今年金地集團拿地以短平快項目為主,萬科將成本管理和費用控制作為一項工作重點 

　　金地集團:2009年更多的是機遇 

　　“經(jīng)過一段時間的調(diào)整,房地產(chǎn)市場表現(xiàn)更趨理性,2009年房地產(chǎn)行業(yè)挑戰(zhàn)與機會并存,更多的將是機遇。”金地集團（600383.SH）在接受理財周報采訪時如此表示。 

　　與此樂觀態(tài)度相佐證的是,金地集團正在積極進行新的融資:金地集團準備向不超過10名(含10名)特定對象非公開發(fā)行A股,發(fā)行股票的數(shù)量不超過40000萬股,發(fā)行價格不低于9.22元/股。 

　　如果按照40000萬股、每股9.22元來計算,金地集團此次融資的募集金額將達到3.69億元。據(jù)了解,所募集資金將用于上海格林世界四期、西安南湖、西安曲江池、天津格林世界三期、沈陽長青、武漢金銀湖等六個項目。 

　　同時,金地也加大了推出新項目的力度。僅在2009年4-5月,金地就將推出包括天津格林世界、上海格林世界、南京金地名京、佛山九瓏璧等在內(nèi)的八個項目。 

　　一、二線城市是投資重點 

　　從2008年公司發(fā)布的年報來看,金地的二線城市的比重在逐步上升。 

　　根據(jù)公司發(fā)布的2008年年報,從2008年銷售的區(qū)域來看,銷售主要來自于上海格林世界、未未來、灣流域三個項目的貢獻,上海一個城市在2008年銷售金額的比重達到了42.6％;從結(jié)算的項目來看,上海的項目結(jié)算收入比重達到了28.1％。 

　　在2008年末項目資源的分布中,深圳、北京、上海等城市的比重有所下降,四大一線城市項目資源的比重為34.2％,南京、西安、沈陽占38.8％。 

　　“金地已進入的一、二線城市仍然是今年投資重點。對于二線城市來說,其城市化進程慢于一線城市,同時市場競爭壓力也相對一線城市小,市場土地資源也相對豐富。因此,我們認為經(jīng)濟活躍的重點二線城市如西安、武漢、沈陽等同樣具有良好的成長空間。”

    拿地動作短、平、快 

　　對下一階段的市場看好,金地的拿地策略是否會發(fā)生變化？ 

　　“今年計劃用于新增土地儲備的資金規(guī)模在50億至100億元,投資時點主要在二三季度,”金地集團表示,“今年拿地以短平快項目為主,布局仍是在一線城市和武漢、西安、沈陽這樣的重點二線城市�！� 

　　在2007年,金地集團新增面積243萬平方米。此后主動調(diào)整了節(jié)奏。而在2008年的市場低迷時期,公司新開工面積137.93萬平方米,較2007年下降43.15％。2008年只增加了西安南湖曲江池一個項目,集中全力出貨回籠資金,其年報數(shù)據(jù)表現(xiàn)出較強大的生命力。 

　　進入2009年,隨著市場的回暖,金地在拿地上更加積極,在記者發(fā)稿前的4月29日,金地剛以56000萬元的價格獲取上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)3號地塊項目。

　　萬科:斷言調(diào)整結(jié)束為時尚早 

　　“今年以來,公司的銷售情況,包括四月份的銷售表現(xiàn)均符合公司的預期。”萬科（000002.SZ）副總裁肖莉這樣評價今年以來的營業(yè)狀況。 

　　良好的一季度 

　　根據(jù)萬科公布的一季報,公司累計實現(xiàn)銷售面積152.5萬平方米,銷售金額122.2億元,分別比08年同期增長33.2％和21.0％。實現(xiàn)結(jié)算面積106.1萬平方米,結(jié)算收入80.3億元,同比分別增長32.1％和27.7％。實現(xiàn)營業(yè)收入81.6億元,凈利潤7.7億元,同比分別增長27.6％和7.1％。 

　　萬科認為,一季度成交量回升取決于多個方面的原因:“開發(fā)企業(yè)為加快消化庫存,采取了各種策略積極促進銷售;信貸、稅收等方面的政策優(yōu)惠降低了居民自住購房的成本,促進了市場信心的穩(wěn)定;房地產(chǎn)市場已經(jīng)調(diào)整較長時期,累積的大量自住需求存在一個釋放的過程。” 

　　“珠三角地區(qū)由于前期價格調(diào)整較為充分,交易量率先回升也有合理性。” 

　　后續(xù)發(fā)展仍待觀察 

　　對于下一階段的市場,相對于金地的樂觀態(tài)度,萬科顯得更為謹慎�！皩�這一態(tài)勢的后續(xù)發(fā)展,仍需保持進一步的觀察�？紤]到宏觀環(huán)境方面仍然存在的諸多不確定性,斷言住宅市場調(diào)整已經(jīng)結(jié)束還為時尚早。” 

　　這種判斷并非杞人憂天。如果排除分步區(qū)域、產(chǎn)品類型等因素,用銷售金額除以銷售面積來簡單計算每月的銷售均價,那么萬科4月的樓盤銷售均價為8962.7元/平方米,相比3月的樓盤銷售均價9290.7元/平方米,也環(huán)比下降了328元/平方米。 

　　與此同時,2009年一季度萬科的毛利率下滑十分明顯,公司的毛利率從2008年底的39.00％下滑至一季度的33.81％,該毛利率水平為萬科自2004年以來的最低。 

　　成本控制成重點 

　　“在過去一輪的市場變化和調(diào)整中,我們應該看到,一方面土地成本是上升的,這里面既包涵了2006年和2007年土地價格上漲的因素,也包涵了原有相對低價的土地在逐步消化減少的因素�！比f科副總裁肖莉?qū)�理財周報記者表示�?nbsp;

　　肖莉進一步表示,另一方面,過去一年市場價格也出現(xiàn)了不同程度和幅度的調(diào)整,雖然萬科項目結(jié)算價格下降的幅度不大,但考慮到精裝修房比例的不斷上升,房價中這一塊的成本比例也是在不斷增加的�！白詈蠓从吃诮Y(jié)算毛利上,是呈下降趨勢的�！� 

　　“在低毛利率背景下,成本管理、費用控制更加重要。也正是基于這一考慮,萬科已經(jīng)將加強成本管理和費用控制作為未來的一項工作重點。這一努力方向從公司第一季度的營銷費和管理費中也有所體現(xiàn)�！�

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