近年來，一些地方政府財(cái)政收入過度依賴土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)的土地財(cái)政現(xiàn)象受到社會(huì)廣泛關(guān)注，其派生出的暴力拆遷、房價(jià)飆漲等一系列社會(huì)問題更是不容忽視。黨中央、國務(wù)院對(duì)此問題高度重視，收緊"地根"、調(diào)控樓市等措施重拳頻出。最近，隨著北京從2月17日起正式實(shí)施"史上最嚴(yán)厲"房地產(chǎn)調(diào)控措施，以及各地緊鑼密鼓出臺(tái)樓市限購令，全國范圍的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控序幕已經(jīng)拉開。面對(duì)調(diào)控高壓線，那些深陷土地財(cái)政困局的地方政府壓力不可謂不大。但是，一些地方政府為了拿到寶貴的土地資源，繼續(xù)拓展土地財(cái)政的財(cái)源，可謂絞盡腦汁：申辦各類"盛會(huì)"；以新農(nóng)村建設(shè)為名逼農(nóng)民上樓；保障房建設(shè)；舊城改造；整理土地……諸多花招，都有可能使樓市調(diào)控的威力大打折扣。

　　"拿地"沖動(dòng)有多少借口

　　新春之際，江蘇北部某縣城的新城區(qū)，寬闊的大馬路邊幾乎到處可見各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告，營造出火熱的經(jīng)濟(jì)發(fā)展氛圍。這些廣告牌背后，是高聳林立的新建樓盤和剛剛平整的新地塊。而在離縣城幾公里外的農(nóng)村，成片的舊民居被推倒，統(tǒng)一的農(nóng)民集中居住區(qū)正在興建之中。

　　這樣的場景并非孤例。根據(jù)半月談?dòng)浾邤?shù)月來的調(diào)查，在江西、安徽、江蘇等省的一些相對(duì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，通過新建城區(qū)、新農(nóng)村建設(shè)"圈地"的做法可稱普遍。一位不愿透露姓名的地方政府官員告訴半月談?dòng)浾�，新城建設(shè)和新農(nóng)村建設(shè)，雖然從根本上講也是為了地方發(fā)展，但如果從財(cái)政角度來看，由于不少地方仍然處于"吃飯財(cái)政"狀態(tài)，要想滿足各個(gè)領(lǐng)域不斷增長的資金需求，最好的方法還是賣地，那么造新城、搞新農(nóng)村建設(shè)的首要目的就成了置換城鄉(xiāng)用地指標(biāo)、"拿地"。

　　半月談?dòng)浾咦⒁獾�，在一些地�?jí)市、縣級(jí)市和縣城，短短幾年里鋪出的新城區(qū)攤子，甚至比幾百年發(fā)展下來的老城區(qū)還大，與此同時(shí)展開的，是規(guī)模龐大的征地拆遷。而一些地方在新農(nóng)村建設(shè)過程當(dāng)中，有意無意地誤讀和利用城鄉(xiāng)土地增減掛鉤政策，其做法是大量拆退農(nóng)村宅基地，同時(shí)興建標(biāo)準(zhǔn)不一的農(nóng)村集中居住區(qū)，而"節(jié)余"出來的宅基地等農(nóng)村建設(shè)用地則通過一系列操作，最終作為建設(shè)用地指標(biāo)高價(jià)置換到城市。被拆去舊居的農(nóng)民，則"被上樓"，不僅加大了農(nóng)民生活成本，還嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民土地權(quán)益。

　　在一些大城市，舊城改造、土地整理、舉辦各類盛會(huì)則有"異曲同工"之妙。在眾多城市，舊城改造往往以大規(guī)模拆遷方式運(yùn)作，遷走居民后，地方政府順利從中拿地，以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式出讓，最終獲取巨額土地出讓金。而舉辦盛會(huì)，不僅能夠"擦亮"城市形象、提升土地價(jià)值，更能以堂而皇之的名義直接拿地用于盛會(huì)。盛會(huì)結(jié)束后，拿到的土地當(dāng)然就可以用于房地產(chǎn)開發(fā)，政府的土地財(cái)政由此又多了一筆收入。

　　地方政府的土地財(cái)政高依賴性短時(shí)間內(nèi)難以改變

　　根據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)，2010年全國土地出讓金收入總額高達(dá)2.7萬億元，同比增加70.4%，占地方財(cái)政收入的比重達(dá)66.5%，創(chuàng)下自2004年土地市場實(shí)行"招拍掛"制度以來的新高，如果再加上土地相關(guān)的稅收，毫無疑問國有土地出讓所產(chǎn)生的相關(guān)收入是地方政府財(cái)政最主要的收入來源。

　　半月談?dòng)浾咴诓稍L中了解到，在國家收緊了土地"閘門"的背景下，地方發(fā)展壓力較以往更大。在這種情況下，許多地方并不是思政府服務(wù)轉(zhuǎn)型、謀科學(xué)發(fā)展新路，而是千方百計(jì)延續(xù)以前的老路，借各種名義擴(kuò)大土地儲(chǔ)備、"預(yù)留發(fā)展空間"，"新城建設(shè)"、"工業(yè)園區(qū)規(guī)劃"等種種花樣由此產(chǎn)生。

　　一些專家認(rèn)為，從目前來看，這樣的狀況短期內(nèi)是無法改變的，由于國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型緩慢、加上房地產(chǎn)市場持續(xù)增長的內(nèi)生動(dòng)力依然不減，預(yù)計(jì)在未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，土地出讓金在地方財(cái)政中的比重仍將維持在絕對(duì)高位。

　　中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長楊保軍說，地方政府一旦從經(jīng)營土地中嘗到甜頭，就會(huì)樂此不疲，但后果往往是土地和房價(jià)越來越貴，普通百姓非但難以享受到城市化帶來的好處，相反還要為水漲船高的房價(jià)付出更多代價(jià)。

　　專家認(rèn)為，在國家加大樓市調(diào)控的背景下，土地財(cái)政的負(fù)面作用顯而易見。盡管目前中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心很大，自2010年起調(diào)控政策也是一波接一波出臺(tái)，但許多地方政府卻態(tài)度消極。以議論多年的土地增值稅為例，該稅屬于地方稅種，地方政府對(duì)其擁有相對(duì)較大的自主選擇空間。如果地方政府能夠提高土地增值稅的預(yù)征比例，并加強(qiáng)清算程序，將可能加大房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作成本，最終產(chǎn)生降低房價(jià)的顯著良性效果。但考慮到相關(guān)連鎖反應(yīng)，巨額土地出讓金有可能受到損失，許多地方政府都對(duì)土地增值稅的預(yù)征、清算持寬松態(tài)度。

　　改變土地財(cái)政高依賴性需多方著力

　　同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教授孫施文認(rèn)為，土地財(cái)政造就了"征地-賣地-收稅收費(fèi)-抵押-再征地"的模式，其中地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行成為最大的受益者。如不遏制這樣的趨勢(shì)，政府轉(zhuǎn)型、服務(wù)民生就可能落空。

　　專家認(rèn)為，首先要改革地方政府集土地管理與土地經(jīng)營于一身的行政體制，分離政府經(jīng)營土地的職能。政府有關(guān)部門既負(fù)責(zé)土地管理，又負(fù)責(zé)國有土地的經(jīng)營，而經(jīng)營是市場主體的行為，具體到國有土地的經(jīng)營，就是要保值增值，追求土地收益最大化。在財(cái)政增收的渴求下，對(duì)土地收益的無限制追逐必然傷害相關(guān)公共利益。

　　其次必須改革當(dāng)前的財(cái)稅體制。當(dāng)前財(cái)稅體制導(dǎo)致財(cái)權(quán)不斷上移，事權(quán)不斷下放，地級(jí)以下的地方政府事權(quán)與財(cái)權(quán)嚴(yán)重不對(duì)等，土地出讓的"一本萬利"就成了解決這一矛盾的不二選擇。必須看到，土地財(cái)政收入確實(shí)解決了一些地方公共事業(yè)建設(shè)的資金來源問題，如果沒有可替代的財(cái)政來源，減少土地財(cái)政收入就意味著停止一部分公共事業(yè)的運(yùn)行。當(dāng)前需要平衡整體利益和局部利益，推進(jìn)財(cái)稅體制改革，使中央政府和地方政府在事權(quán)和財(cái)權(quán)的分配上更加合理，進(jìn)而減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。

　　同時(shí)，一些地方政府熱衷于經(jīng)營土地，其目的還在做大GDP和謀取政績。要遏制土地財(cái)政，就必須在干部政績考核體系中弱化GDP比重，更多地考核社會(huì)建設(shè)等綜合指標(biāo)，這樣才能扭轉(zhuǎn)土地財(cái)政的不良政策取向。

• ·2011-2015年中國海南房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值評(píng)估分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告
• ·2011-2015年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)熱點(diǎn)聚焦分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告
• ·2011-2015年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢(shì)分析及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告
• ·2011-2015年中國房貸市場運(yùn)行態(tài)勢(shì)分析及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告
• ·2011-2015年昆明別墅市場發(fā)展前景分析及投資策略研究報(bào)告
• ·2011-2015年中國成都房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢(shì)分析及前景展望預(yù)測(cè)報(bào)告
• ·2011-2015年中國別墅市場動(dòng)態(tài)分析及投資潛力預(yù)測(cè)報(bào)告
• ·2011-2015年中國辦公樓行業(yè)專項(xiàng)調(diào)研分析及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告
• ·2011-2015年保定房地產(chǎn)行業(yè)深度投資分析及前景發(fā)展預(yù)測(cè)報(bào)告
• ·2011-2015年中國土地儲(chǔ)備行業(yè)現(xiàn)狀分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告

• · 樓市密集調(diào)控致39家上市房企負(fù)債激增及詳情報(bào)告
• · 房價(jià)統(tǒng)計(jì)改革是精準(zhǔn)化調(diào)控的延續(xù)及情況分析
• · 房企紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)險(xiǎn)資欲助力分羹及詳情分析
• · 保障房建設(shè)信貸投入應(yīng)與政策配套并重及詳情分析
• · 京城限購帶熱周邊省份樓市及詳情分析
• · 海南的國八條令樓市冷熱不均及詳情分析報(bào)告

• · 2011年1-2月份房地產(chǎn)業(yè)吸外資同比統(tǒng)計(jì)
• · 2011年3月上中旬北京樓市成交量情況點(diǎn)評(píng)
• · 存款準(zhǔn)備金率上調(diào)或引發(fā)樓市降價(jià)及情況分析
• · 各地樓市紛紛顯現(xiàn)調(diào)控效果及詳情分析報(bào)告
• · 2011年2月份我國八城市房價(jià)環(huán)比下降情況
• · 2011年北京公租房將大規(guī)�？⒐ぜ涌鞂�(shí)現(xiàn)住有所居詳情報(bào)告

• ·2008年以來各月二手房銷售面積
• ·2008年以來各月商品住房銷售均價(jià)
• ·2008年以來各月商品住房銷售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房價(jià)格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房價(jià)格指數(shù)走勢(shì)
• ·2001-2008年各季度深圳各行政區(qū)及全市商業(yè)用房價(jià)格指數(shù)