開(kāi)發(fā)商：打折和捂盤并存 樓市進(jìn)入罕見(jiàn)“觀望期”

　　繼恒大、綠地等知名房企對(duì)旗下樓盤促銷后，６月以來(lái)，區(qū)域性中小開(kāi)發(fā)商跟風(fēng)打折的越來(lái)越多。南京市場(chǎng)有近５０家樓盤推出價(jià)格優(yōu)惠，北京市場(chǎng)打折促銷項(xiàng)目已有７０余個(gè)。

　　“力度這么大的調(diào)控政策壓下來(lái)，猶如冰水澆頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)然會(huì)哆嗦一下。”鏈家地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，５月份全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷售環(huán)比漲幅創(chuàng)１４個(gè)月來(lái)的新低，房?jī)r(jià)同比漲幅則是１４個(gè)月來(lái)首次出現(xiàn)回落。與此同時(shí)，５月商品房銷售面積和銷售額環(huán)比下降１５．８％和２５％。

　　復(fù)地集團(tuán)在上海閔行區(qū)的一個(gè)新樓盤５月中旬開(kāi)盤，均價(jià)保持在每平方米１２０００多元，比之前預(yù)期低１５％左右。董事長(zhǎng)范偉并不諱言打折銷售之舉：“我們必須根據(jù)客戶思路的變化調(diào)整價(jià)格、調(diào)整心態(tài)�！�

　　“房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)了，但只是擠掉了去年瘋漲房?jī)r(jià)的一點(diǎn)泡沫�！鄙钲谑猩缈圃簩＜腋吆Ｑ嗾f(shuō)。

　　顯然，小幅打折已難令消費(fèi)者心動(dòng)。進(jìn)入６月，一些樓盤“零成交”的現(xiàn)象逐步蔓延，上海、北京、南京等城市，不約而同地出現(xiàn)了數(shù)個(gè)新樓盤的“零成交”或低成交現(xiàn)象。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一現(xiàn)象的背后，緣于開(kāi)發(fā)商擔(dān)心定高了賣不出去，調(diào)低了引發(fā)消費(fèi)者“買漲不買跌”的連鎖反應(yīng)。

　　“目前只能從成交套數(shù)上看出影響，房?jī)r(jià)反應(yīng)有一定的滯后性�！保樱希龋现袊�(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，“如果市場(chǎng)持續(xù)一段時(shí)間的‘冰川期’，房地產(chǎn)商就可能支撐不了資金的壓力而被迫采取降價(jià)銷售來(lái)應(yīng)對(duì)，未來(lái)住房的價(jià)格將回到２００９年初的水平�！�

　　中介：“售房”市場(chǎng)遇冷 租賃市場(chǎng)“借風(fēng)漲”

　　一手市場(chǎng)的“低溫”讓二手市場(chǎng)也患上“重感冒”。上�！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)顯示，截至６月２６日，上海二手房掛牌量已達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的１３萬(wàn)套，即使不再增加，現(xiàn)有二手房也足夠賣７個(gè)月。

　　在深圳，５月全市有近百家中小房產(chǎn)中介歇業(yè)。２１世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)深圳泛城總經(jīng)理?xiàng)顒?chuàng)慧告訴記者：最近來(lái)談收購(gòu)的小中介就有四五家，“他們熬不住了，感覺(jué)比２００８年國(guó)際金融危機(jī)的沖擊還大！”

　　與低迷的房屋買賣市場(chǎng)相比，近期房屋租賃市場(chǎng)漸“熱”，房租持續(xù)“發(fā)高燒”，房租收入成了不少房產(chǎn)中介的救命稻草。

　　數(shù)據(jù)顯示，近幾個(gè)月以來(lái)，北京、上海、深圳、廣州的房屋租賃價(jià)格平均漲幅超過(guò)１０％，不少熱點(diǎn)區(qū)域漲價(jià)２０％以上。

　　中原地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人表示：“調(diào)控的根本目的是抑房?jī)r(jià)而不是抑需求，長(zhǎng)期的成交低迷不正常。租賃市場(chǎng)的火爆，恰說(shuō)明部分觀望的購(gòu)房者已暫時(shí)轉(zhuǎn)購(gòu)為租，這也是造成近期住宅租賃升溫、租金上漲的主要原因�！�

　　除了調(diào)控政策的影響，還有一個(gè)大學(xué)畢業(yè)生的剛性租房需求。另外，大規(guī)模的舊城改造也是助推部分城市房租上漲的一個(gè)因素。

　　值得關(guān)注的是，在此輪房租上漲中，房產(chǎn)中介勸說(shuō)房主提價(jià)的行為較為普遍。

　　“即使是在房屋租賃旺季，房租上漲５％民眾尚可接受，但超過(guò)２０％的漲幅則明顯偏離合理區(qū)間�！蔽錆h大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)周運(yùn)清教授說(shuō)。

　　有關(guān)專家表示，房屋租賃價(jià)格“借風(fēng)漲”是一個(gè)信號(hào)。有關(guān)部門應(yīng)對(duì)哄抬房租的中介嚴(yán)厲查處，謹(jǐn)防房租集體漲價(jià)沖擊樓市調(diào)控。

　　投資客：一線城市部分“離場(chǎng)” 轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市樓市

　　調(diào)控兩個(gè)月，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，三套房貸停發(fā)，限制外地人購(gòu)房……這些信貸“猛藥”能在多大程度上擊退炒房客？

　�。翟碌滓詠�(lái)，一些城市出現(xiàn)了一波投資客拋盤熱潮，二手市場(chǎng)房源“暴增”：截至６月２０日，上海二手房掛牌近１３萬(wàn)套的天量；北京５月份二手房可供銷售房源與當(dāng)月實(shí)際銷售套數(shù)比在上月１４∶１的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大，達(dá)到３１∶１。

　　戴德梁行等機(jī)構(gòu)的跟蹤調(diào)查顯示，近期中高端市場(chǎng)中已有投資型置業(yè)者選擇離場(chǎng)，或終止其投資行為；相當(dāng)一部分資金開(kāi)始流向商業(yè)地產(chǎn)和昆明、沈陽(yáng)等一些二、三線城市的樓市。

　　中央黨校研究員曾業(yè)松等表示，中央對(duì)炒房客下的是一劑“退燒猛藥”，應(yīng)當(dāng)說(shuō)打了“七寸”。當(dāng)前部分投資客向二、三線城市轉(zhuǎn)移的情況，與當(dāng)?shù)卣�府未出臺(tái)“異地購(gòu)房”的限制性細(xì)則有關(guān)。各地應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)于“不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或者社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民”暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。

　　但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，投資客也沒(méi)有出現(xiàn)傳言中的“全線撤退”，部分供求緊張地區(qū)的高端房源仍被看好。６月２７日，南京河西兩大標(biāo)桿樓盤——中海鳳凰熙岸和保利香檳國(guó)際正式開(kāi)盤，半天時(shí)間均銷售不俗。其中一個(gè)樓盤當(dāng)天即售出總價(jià)上千萬(wàn)元的一套“樓王”，購(gòu)房者選擇一次性全額付款。

　　南京香溢置業(yè)副總經(jīng)理張良認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅的預(yù)期打消了投機(jī)沖動(dòng)，而市場(chǎng)上“投資＋自住”的購(gòu)房者正在增多。而且，在流動(dòng)性過(guò)剩以及通脹預(yù)期的影響下，一些消費(fèi)者不愿把錢存在銀行“貶值”，他們?nèi)赃x擇抗跌性強(qiáng)的房子。調(diào)查顯示，部分投資客一直跟蹤樓市調(diào)控政策和房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)，隨時(shí)準(zhǔn)備入市“抄底”，值得關(guān)注。

　　銀行：房貸兩頭收緊 松緊變化有待觀察

　　“５月公司的貸款簽約額比４月下挫４０％，６月份的情況估計(jì)只減不增�！鄙虾�個(gè)人房貸中介凱盛經(jīng)略投資公司副總經(jīng)理趙煒說(shuō)，近期樓市成交量下滑，銀行個(gè)貸全面收緊，房貸規(guī)模已銳減。

　　蘇州一家銀行負(fù)責(zé)人告訴記者，受到首付比例提高、貸款利息增加、公積金下款速度慢等因素綜合影響，不少已經(jīng)簽訂購(gòu)房合同的客戶毀約。僅蘇州下轄某縣的房貸毀約金額近期就達(dá)３億元。

　　開(kāi)發(fā)商貸款同樣面臨壓力。5月以來(lái)，各地銀監(jiān)部門均對(duì)銀行提出要求：停止與各類有污點(diǎn)或資質(zhì)不高的開(kāi)發(fā)商合作，做好房地產(chǎn)相關(guān)貸款的壓力測(cè)試工作等。南京一家銀行信貸部負(fù)責(zé)人說(shuō)：“去年是銀行主動(dòng)找開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在是開(kāi)發(fā)商不停找銀行，但額度實(shí)在控制得嚴(yán)，銀行也沒(méi)辦法。”

　　央行數(shù)據(jù)顯示，５月，主要反映按揭貸款的住戶中長(zhǎng)期貸款增加１９１９億元，顯著低于４月３２５５億元的新增規(guī)模。當(dāng)月人民幣貸款增加６３９４億元，較４月７７４０億元的新增規(guī)模明顯回落。

　　“交易量下降，銀行貸款難，要保證現(xiàn)金流，開(kāi)發(fā)商只能選擇降價(jià)�！北本┮患曳康禺a(chǎn)公司負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)。

　　不過(guò)，開(kāi)發(fā)商依然對(duì)貨幣政策的“彈性”抱有希望。“房地產(chǎn)貸款是優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，銀行不可能長(zhǎng)期冷淡。銀行態(tài)度究竟怎樣，還要過(guò)段時(shí)間才能見(jiàn)分曉�！庇缿c房屋公司總經(jīng)理陳史翎說(shuō)。

　　“新一輪的樓市調(diào)控，更需要關(guān)注影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)期因素，而不是著眼于一時(shí)的房?jī)r(jià)回調(diào)。”上海城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波等人表示，要讓房?jī)r(jià)回歸理性，不能頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳，必須厘清政府和市場(chǎng)的邊界，確保政策的連續(xù)性，加快保障性住房建設(shè)，讓購(gòu)房者形成穩(wěn)定預(yù)期，避免房?jī)r(jià)陷入“越調(diào)越漲”的怪圈。

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