江湖傳聞：

    2005年8月15日央行公布2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告稱(chēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中很多風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題，都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消房屋預(yù)售制度。

    此建議一出，立即引起社會(huì)各界強(qiáng)烈反響，有的說(shuō)這是因噎廢食，有的說(shuō)九成房產(chǎn)商靠預(yù)售活命，若取消預(yù)售，即意味著失去40%左右的資金來(lái)源，還有的說(shuō)，取消房屋預(yù)售制度，可以保障買(mǎi)家的諸多利益，直到現(xiàn)在都爭(zhēng)論不休，但無(wú)論如何，這都是一個(gè)令人高度關(guān)注的話(huà)題。

    市場(chǎng)需求將受影響

    關(guān)鍵詞：提高第二套住房貸款利率及首付

    預(yù)測(cè)者：滿(mǎn)堂紅集團(tuán)研究部

    可能性：★

    近日，國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組發(fā)布一份報(bào)告說(shuō)，針對(duì)房地產(chǎn)投資熱度高居不下的現(xiàn)象，發(fā)改委建議對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)第二套以上住房，采取抑制性的金融政策，即采取差別利率政策和差別按揭首付比例政策，對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)第二套以上住房，要提高利率水平和首付比例。據(jù)悉，2006年的房地產(chǎn)新政條文中要求，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，現(xiàn)在專(zhuān)家則建議將第二套住宅的貸款首付提高到四成甚至是五成。

    同時(shí)，面對(duì)投機(jī)客的瘋狂炒房，中國(guó)社科院金融研究所也有專(zhuān)家建議，針對(duì)第二套住房開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅。比如規(guī)定，每個(gè)家庭持有一套住房不必征稅，而不動(dòng)產(chǎn)稅從征收第二套住房開(kāi)始。稅收分配則采取，越是發(fā)達(dá)地方或房?jī)r(jià)高的地方比重越高。

    市場(chǎng)影響：樓市成交將縮量

    滿(mǎn)堂紅集團(tuán)研究部總監(jiān)龍斌認(rèn)為，提高第二套住宅的貸款利率及提高第二套房首付的政策出臺(tái)的可能性極小。主要原因是操作上存在很大困難，因?yàn)闊o(wú)法界定第二套房。但如果政策真的出臺(tái)，市場(chǎng)需求將受影響，樓市成交會(huì)縮量。

    目前，大家對(duì)廣州樓市的普遍預(yù)期是向上，雖然部分購(gòu)房人有觀望，但不少有剛性需求的購(gòu)房者依然選擇入市，所以成交活躍。投資需求并沒(méi)有大幅上升，市場(chǎng)還是基本正常。另外，周邊市場(chǎng)如深圳市場(chǎng)樓價(jià)大幅上升以及全國(guó)其他城市樓價(jià)上升，都對(duì)購(gòu)房者的心理產(chǎn)生一定影響。更為重要的是，不論一手市場(chǎng)還是二手市場(chǎng)，供求關(guān)系還是保持“求大于供”的格局，所以，樓價(jià)趨升的走勢(shì)還會(huì)繼續(xù)延續(xù)。

    江湖傳聞：

    宏調(diào)中相關(guān)部門(mén)指定政策，要求從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%�？紤]到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住住房且套型建筑面積90平方米以下的，仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。

    銀行業(yè)內(nèi)人士介紹，雖然之前銀行對(duì)第一、二套自住型的住房按揭貸款，基本都是執(zhí)行二成的最低首付政策，但事實(shí)上，有近半以上的借款人選擇三成甚至更高的首付，這主要是由于近三年不斷加息的原因。也有銀行業(yè)人士表示，該政策對(duì)抑制購(gòu)房需求，壓制房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，有不可忽視的作用。

    下半年加息多達(dá)二三次

    關(guān)鍵詞：加息

    預(yù)測(cè)者：中山大學(xué)嶺南學(xué)院財(cái)政稅務(wù)系主任林江 合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江

    可能性：★★★★★

    中山大學(xué)嶺南學(xué)院財(cái)政稅務(wù)系主任林江表示，采取金融手段調(diào)控經(jīng)濟(jì)發(fā)展，正成為政府越來(lái)越重要的手段。今年以來(lái)，已多次采取包括調(diào)高存款準(zhǔn)備金率等金融手段調(diào)控經(jīng)濟(jì)。在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的情況下，提高一定幅度的利率才能達(dá)到效果，但如果一次性提高，會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成較大沖擊，只能采取“小步快跑”的方式。林江預(yù)計(jì)下半年加息的頻率還會(huì)加快，會(huì)有二至三次加息，但加息的幅度和之前差別不大。

    合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江說(shuō)，目前政府只有加息這一種調(diào)控手段，如果經(jīng)濟(jì)繼續(xù)過(guò)熱，預(yù)計(jì)下半年會(huì)繼續(xù)加息。

    市場(chǎng)影響：抑制市場(chǎng)需求

    加息并不是直接針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，黎文江認(rèn)為，過(guò)高的樓價(jià)和加息帶來(lái)的更重負(fù)擔(dān)，都會(huì)抑制市場(chǎng)需求，使住宅銷(xiāo)售面積下降。

    黎文江介紹，因?yàn)榻�期加息比較頻繁，市民對(duì)加息反應(yīng)不大，加上市民注意力多數(shù)集中在樓價(jià)方面，所以對(duì)加息帶來(lái)的負(fù)擔(dān)不太敏感。黎文江說(shuō)，目前過(guò)高樓價(jià)已抑制了市場(chǎng)需求，不斷的加息帶來(lái)的負(fù)擔(dān)，同樣有使市場(chǎng)需求下降的作用，使一手商品住宅的成交量繼續(xù)下滑。

    林江則表示，對(duì)自用買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，心態(tài)比較矛盾，在樓價(jià)高升的情況下，擔(dān)心以后樓價(jià)會(huì)更貴，所以即使加息也要買(mǎi)；但加息會(huì)增大其供樓成本，買(mǎi)樓時(shí)會(huì)更加量力而行。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，就要看樓價(jià)的升值預(yù)期，如果預(yù)期樓價(jià)升值幅度，大于加息增加的成本，加息不會(huì)使他們停止投資，但如果樓價(jià)升值預(yù)期小于加息增加的成本，那么肯定會(huì)減少或者不進(jìn)行投資。

    黎文江認(rèn)為，積少成多，對(duì)于要借貸幾千萬(wàn)元甚至上億元資金的開(kāi)發(fā)商而言，加息對(duì)他們的影響更大，為緩解資金壓力，必須更快售樓以回籠資金，這樣能緩解市場(chǎng)供求不平衡的矛盾。但現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商都在謀求或已經(jīng)上市融資，對(duì)銀行的依賴(lài)降低，減少了加息帶來(lái)的影響。

    江湖傳聞：

    2007年7月21日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。這是央行今年第3次實(shí)施銀行加息。眾多專(zhuān)家認(rèn)為，今年下半年第四次加息的可能很高。

    據(jù)介紹，今年上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)11.5%。上半年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)上漲3.2%，其中6月份居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲4.4%，創(chuàng)32個(gè)月以來(lái)新高，這也是CPI連續(xù)4個(gè)月同比上漲達(dá)到3%以上。央行稱(chēng)，本次利率調(diào)整有利于引導(dǎo)貨幣信貸和投資的合理增長(zhǎng)，有利于調(diào)節(jié)和穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，維護(hù)物價(jià)總水平基本穩(wěn)定。有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，在上半年CPI同比漲幅在連續(xù)3次沖破3%，并于6月份擊穿4%之后，下半年可能會(huì)繼續(xù)上攻，加息幾乎毫無(wú)疑問(wèn)。上海申銀萬(wàn)國(guó)宏觀分析師李慧勇認(rèn)為，根據(jù)1—6月份投資數(shù)據(jù)測(cè)算，2007年下半年投資增長(zhǎng)率可能達(dá)到30%。他還預(yù)測(cè)，下半年國(guó)家或?qū)⒉扇∪�面緊縮的經(jīng)濟(jì)政策。銀河證券研究中心副主任丁圣元也認(rèn)為，較高的CPI水平已經(jīng)使得加息幾乎毫無(wú)疑問(wèn)。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家張卓元判斷，上半年GDP增速已經(jīng)超出了合理的增長(zhǎng)速度，下半年加息政策必然出臺(tái)。張卓元認(rèn)為，起碼利率應(yīng)該為正，而名義利率應(yīng)當(dāng)高于CPI�！敖衲耆�年GDP增速大約會(huì)與去年的11.1%持平。”基于這樣的預(yù)期，他認(rèn)為下半年的宏觀措施會(huì)從減少利息稅入手，進(jìn)而調(diào)整利率。

    網(wǎng)絡(luò)調(diào)查

    過(guò)半網(wǎng)友認(rèn)為，今年將繼續(xù)加息和提高二次房貸利率

    由于今年上半年樓價(jià)仍是全國(guó)性地上漲，因此，下半年會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)宏觀調(diào)控的信息不脛而走。其中，最言之鑿鑿的傳聞，當(dāng)數(shù)在部分地區(qū)試點(diǎn)開(kāi)征物業(yè)稅、取消期房預(yù)售、對(duì)二次房貸者提高銀行貸款的首付比例和貸款利率、銀行繼續(xù)加利息這四個(gè)。對(duì)于前兩種政策傳聞，認(rèn)為可能在短期內(nèi)實(shí)施的網(wǎng)友均不到一半，而對(duì)于銀行加息和對(duì)二次房貸者提高門(mén)檻的傳聞，則均有過(guò)半數(shù)的人認(rèn)為其很可能在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)。其中，認(rèn)為銀行將繼續(xù)加息可能性很大的人，更占參與調(diào)查者的84%。

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