7月，新盤當月消化率僅為7.1%，下半月推出的11個項目中有8個“零成交”。

    而最近半年：北京樓市簽約數量不足10萬套，創(chuàng)三年來新低；外地戶籍購房不足萬戶，占市場比例不足10%，創(chuàng)數年最低；投資需求基本為零，購買第二套房的比例不足10%；在價格方面，房價環(huán)比限購前，微跌0.8%，不少樓盤已進入微降“通道”。

    成交下降46%

    2010年4月開始的本輪樓市調控潮，政策力度在2011年春節(jié)后達到了頂峰。疊加信貸收緊的升級版限購，讓爆發(fā)式上漲的北京樓市傾刻進入冰河期，成交量持續(xù)低迷，庫存因此不斷攀升，開發(fā)商也只能被迫放緩推盤節(jié)奏。

    據北京中原地產研究報告顯示，2月17日-8月16日，北京樓市期房住宅、現房住宅、二手房住宅的成交套數分別為35530、6183、50242套，較限購前的半年時間分別下降36.6%、25.6%、53.3%，整體而言，下降46.5%。北京中原地產研究員張大偉向筆者分析，北京執(zhí)行最嚴厲版限購之后，成交量萎縮，樓市陷入明顯的調整。

    成交量下滑的背后，是因簽約率太不景氣了。據北京市房地產交易管理網數據顯示，截至7月底，北京年內供應的純商品房期房住宅96個項目，簽約率僅為46.7%。據北京中原地產統(tǒng)計數據，7月新盤當月消化率僅為7.1%，下半月推出的11個項目中有8個“零成交”。

    對此，張大偉向筆者表示，當月簽約率可以明顯反應市場的熱度。但有時受開盤上下半月數據占比影響。下半月開盤的項目即使已經認購，但網簽反應到網簽平臺可能就要等到下個月了。在8個“零成交”項目中，華潤置地[簡介最新動態(tài)]旗下的“公元九里”便是其中之一。7月20日，“公元九里”取得預售，共推出221套房源，當時不少網絡媒體稱其“開盤現場火爆”，然而截至8月1日，該樓盤在北京市房地產交易管理網的網簽數據依然為零。對此，北京華潤置地相關負責人向筆者表示，購房者確定了購買意向后，并不能立即網簽，還需經過5個工作日的資格審查，因此在網簽數據上顯得不太好看。但截至8月16日，離取得預售證接近一個月，其網簽套數也僅為39套，不足其推盤量的20%。

    “在限制套數、及限制外購背景下，大部分潛在客戶被政策抑制，火爆上漲的北京樓市停滯下來。”亞太城市發(fā)展研究會房地產分會會長陳寶存認為限購直接導致成交率下降。以外地客源為例，據北京中原地產數據，2月17日—8月16日，外地戶籍在京購房數量為9000套左右，占比9.8%，而在2010年8月17日-2011年2月16日，外地戶籍在京購房8.3萬套，占比48.5%，接近市場成交量的一半。此外，受制于房貸政策縮緊，第二套房需求也被強烈抑制，數據顯示，居民的第二套房需求占比不足10%。

    成交率下降之余，是庫存的明顯上升。據北京中原地產統(tǒng)計數據顯示，截至8月4日，北京住宅庫存為106161套，較限購前的92900套，增加了14.3%。按照供應均價計算，截至8月4日，商品房總庫存為8300億元，而其中的住宅庫存也已經達到了3300億元。

    四環(huán)以外的項目成為庫存的主要貢獻者。據偉業(yè)我愛我家數據顯示，截至7月28日，其中四環(huán)、五環(huán)之間庫存增長了40.8%，五環(huán)、六環(huán)之間庫存增長了15.1%，六環(huán)外庫存增長了18.1%。

    通州樓市出現萎靡之態(tài)

    限購政策“痛擊”了北京樓市，通州區(qū)更成為“痛中之痛”。

    早在去年下半年，通州樓市已出現“萎靡”之態(tài)。據北京中原地產研究報告，去年下半年，通州樓市的項目大部分簽約量都不足3成。今年上半年因為銷售萎縮，部分項目延緩了供應，但消化率依然不容樂觀。前7個月，通州區(qū)新供應項目簽約率僅為15%。

    就個盤表現而言，通州無一樓盤上榜北京樓市2月17日-8月16日銷售額前20名。華業(yè)東方玫瑰[最新消息價格戶型點評]在4月24日推出1478套房源，截至7月底，銷量接近500套，僅為三分之一左右。而北京ONE[最新消息價格戶型點評]都是去年推出的房源，推出730套房源，截至目前僅消化了181套。

    “賣不動”已成為通州樓市的“主旋律”，不少開發(fā)商因此在價格上做出輕微讓步。就8月而言，通州樓市打折的樓盤數量就由7月的12個增至8月的21個，其中優(yōu)惠力度最大的當屬融科香雪蘭溪可享受8.8折優(yōu)惠。此外，M5朗峰近期也推出部分房源“2萬抵10萬”的優(yōu)惠。

    值得一提的是，通州珠江拉維小鎮(zhèn)[最新消息價格戶型點評]將“降價1萬”作為其近期促銷的口號，號稱價格由2010年底的2.8萬/平方米降至目前的1.6萬/平方米。由此，市場傳出通州房價或將開始領跌北京樓市的傳聞。然而筆者了解到，真實情況并非如此。

    珠江拉維小鎮(zhèn)售樓處工作人員向筆者表示，目前推出的“特惠”樓盤，起價1.6萬元/平方米，均價為1.8萬元/平方米。屬于2009年9月推出項目的尾盤，而當時的成交均價僅為9839元/平方米。2010年底推出的樓盤，報價雖然高達2.8萬元/平方米，但其屬于空中花園別墅，與前者沒有可比性。相比拉維小鎮(zhèn)的“做秀”，華業(yè)東方玫瑰則在同一批房源中實實在在地“開刀”，并引發(fā)前期業(yè)主的“集體抗議”。

    針對目前通州樓市，張大偉認為，預計下半年供應補漲，庫存量已經上漲到歷史高點的通州很可能繼續(xù)面臨沖擊?！百I房人對目前的促銷行為認可度不高，更期待實質性的降價?！?

    一居室成交失寵

    限購后，北京樓市的一居室也因此“失寵”。據北京房地產交易管理網數據顯示，7月新建房住宅合計簽約為9134套，一居戶型占比為1167套，占全部成交的15.8%。而這一比例在6月份還為24.3%。張大偉表示，15.8%的一居室比例創(chuàng)造了最近幾年的最低。嚴厲版的調控政策，使得有資格購房者更審慎使用自己的購房資格。一居室作為過渡需求的作用被看淡。

    一居室“失寵”，改善性需求的大戶型也“不得民心”。筆者了解到，綠城[簡介最新動態(tài)]在北京的數個項目130平方米以下的房源銷售情況良好，而130平方米以上的房源則出現滯銷。綠城集團[簡介最新動態(tài)]京津房地產事業(yè)部總經理陳志華向筆者分析，限購后，很多消費者不具備“換房資格”，且房貸利率的提高，也大大削弱了消費者的購買力，大戶型因總價較高則易出現滯銷。

    市場成交結構發(fā)生變化之外，與樓市中的另外兩個指標發(fā)生變化——地價降、房租漲。

    據北京中原地產數據顯示，截至8月10日，北京年內出讓的135塊土地出讓金達到了600.35億元。突破600億，這一日期比2010年整整晚了70天。然而刨除成交火熱的商業(yè)地塊，住宅土地市場可以用“冷清”形容。

    截至8月10日，北京住宅地塊的成交數量、建筑面積成交額分別為23塊、326萬平方米、159億元，與限購前半年相比，分別下降58.18%、65.21%、72.02%，與去年同期相比也分別下降了14.81%、34.61%、62.52%。陳寶存表示，幾乎每一輪調控之時，土地市場必然冷清，今年北京土地市場的情形似乎都是“預料之中”的。

    限購令促使部分購房需求轉化為租房需求，房屋租價趁機“跳漲”。據偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計數據顯示，今年前7月，北京平均每月房租為3160元/套，相比去年均價2793元，漲幅13%。今年7月份的租金均價為3229元，與出臺限購令的2月份相比，又上漲161元。在CBD、中關村等熱點區(qū)域，租金均價甚至上漲20%以上，房源仍供不應求。

    限購后，北京樓市諸多變化，對于后市，會否重現2008年的市場行情，陳寶存認為不會，“目前市場存量雖高，可遠不及2008年的峰值。況且目前開發(fā)商并不缺錢，成交低迷可以放緩推盤節(jié)奏，并非要‘以價換量’。”對于二手業(yè)主而言，也并沒有出現恐慌的拋售情緒。鏈家地產首席分析師張月認為，受政策限制，當下部分沒有購房資格的本地業(yè)主、外地業(yè)主，如果出售手中房屋，就無法再購。除非業(yè)主急用錢或者對未來的房價下降的預期十分強烈，一般業(yè)主還未見明顯的拋售現象。

    對于下半年的供應量，北京中原地產預計在7月開始到年底上市的項目將達到110個左右，提供的住宅將超過7萬套。而明年上半年潛在供應量超過1000萬平方米，最近一年北京市場商品房的供應量很可能超過2000萬平方米，提供住宅總套數有可能超過15萬套。張大偉預計3-4季度的降價樓盤會增加。

    降價樓盤增多，成交量會否就此上升？陳寶存認為，目前樓市依然處于觀望狀態(tài)，成交量不會釋放，傳統(tǒng)樓市旺季“金九銀十”將難再現