調(diào)控不斷加碼房地產(chǎn)暴利時代漸退

    今年以來，在“新國八條”等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的影響下，多數(shù)城市房價漲幅明顯趨緩，投機(jī)投資性購房需求得到有效抑制，部分房價過高城市出現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢。

    國家統(tǒng)計局１８日發(fā)布的７月房價數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，７０個大中城市中，價格下降的城市有１４個，持平的城市有１７個。與６月份相比，７月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了５個。價格上漲的城市中，環(huán)比漲幅均未超過１．０％，漲幅比６月份縮小的城市有１５個。一線城市商品房漲幅出現(xiàn)全面停滯。

    二手住宅價格方面，與上月相比，７０個大中城市中，價格下降的城市有２２個，持平的城市有１２個。價格上漲的城市中，環(huán)比價格漲幅均未超過１．０％。

    正當(dāng)房企在嚴(yán)格調(diào)控政策下轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市、部分二、三線城市房價呈現(xiàn)上漲勢頭之時，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部１７日公布了對各地列入新增限購城市名單的５項建議標(biāo)準(zhǔn)，限購令“擴(kuò)編”箭在弦上，房企等待樓市調(diào)控政策松動的愿望隨之破滅。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認(rèn)為，２０１１年是我國“十二五”規(guī)劃的開局之年，也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵之年，中央政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不會放松。

    “中國的房地產(chǎn)市場正發(fā)生著巨大變化，如果說調(diào)控前地產(chǎn)商還沐浴在和煦的春風(fēng)中，調(diào)控后就是置身于刺骨的寒風(fēng)中了，而且這個寒風(fēng)不是一年兩年，不能太樂觀。”高和投資董事長蘇鑫說，５年前投資一二線城市的住宅，年投資回報率一般能達(dá)到１５％，調(diào)控后的年回報率不會超過５％。蘇鑫認(rèn)為，限制第三套房以上的按揭一定是長期的政策，因為政府意識到普通住宅的去投資化是未來政策的重要趨向。

    陽光１００集團(tuán)董事長易小迪認(rèn)為，房價繼續(xù)瘋漲不可能再延續(xù)，除了限購、限價的調(diào)控手段，保障房、房產(chǎn)稅這些長期調(diào)控手段可能會長期存在，住宅市場將呈現(xiàn)“兩分天下”的格局，房產(chǎn)稅如果在全國鋪開，也將對房地產(chǎn)市場造成重大影響。

    庫存壓力持續(xù)增大資金鏈日益繃緊

    隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步深入和政策的進(jìn)一步細(xì)化，多個城市和房企的庫存量大幅攀升，同時銷售量萎縮和融資成本上升導(dǎo)致房企資金鏈條日益緊繃。

    截至８月１７日，滬深兩市１２２家房地產(chǎn)上市公司中，共有３８家上市房企公布了２０１１年半年報。據(jù)ＷＩＮＤ資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，３８家上市房企期末存貨從去年同期的２６０２．２４億元大幅增加至今年中期的３７６２．０６億元，同比增長４４．５７％。而從已公布７月銷售數(shù)據(jù)的１４家上市房企銷售情況來看，有９家上市房企銷售業(yè)績環(huán)比出現(xiàn)下跌。

    而對于小型上市房企而言，宏觀調(diào)控將使其資金鏈更加緊繃，多家小型上市房企上半年均出現(xiàn)經(jīng)營性虧損。

    流動性日益收緊，房地產(chǎn)信貸政策導(dǎo)致房企融資渠道收窄，融資成本不斷上升。前美國銀行美林董事總經(jīng)理、安泰盤實總裁蓬鋼認(rèn)為，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)都面臨資金壓力，要么降價獲取資金，要么去資本市場進(jìn)行成本較高的融資。

    以海南為例，當(dāng)前海南省待售商品房４５０萬平方米，在建商品房２８００多萬平方米，報建項目還有１２００萬平方米，總共近４５００萬平方米，而海南去年上半年月均銷售面積為８０．０３萬平方米，今年上半年月均銷售面積大約為７２．３萬平方米。海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，產(chǎn)銷之間的這種反差提醒我們，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模一定要摸清存量底數(shù)、把握市場需求、有效搞好促銷和風(fēng)險控制。

    部分與會專家認(rèn)為，隨著調(diào)控政策深入和細(xì)化，下半年房企庫存壓力進(jìn)一步上升，買方市場很可能到來，再加上房企資金持續(xù)受到壓力，房企可能將推盤降價回籠資金。

    深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份公司董事長陳勁松說，即使限購令不“擴(kuò)編”，目前房地產(chǎn)市場也已進(jìn)入存貨積壓周期，下半年市場的積壓就會帶來價格調(diào)整。

    經(jīng)營盈利模式遭遇挑戰(zhàn)房地產(chǎn)業(yè)亟待轉(zhuǎn)型

    隨著房企庫存和資金的壓力不斷增大，房企傳統(tǒng)的粗放式經(jīng)營和盈利模式遭遇挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)業(yè)亟待轉(zhuǎn)型。

    北京世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長朱仝說，過去簡單地拿地、蓋房、預(yù)售、回錢，產(chǎn)生利潤的模式已經(jīng)不存在了。房企現(xiàn)在首先要降低發(fā)展速度，做好手中的住宅產(chǎn)品，同時適當(dāng)開發(fā)綜合性商業(yè)項目。

    “住宅市場將走向微利時代，不再是產(chǎn)生暴利的產(chǎn)品，房企必須創(chuàng)新產(chǎn)品、提高品質(zhì)，才可能獲得利潤?！币仔〉险f，嚴(yán)厲的調(diào)控加速了中國城市化往二、三線城市的轉(zhuǎn)移，城市化熱點(diǎn)已經(jīng)不在沿海大中城市或一線城市，房企來源于投資升值的盈利模式將會受到很大挑戰(zhàn)，通過地價的上升推動房價上升的周期面臨轉(zhuǎn)變，與之相適應(yīng)的粗放式經(jīng)營盈利模式將結(jié)束。

    蘇鑫認(rèn)為，此次房地產(chǎn)調(diào)控必然導(dǎo)致兩個趨勢，一是使單一的商品房市場裂變成商品房和保障房的雙軌制市場，二是普通住宅的去投資化。房地產(chǎn)融資將從銀行為主的間接融資轉(zhuǎn)向信托、基金為主的直接融資，房地產(chǎn)投資將告別“炒房”時代進(jìn)入理性投資時代。商業(yè)地產(chǎn)和非限購的三線城市住宅將成為資金追逐的下一輪熱點(diǎn)。

    朱中一說，今后我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將由數(shù)量增長型為主轉(zhuǎn)為性價比提升為主，所有企業(yè)都必須重視這個問題，否則將面臨淘汰的危險。他認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)亟待轉(zhuǎn)型，應(yīng)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變開發(fā)建設(shè)模式、推進(jìn)科技進(jìn)步和技術(shù)創(chuàng)新、拓寬房地產(chǎn)融資渠道和強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理。