經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款已經(jīng)形成一整套成熟的操作模式，推動(dòng)該項(xiàng)業(yè)務(wù)現(xiàn)在沒有太多困難。目前主要的問題是銷售周期、資金回籠都較普通房地產(chǎn)開發(fā)要長(zhǎng)，這樣會(huì)對(duì)企業(yè)形成一定資金壓力，間接也會(huì)影響銀行的流動(dòng)性。如果政府部門能夠簡(jiǎn)化、提高相關(guān)流程的效率，更有利于提高企業(yè)、銀行參與這項(xiàng)重大惠民工程的積極性。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)表示，正在研究，并會(huì)很快制定金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)特別是公共租賃住房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策。政策的設(shè)計(jì)重點(diǎn)是，通過政府補(bǔ)助、注入資本金或者貼息，然后再通過商業(yè)銀行貸款，大大提高融資的能力。

　　保障性住房建設(shè)是利國(guó)惠民的重大民心工程，2011年被擺到前所未有的重要位置。保障性住房建設(shè)要迎來大規(guī)模發(fā)展，需要解決建設(shè)資金不足的難題。

　　住建部副部長(zhǎng)齊驥在"兩會(huì)"記者招待會(huì)上對(duì)1000萬(wàn)套保障房的資金來源進(jìn)行過詳細(xì)說明，他表示，1000萬(wàn)套保障性安居工程資金總量大概在1.3萬(wàn)億元到1.4萬(wàn)億元之間，其中8000多億元是通過社會(huì)機(jī)構(gòu)的投入和保障對(duì)象以及所在的企業(yè)籌集來的，剩余的5000多億元資金，將由中央政府和省級(jí)人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集。

　　上述所提到的推助保障性住房建設(shè)的"社會(huì)機(jī)構(gòu)"和"各種渠道"，無疑，專項(xiàng)信貸是重要的組成部分，在保障性住房建設(shè)過程中被寄予厚望。

　　商業(yè)銀行支持保障性住房建設(shè)不是新鮮事物，相關(guān)資料顯示，多年來銀行業(yè)已為經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造、廉租房、公租房建設(shè)、普通商品住房中的保障房配建提供了大量信貸支持。不過，與商業(yè)銀行當(dāng)前龐大的總資產(chǎn)規(guī)模、總貸款余額相比，商業(yè)銀行對(duì)保障房建設(shè)的信貸支持力度仍顯不足。2011年，國(guó)家提出了雄心勃勃的保障性住房建設(shè)規(guī)劃，商業(yè)銀行在這項(xiàng)重大的民心工程中能否貢獻(xiàn)更大的力量？又將面臨怎樣的困難？

　　從1998年經(jīng)濟(jì)適用房開始興建以后，全國(guó)各地的經(jīng)濟(jì)適用房在短短幾年內(nèi)如雨后春筍般快速發(fā)展。目前，無論以開工面積還是項(xiàng)目數(shù)量來衡量，經(jīng)濟(jì)適用房都是保障性住房中發(fā)展最快的類型，當(dāng)然，商業(yè)銀行對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的支持力度也遠(yuǎn)超其他類型的保障性住房。

　　銀監(jiān)會(huì)日前公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年11月末，主要銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款余額為751億元，同比增長(zhǎng)32%。

　　"經(jīng)濟(jì)適用房在北京做得比較早，從地產(chǎn)開發(fā)、規(guī)劃建設(shè)，到融資已經(jīng)形成一整套成熟的業(yè)務(wù)模式，交通銀行對(duì)該項(xiàng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的介入很早，目前已支持翠城馨園二期、彩虹嘉園、朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)限價(jià)房富力項(xiàng)目、朝陽(yáng)區(qū)東柳組團(tuán)等多個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目。"交通銀行北京市分行零售信貸管理部高級(jí)經(jīng)理趙波告訴記者。

　　商業(yè)銀行介入經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)遇到的一個(gè)困難是缺少足額抵押物。經(jīng)濟(jì)適用房土地由國(guó)家劃撥，沒有土地證，意味著商業(yè)銀行不能將土地作為抵押物，按照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款要求，銀行很難對(duì)其融資。

　　"為支持國(guó)家惠民政策的順利推進(jìn)，我們采取了擔(dān)保融資方式而非抵押融資方式。如交行支持的北京天通苑經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，采取的擔(dān)保方式是母公司對(duì)子公司的擔(dān)保方式。不過，由于北京市政府選擇的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)企業(yè)，都是實(shí)力規(guī)模比較大、工程質(zhì)量比較好的企業(yè)，所以在建設(shè)和銷售過程中風(fēng)險(xiǎn)比普通商品房風(fēng)險(xiǎn)低，這又在一定程度降低了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。"趙波告訴記者。

　　保障性住房雖然是國(guó)家大力倡導(dǎo)的惠民工程，但相關(guān)監(jiān)管部門并沒有規(guī)定商業(yè)銀行對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)要采取怎樣的利率優(yōu)惠，保障性住房開發(fā)貸款的利率確定屬于商業(yè)銀行自主行為。據(jù)記者了解，主要商業(yè)銀行在開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)，都能主動(dòng)從大局出發(fā)，對(duì)保障性住房給予不同程度的下浮優(yōu)惠。

　　據(jù)了解，商業(yè)銀行目前對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款實(shí)行基準(zhǔn)利率下浮10%至5%的利率優(yōu)惠，2011年受貸款額度緊張、存貸比控制嚴(yán)格等因素的影響，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款的最低利率可能將提高到基準(zhǔn)利率以上，但總體來看，仍大大低于普通房地產(chǎn)開發(fā)貸款至少上浮10%的利率。

　　2011年，黨中央國(guó)務(wù)院確定了1000萬(wàn)套保障性住房建設(shè)任務(wù)，其中經(jīng)濟(jì)適用房仍占很大比例，繼續(xù)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)商業(yè)銀行是否還存在一些困難？"經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款已經(jīng)形成一整套成熟的操作模式，推動(dòng)該項(xiàng)業(yè)務(wù)現(xiàn)在沒有太多困難。目前主要的問題是經(jīng)濟(jì)適用房由于需要經(jīng)過公示、搖號(hào)、行政審批等環(huán)節(jié)，銷售周期、資金回籠都較普通房地產(chǎn)開發(fā)要長(zhǎng)，這樣會(huì)對(duì)企業(yè)形成一定資金壓力，間接也會(huì)影響銀行的流動(dòng)性。如果政府部門能夠簡(jiǎn)化、提高相關(guān)流程的效率，更有利于提高企業(yè)、銀行參與這項(xiàng)重大惠民工程的積極性。"趙波認(rèn)為。

　　早在1998年住房商品化改革之時(shí)，國(guó)務(wù)院曾經(jīng)下文要求各級(jí)政府盡快建立起以經(jīng)濟(jì)適用房為主和租售并舉的住房供應(yīng)體系。但廉租房建設(shè)由于責(zé)任不清、資金來源缺乏等問題一直沒有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。2006年，在商品價(jià)格飛漲，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)制度被廣為質(zhì)疑的背景下，要求加強(qiáng)廉租房建設(shè)的呼聲越來越高。當(dāng)年國(guó)務(wù)院頒布條例要求地方政府將土地出讓凈收益的部分按一定比例用于廉租住房建設(shè)，并要求為參與廉租房建設(shè)的開發(fā)商提供銀行信貸便利。

　　不過，由于種種因素制約廉租房建設(shè)長(zhǎng)期以來難以實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，商業(yè)銀行對(duì)廉租房的融資介入也始終止步不前。

　　"對(duì)廉租房建設(shè)提供信貸支持�，F(xiàn)在只能說在理論探討之中。支持廉租房建設(shè)是一項(xiàng)利國(guó)惠民的重大民心工程，交行北京市分行長(zhǎng)期以來多方籌劃希望能對(duì)其提供融資支持。我們很早之前就與市住房保障辦公室以及市建委廉租辦探討銀行融資方案。但是受廉租房項(xiàng)目建設(shè)本身的條件所限，目前正在設(shè)計(jì)商業(yè)銀行可以接受的融資方案。"趙波介紹。

　　據(jù)了解，北京市目前尚無商業(yè)銀行信貸支持廉租房建設(shè)的案例，本市的廉租房建設(shè)主要依靠政府的財(cái)政投入或者將建設(shè)成本計(jì)入招拍掛過程中實(shí)現(xiàn)。

　　交行北京市分行早從2009年年底就與北京市保障辦深度溝通、探討廉租房融資流程模式設(shè)計(jì)，只要能夠與商業(yè)銀行的融資規(guī)則基本吻合，交行北京市分行肯定愿意提供信貸支持。

　　公共租賃住房由于資金來源不足，準(zhǔn)入管理、日常管理、退出管理復(fù)雜，長(zhǎng)期處于欠發(fā)展?fàn)顟B(tài)。直到今年年初，才出現(xiàn)全國(guó)首筆公共租賃住房建設(shè)貸款。2011年，國(guó)家提出前所未有的建設(shè)近220萬(wàn)套公共租賃住房計(jì)劃，商業(yè)銀行將能在多大程度上給與融資支持，目前還尚難確定。

　　在今年年初銀監(jiān)會(huì)召開的保障房通氣會(huì)上，五大行相關(guān)負(fù)責(zé)人悉數(shù)列席。各大銀行都表態(tài)將在今年加大保障性住房的信貸規(guī)模，在業(yè)務(wù)合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，優(yōu)先安排、審批和發(fā)放保障房項(xiàng)目貸款。

　　"兩會(huì)"期間，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示，貸款平臺(tái)新增貸款僅限于有償還能力的保障房建設(shè)。而在此之前，大量的地方融資平臺(tái)正因?yàn)殡[性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而遭遇整頓徹查并處于壓縮狀態(tài)。

　　3月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥表示，正在研究，并會(huì)很快制定金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)特別是公共租賃住房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策。政策的設(shè)計(jì)重點(diǎn)是，通過政府補(bǔ)助、注入資本金或者貼息，然后再通過商業(yè)銀行貸款，大大提高融資的能力。

　　可以預(yù)見，伴隨著保障性住房建設(shè)的大發(fā)展，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)拓展也將迎來新機(jī)遇。

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