(zhǎng)率卻只有5.5％，其中最低收入的10％的居民收入年均增長(zhǎng)率只有5.2％。由于居民主體的收入增長(zhǎng)顯著低于房?jī)r(jià)上漲，這些居民實(shí)際上就永遠(yuǎn)也買不起房。

　　中國目前的確存在著收入差距拉大的矛盾，政府也提出了縮小收入差距的目標(biāo)和政策，但是中國既然已經(jīng)走上了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的道路，存在收入差距就是一個(gè)為實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制所必須支付的制度成本，因此即使是縮小收入差距的政策能夠取得成效，也不可能回到平均分配體制，而是縮小到發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家普遍的收入差距水平就算是達(dá)到了目標(biāo)，比如吉尼系數(shù)從目前的超過4.7縮小到4.2～4.5之間。因此即便是改善了收入分配狀況，還是會(huì)有占一半左右城市居民的收入增長(zhǎng)落后于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，他們還是買不起房。

　　在發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家也不是人人都買得起房，而是有將近一半甚至超過一半的居民是住在政府所提供的社會(huì)保障性住房里。所以，雖然社會(huì)做不到“居者有其產(chǎn)”卻必須做到“居者有其屋”，就是要保障每一個(gè)公民的住房權(quán)利。不管買房還是租房，保證人人都有房住才是好的社會(huì)制度。

　　所以，反思1998年以來的“房改”，的確有“過市場(chǎng)化”的傾向。有人說當(dāng)時(shí)的房改政策也提出了廉租屋、租房等與鼓勵(lì)買房并舉的政策，但是并沒有提出廉租屋、公租屋應(yīng)占到一半左右的數(shù)量目標(biāo)，實(shí)際上則是走上了全面鼓勵(lì)購買商品房的道路。所以，目前提出應(yīng)進(jìn)行“二次房改”的任務(wù)是一點(diǎn)也不過分的，只有進(jìn)行二次房改，把占城市人口一半左右的中低收入家庭住房需求，納入由政府提供的保障性住房范圍內(nèi)，才能使全體城市居民都有改善住房條件的希望。

　　政府所提供的保障性住房應(yīng)以滿足基本居住需求為目標(biāo)。對(duì)于低收入家庭來說，政府應(yīng)提供廉租屋，使這些家庭能每月花百元以下就可以有房住，對(duì)特別困難的家庭，還應(yīng)給予房租補(bǔ)貼。但廉租屋的面積不應(yīng)太大，一家三口有70平米的兩居室就很好了。對(duì)于買不起房的中低收入者，政府可以提供面積大一些的公租屋，比如90平米以內(nèi)的大兩居室或小三居室，使這些家庭每月花幾百元就能住得起房。

　　今天40歲以上的城市居民，恐怕絕大多數(shù)都是住在父母租住的房子中長(zhǎng)大的。每一個(gè)人都是這個(gè)這個(gè)世界的匆匆過客，即使你買了房，當(dāng)你離開這個(gè)世界的時(shí)候也帶不走，從這個(gè)意義上講，人不可能擁有永恒的產(chǎn)權(quán)，因此只要在有生之年能有一個(gè)良好的居住條件，其實(shí)買房住與租房住都一樣。當(dāng)然中、高收入者因?yàn)槭杖攵�，就可以賣面積更大，設(shè)施條件更好的房子住，甚至在不同的地區(qū)擁有多套住房。

　　每一個(gè)人都不是生來就有錢，隨著個(gè)人事業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)條件也會(huì)發(fā)生變化，收入增加了住房條件就可以不斷改善，或者是從租房到買房，或者是買更好的房子。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，香港居民平均一生要更換七次住房，就是隨經(jīng)濟(jì)條件的改善而不斷改善住房條件。所以廉租屋與公租屋制度也是給事業(yè)剛剛起步的年青人提供一個(gè)事業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　政府給中、低收入者提供了住房保障，就可以不再顧及房?jī)r(jià)高低而充分放開商品房市場(chǎng)，在徹底市場(chǎng)化的房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，房?jī)r(jià)高低是由供求雙方?jīng)Q定的事，政府完全沒有必要進(jìn)行干預(yù)。日本東京銀座的地價(jià)，即使在地產(chǎn)泡沫破滅后的今天仍高達(dá)30萬美元/平米，折合人民幣超過了200萬元。香港前一段也出現(xiàn)了78萬港元/平米的樓價(jià)。再過20年，在北京、上海、廣州、深圳這樣的大城市恐怕也會(huì)出現(xiàn)這樣高的地價(jià)，恐怕也只有這樣高的地價(jià)才能大量吸納社會(huì)財(cái)富，讓有錢人的錢有個(gè)去處。但前提就是要進(jìn)行“二次房改”，使保障性住房與市場(chǎng)化住房徹底分開，只有中低收入者的住房權(quán)利獲得充分保障的時(shí)候，市場(chǎng)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能徹底放開與正常發(fā)展。

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