即將到來(lái)的一波供應(yīng)高峰有多兇猛？世聯(lián)地產(chǎn)的研報(bào)對(duì)40個(gè)重點(diǎn)城市未來(lái)潛在供應(yīng)量做了監(jiān)測(cè)。
　　
　　今年下半年和明年上半年，超過(guò)八成的城市商品房供應(yīng)將迅速放量。其中重慶的潛在供應(yīng)量排在第一，2011年下半年和2012年上半年的潛在供應(yīng)量分別達(dá)到2529萬(wàn)平方米和2740萬(wàn)平方米。作為排在第二的城市，沈陽(yáng)的這兩個(gè)時(shí)段的潛在供應(yīng)量分別為1517萬(wàn)平方米和1399萬(wàn)平方米。
　　
　　而天津在2011年下半年的潛在供應(yīng)量達(dá)到1074萬(wàn)平方米，甚至超過(guò)了同時(shí)期北京896萬(wàn)平方米和上海1029萬(wàn)平方米的潛在供應(yīng)量，排在40個(gè)重點(diǎn)城市中的第4位。同時(shí)考慮到天津的城區(qū)面積僅約為重慶的七分之一，天津的庫(kù)存壓力顯然要超過(guò)同為直轄市的重慶。未來(lái)一年內(nèi)的潛在供應(yīng)量，天津也堪比北京和上海，達(dá)到了2027萬(wàn)平方米，而北京、上海分別是2064萬(wàn)平方米和2111萬(wàn)平方米。
　　
　　數(shù)據(jù)——巨大的潛在供應(yīng)
　　
　　世聯(lián)地產(chǎn)華東首席分析師吳志輝是該報(bào)告的主要撰寫(xiě)者，據(jù)其對(duì)新金融記者介紹，他計(jì)算潛在供應(yīng)量的方式主要以各地公布的當(dāng)年新開(kāi)工住宅面積數(shù)據(jù)為主。“考慮到住宅從新開(kāi)工到形成上市房源一般需要一到兩年的時(shí)間，所以我們?cè)谟?jì)算潛在供應(yīng)量時(shí)取的是中間值，也就是從新開(kāi)工往后推算一年半的時(shí)間，就是該城市的潛在供應(yīng)量?！眳侵据x表示。對(duì)此，中國(guó)指數(shù)研究院天津分院副總監(jiān)鐘文輝表示，這種計(jì)算方法有一定的合理性，但也有不準(zhǔn)確的地方?！叭ツ甑男麻_(kāi)工樓盤(pán)，有的可能是一個(gè)幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)平方米的超級(jí)大盤(pán)，開(kāi)盤(pán)周期可以持續(xù)幾年，如果全部算進(jìn)今年下半年和明年上半年的供應(yīng)量，就會(huì)出現(xiàn)偏差?！辈贿^(guò)鐘文輝表示，按新開(kāi)工面積推算，一定程度上也能代表一個(gè)大的趨勢(shì)?！拔覀円舱J(rèn)為下半年將迎來(lái)一個(gè)供應(yīng)高峰。天津今年上半年住宅實(shí)際供應(yīng)量為553萬(wàn)平方米，我們預(yù)測(cè)下半年新增供應(yīng)量應(yīng)該會(huì)比這個(gè)數(shù)字有所增加?！?BR>　　
　　分析庫(kù)存頂峰
　　
　　四季度來(lái)臨
　　
　　一邊是被壓抑的需求和減少的銷(xiāo)售量，一邊是不斷增加的供應(yīng)量，兩者的疊加作用就是樓市“庫(kù)存”的不斷增加，開(kāi)發(fā)商會(huì)否開(kāi)打“價(jià)格戰(zhàn)”去庫(kù)存呢？

    2011年上半年，天津的住宅供應(yīng)已經(jīng)在明顯增加，尤其是4月份以來(lái)，新增月住宅供應(yīng)面積均突破百萬(wàn)平方米水平。在住宅可售套數(shù)，也就是“庫(kù)存”量方面，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，天津在今年5月首次突破10萬(wàn)套大關(guān)。而截至7月28日，天津住宅可售套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)5.84%，達(dá)到創(chuàng)歷史新高的122082套，住宅出清周期達(dá)到17個(gè)月，是2009年6月以來(lái)的最高水平。
　　
　　吳志輝對(duì)新金融記者表示，按照歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，無(wú)論是一線城市還是二、三線城市，當(dāng)其庫(kù)存量達(dá)到頂峰時(shí)，將會(huì)在3個(gè)月內(nèi)迎來(lái)價(jià)格底部。“我們預(yù)計(jì)多數(shù)城市的庫(kù)存將在今年四季度迎來(lái)頂峰，全面超過(guò)2008年?！?BR>　　
　　“更重要的是下半年的供應(yīng)量還將不斷增加，將加大房?jī)r(jià)下行的壓力?！辩娢妮x表示，目前市場(chǎng)上的需求以剛性需求為主，對(duì)價(jià)格的抗性較大，如果項(xiàng)目能將價(jià)格回調(diào)到購(gòu)房者的心理價(jià)位，將很大程度上提高下半年住宅成交量。
　　
　　據(jù)鐘文輝介紹，天津的幾大區(qū)域，因供求關(guān)系不同，在房?jī)r(jià)下行壓力方面也有所不同。中指院認(rèn)為，天津的幾個(gè)大區(qū)域按庫(kù)存造成的房?jī)r(jià)下行壓力大小來(lái)看，濱海新區(qū)最大，環(huán)城四區(qū)次之，接下來(lái)是遠(yuǎn)郊區(qū)縣和市內(nèi)六區(qū)。
　　
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，濱海新區(qū)目前庫(kù)存房源超過(guò)35000套，按照今年上半年的銷(xiāo)售速度，需要35個(gè)月才能消化完。再加上下半年的上市量，濱海新區(qū)樓盤(pán)面臨較大壓力。主要原因在于該區(qū)域前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，且缺乏剛性需求支撐，購(gòu)房主力以投資性需求為主。環(huán)城四區(qū)雖然庫(kù)存已超過(guò)42000套，在幾大區(qū)域中排名第一，但因?yàn)橛幸欢▌傂孕枨笾?，所以降價(jià)壓力低于濱海新區(qū)，排在第二位。而遠(yuǎn)郊區(qū)縣和市內(nèi)六區(qū)目前庫(kù)存量都在2萬(wàn)套左右，由于本地需求較大，消化周期都在10個(gè)月以內(nèi)的正常范圍。
　　
　　7月以來(lái)，供求關(guān)系對(duì)天津的房?jī)r(jià)的影響已經(jīng)有所體現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，7月天津新建商品住宅成交均價(jià)9163元/平方米，環(huán)比下降2.5%，二手住宅成交均價(jià)7682元/平方米，環(huán)比下降0.5%?！皞€(gè)別樓盤(pán)確實(shí)加大了打折促銷(xiāo)力度，房?jī)r(jià)最大降幅達(dá)到10%。”鐘文輝對(duì)新金融記者說(shuō)。
　　
　　同時(shí)，調(diào)控的另一重要手段，保障房建設(shè)對(duì)樓市的影響也逐漸顯現(xiàn)。上半年天津住宅成交排行上，成交套數(shù)和成交面積前10名中，有5個(gè)項(xiàng)目來(lái)自限價(jià)房項(xiàng)目，而下半年其供應(yīng)將進(jìn)一步，對(duì)住宅市場(chǎng)的沖擊將更加明顯。
　　
　　開(kāi)發(fā)商的資金鏈也是各方關(guān)注的焦點(diǎn)，業(yè)內(nèi)人士表示，雖然萬(wàn)科、恒大、碧桂園、保利等企業(yè)今年上半年的銷(xiāo)售金額同比有大幅增長(zhǎng)，但更多中小開(kāi)發(fā)企業(yè)由于銀行貸款的收緊，依然面臨資金鏈緊繃的局面?；亟◤?qiáng)認(rèn)為，各項(xiàng)調(diào)控政策的持續(xù)收緊，是造成庫(kù)存增加、開(kāi)發(fā)商資金緊繃的主要原因，這兩點(diǎn)又反過(guò)來(lái)加大了房?jī)r(jià)下降的預(yù)期。
　　
　　此外，2011年天津市住宅和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工作會(huì)議顯示，今年全市房地產(chǎn)將新開(kāi)工3500萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20%。其中，計(jì)劃新開(kāi)工建設(shè)各類住宅2350萬(wàn)平方米，計(jì)劃開(kāi)工商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目1150萬(wàn)平方米。這也意味著未來(lái)一至兩年內(nèi)，天津市住宅的新增供應(yīng)量將會(huì)繼續(xù)增加。