以華業(yè)東方玫瑰為例，這是通州為數(shù)不多的百萬平方米大盤之一。本月將推出近60套特價房，每平方米下調(diào)約1000元，部分較低樓層單價甚至降至14500元/平方米左右。此外，M5朗峰近期也推出部分房源“2萬抵10萬”的優(yōu)惠。位于通州新城核心區(qū)的月亮河公園也即將推特價房網(wǎng)拍，精裝小戶型起拍價約20000元/平方米。而月亮河目前在售房源報價26000元/平方米。

　　據(jù)了解，特價促銷并未帶來明顯的成交量回升，通州年內(nèi)供應(yīng)的6個住宅項目合計供應(yīng)的3356套住宅，截至目前簽約總套數(shù)只有520套，而且大部分都為均價15956元的東方玫瑰項目，其他項目的簽約套數(shù)非常低。

　　據(jù)了解，最近三年通州出讓的住宅類地塊合計為21塊，提供的住宅建筑面積為387萬平方米，占到了全市住宅地塊出讓面積的13.1%。庫存量已經(jīng)上漲到歷史高點的通州很可能繼續(xù)面臨沖擊。去年下半年供應(yīng)的通州項目大部分簽約量都不足3成。

　　中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉分析，雖然通州是土地供應(yīng)大戶，但是價格優(yōu)勢并不明顯，部分商品房項目均價超過2萬，明顯超過了購房者的承受范圍。調(diào)控政策執(zhí)行后，市場投機(jī)基本絕跡，通州購房者被分流到房山等價格更具優(yōu)勢的區(qū)域。受到政策限制的小部分外地剛需也轉(zhuǎn)移到了不受限購影響的燕郊等區(qū)域。

　　此外，通州區(qū)的新盤少，大部分是老項目后期而且?guī)齑骟w量都比較大，加之二手房供應(yīng)量較多，也影響了商品房的銷售，通州的商品房庫存位居全市首位。因此張大偉分析，通州商品房的市場均價很可能回落至1萬至1.5萬元的區(qū)間。

　　同樣是新城的大興區(qū)，成為通州樓市的“難兄難弟”。7月開始，大興區(qū)的促銷項目明顯增加：旭輝御府、波普工社、CAGO寓所等樓盤不是推出特價房就是利用折扣降低房價來吸引購房者，其中旭輝御府更是在推出100套特價房的基礎(chǔ)上再次加推50套特價花園洋房。

　　張大偉表示，不僅通州、大興，其他很多區(qū)域也已經(jīng)逐漸開始出現(xiàn)特價房的促銷行為。根據(jù)目前市場消耗量計算，預(yù)計在明年初市場很可能達(dá)到庫存量的頂峰。7月開始超過110個項目擬開盤，而且大部分在五環(huán)外，局部區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)明顯的供應(yīng)潮，市場將在供應(yīng)達(dá)到頂峰后開始更明顯的價格調(diào)整。

　　后續(xù)報道

　　老業(yè)主不滿“特價” 華業(yè)東方玫瑰開出補(bǔ)償方案

　　推出的“特價房”低于均價2000元以上，引起前期購房業(yè)主不滿而維權(quán)。被指“降價欺詐”的華業(yè)東方玫瑰公布了針對前期A4號樓業(yè)主的“5種選擇”，包括低負(fù)擔(dān)居住直接沖抵物業(yè)費或車位租賃費;低成本輕松購置車位;建委報價基礎(chǔ)上享八折，再直接沖抵折后購置款;在購或新推薦成交，直接沖抵新房購房款;無約束換房。根據(jù)需求，更換至A9號樓;無理由、無條件退房。

　　市場分析

　　“杠桿率”降至新低 中小開發(fā)商先扛不住?

　　曾有實力問津“地王”的大龍地產(chǎn)，近日將旗下子公司轉(zhuǎn)讓以緩解資金緊張。據(jù)了解，代表房價是否更容易上漲的“開發(fā)商杠桿率”目前達(dá)到歷史最低點，中小房企下半年有可能大降價。

　　市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1至7月份本市房地產(chǎn)開發(fā)項目本年到位資金為2935.3億元，自籌資金為895.8億元，同比下降2%，降幅比上半年擴(kuò)大1.3個百分點，杠桿率為3.28，達(dá)到歷史最低點。所謂開發(fā)商杠桿率，即本年資金來源/自籌資金，主要指企業(yè)的資金來源容易度，數(shù)值越高在一定意義上表示房地產(chǎn)價格等更容易上漲、企業(yè)發(fā)展速度更快。而數(shù)據(jù)減小則企業(yè)面臨資金壓力，可能出現(xiàn)降價促銷，小企業(yè)被兼并。

　　北京中原地產(chǎn)三級市場部研究總監(jiān)張大偉表示，雖然前7月房地產(chǎn)投資總額依然上漲，但是1000萬套保障房的建設(shè)投資以及最近兩年出售土地的慣性投資，商品房市場的投資已經(jīng)開始出現(xiàn)停漲的趨勢，在這樣的背景下，開發(fā)商獲取貸款的情況肯定越來越糟。

　　來自房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，目前北京新房庫存量已經(jīng)逼近11萬套的警戒線。張大偉分析，目前市場庫存中，一線房企的比例只占3成左右，且其中現(xiàn)房的比例更低，而中小房企占比已經(jīng)超過6成，其中現(xiàn)房的比例超過3成。市場上中小房企積壓的庫存更郊區(qū)化，而且中小房企的資金利用成本更高，預(yù)期下半年降價的可能性也更大，而且會更早到來。