在政策的“組合拳”之下，一部分買家被限外、限購和限貸拒之門外，一部分買家手握資金謹慎觀望。一邊是購買力被限制，剛需“透支”，另一邊供應量還將不斷攀升。與此同時，上半年的土地市場驟然冷清。房價在多個市場因素下，搖擺沉浮。
　　
　　而當多重政策頻繁重壓樓市之時，有的房企以價換量，有的房企和同行“聯姻”，抱團拿地開發(fā)；有的則大張旗鼓地玩起了“副業(yè)”。
　　
　　經濟大環(huán)境
　　
　　高通脹下樓市成財富聚集地
　　
　　動蕩不安的全球經濟給中國經濟帶來了沉重的壓力，2011年的中國經濟，始終在“抑通脹”和“穩(wěn)增長”間尋找平衡，還須應對房地產可能存在的泡沫和龐大地方政府債的風險。
　　
　　CPI從4月的5.3%，到5月的5.5%，再到6月的6.4%，通脹數據連續(xù)上揚。8月9日，國家統(tǒng)計局公布，7月居民消費價格（CPI）同比上漲6.5%，創(chuàng)下37個月以來新高。市場普遍預測，在CPI高企的背景下，央行近期很有可能有新一輪的加息或上調準備金利率的動作。應對通脹風險，執(zhí)行貨幣緊縮政策，成為政府當前工作的重中之重。
　　
　　CPI高企，意味著生活成本的不斷提升，以及貨幣能代表的實物購買力不斷貶值。在此背景下，越來越多的人傾向于將資本換算成資產，因此，房產、貴金屬等資產的價格仍然將維持高位，以抵御通貨膨脹的影響。
　　
　　股市與樓市，是民間財富的兩大聚集地。正是由于CPI高企，股市萎靡，投資渠道受限，從2011年上半年來看，即便面臨“史上最嚴厲的限購措施”，樓市依然熱度不減，銷量和價格均未見明顯下跌。
　　
　　調控政策
　　
　　史上最嚴調控與雙軌制并行
　　
　　在樓市一路高歌、持續(xù)高漲的大躍進下，2010年4月，以“國十條”為序幕的房貸新政二次調控拉開帷幕，同時要求地方政府根據實際情況限定購房套數。2011年1月“新國八”出臺，至今43個城市限購。7月12日，國務院常務會議針對房地產調控再做部署，稱限購年內不取消，房價上漲過快的二三線城市將限購，簡稱“新國五條”。
　　
　　當然，調控的目的不僅僅止步于抑制投機性購房和樓價回歸。繼房產稅試點、限購等一系列政策出臺之后，中央政府再出重拳———今年建1000萬套保障房，不僅如此，到2015年的5年內還將建3600萬套保障房。
　　
　　不管爭議幾何，“雙輪驅動”政策顯然已經啟動。據住房城鄉(xiāng)建設部8月5日公布數據顯示，截至6月底，全國22個省、市、自治區(qū)上半年保障房建設開工率為56.6%.
　　
　　“一個是限制投機需求，一個是擴大中低收入居民住房供給，兩者已經形成了房產調控的組合雙拳?！眹野l(fā)改委投資研究所研究員、中國投資協(xié)會會長張漢亞告訴記者，隨著今年1000萬套保障房開工，我國的供房體系或將發(fā)生根本性變化，1000萬套保障房的量能，相當于去年全年商品住房的銷售總量，這意味著“商品房+保障房”的雙軌制時代即將到來。

    金融緊縮一劍雙刃加息新政組合出擊
　　
　　今年7月7日，央行宣布年內第三次加息。在此次加息0.25個基點之后，5年期以上的基準利率突破7的歷史心理高位，達到7.05%.而由于今年廣東不少銀行上調房貸利率，這意味著目前的房貸利率水平，幾乎是10年來最高點。
　　
　　在知名財經評論員陳真誠的觀察中，加息對樓市的作用猶如“懸在頭頂的利劍。”他認為，加息對房地產市場不僅有實際效果，而且還有后續(xù)效果，前者意味著購房者按揭成本增加，后者則對市場有明顯的“警示”作用，是調控的主要信號之一。
　　
　　如果說加息是此次金融調控中“溫水煮青蛙”的手段，而央行一年之內六次上調存款準備金率，就讓整個信貸規(guī)模大為縮水，對房地產市場的買賣雙方，意味著購房者貸款門檻提升，開發(fā)商開發(fā)貸更難獲取。
　　
　　房地產信托和外資也曾是各路發(fā)展商資金獲取的重要渠道，而在今年銀監(jiān)會和外匯局多次發(fā)文要求限制這兩大領域資金流入房地產市場，而發(fā)展商以民間借貸獲取資金的代價也大為增加。此外，在廣深乃至整個珠三角區(qū)域，今年慘淡的股市行情，也讓他們從股市獲取的資金愈發(fā)緊張。
　　
　　土地
　　
　　土地流拍增多，下半年供地現天量
　　
　　中房指數最新統(tǒng)計數據顯示，1-6月全國130個城市共推出土地11706宗，其中住宅類用地3495宗，推出面積19463萬平方米；共成交土地9511宗，其中住宅類用地2854宗，成交面積16179萬平方米，同比減少6%.流拍2195宗，流拍率高達19%.
　　
　　對于專業(yè)人士廣東中原地產項目部總經理黃韜而言，這已經不是“調控政策有效”那么簡單，毫無疑問，房企已進入戰(zhàn)略防御階段，若未來地價無明顯下跌或調控無適度放松，標志性土地流拍事件將持續(xù)出現。
　　
　　上半年住房用地供應只完成了全年計劃的26%，也就意味著，74%的住房用地將集中在下半年消化，3、4季度無疑將迎來住房用地供應高峰。
　　
　　值得關注的是7月20日，首個針對土地市場的“國五條”橫空出世，劍指土地調控。在五條要求中，被認為與樓市調控相關的措施包括：依法加快供地進度，保證今年1000萬套保障性安居工程建設用地。采取多種措施增加普通商品住房用地供應等。
　　
　　這場房產和土地市場首次配合亮出的調控“組合拳”，意圖非常明確，就是保證并增加土地供應，并將保障性住房和商品房用地同時納入調控。
　　
　　在上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，這也是政府平衡商品房與保障房兩個市場的重要舉措?！氨Ｕ戏颗c商品房，已形成一種市場‘雙軌制’，將確保保障性住房用地，商品房用地逐步加大供應的同時，也將配建更多的保障房，這是平衡兩個市場的重要舉措。”
　　
　　產品
　　
　　存量房巨大非住宅物業(yè)“搶客”
　　
　　一邊是購買力被限制，剛需“透支”，另一邊供應量還將不斷攀升。
　　
　　根據中原監(jiān)測數據顯示，今年6月，6個重點城市（北京、上海、廣州、深圳、南京、青島）的存量同比增加了22%.
　　
　　“從現在全國重點城市的情況來看，已經是供應略大于需求。”廣州市同創(chuàng)卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，隨著供應量的增加而需求平穩(wěn)，供求關系已經逆轉。
　　
　　“庫存量的上升，主要是源于兩類產品的銷售壓力加大。一種是以改善型需求為主的別墅、大戶型豪宅，另一種是區(qū)位優(yōu)勢不明顯的普通住宅?！北＠A南實業(yè)有限公司副總經理張亮認為，而銷售壓力較大的這兩類產品，不是降價就能夠解決問題的。
　　
　　同時，住宅的“黯淡”對應的是非住宅物業(yè)迎來了“春天”。隨著不少一二線城市住宅受到限購、限貸和限外等多種政策的調控，不少投資性質的資金流入非住宅領域。此外，許多二三線城市主打休閑、度假的泛地產類物業(yè)也開始大行其道。例如碧桂園十里銀灘、清遠獅子湖、保利銀灘等項目都瞄準廣深等一線城市的客戶群體。

    購買力
　　
　　“三限”多重發(fā)力，購買力萎靡難振
　　
　　今年春限購令出臺時，“80后”黎明天一度雀躍，以為房價就此會降下來。但觀望至今，房價沒見松動，他始終下不定主意。
　　
　　新浪深圳最近發(fā)起的購買力調查顯示，46.5%的買家在觀望；同樣，搜房廣州發(fā)起的調查亦顯示，觀望買家亦達39.3%.
　　
　　房價仍然高企，購房成本越來越高。即便忽略上升的房價不計，光是高昂的貸款利息，就已令不少首次置業(yè)者以及改善型買家望而生畏。
　　
　　同時，限購令如同一道坎，外地買家已經很難邁過去。值得關注的是，近期，上海、佛山等城市紛紛出臺限購補充條款，叫停了一次性補繳個稅可購房。一名廣佛邊界的樓盤負責人不無擔心地說，該規(guī)定對本已低迷的樓市銷售無疑是雪上加霜。
　　
　　購買力萎縮的背后是樓市成交量的減少。另一方面，天量保障房亦來搶壓購房力。今年，全國將建1000萬套保障房，如此天量房產投身樓市，必會吸納一部分夾心層買家。
　　
　　滿堂紅研究部高級主任肖文曉估算，具備買商品房實力的買家投身保障房的“比例大概約有一成”。
　　
　　開發(fā)商
　　
　　重壓下房企變通突圍
　　
　　從去年新一輪房產調控以來，眾多品牌房企以劉翔百米賽跑的速度大舉進駐二三線城市，但誰都沒有料到，正當房企賺得盤滿缽滿之時，二三線城市包括四、五線城市也相繼被卷入調控的旋風中來。
　　
　　正在開發(fā)商為“前路”被堵倍感無奈之時，后方傳來“一線城市房產調控不放松”的消息，開發(fā)商可謂是“前遇敵軍、后有追兵”。
　　
　　自新國八條“穗版”細則正式出臺，時隔五個月后，數據中心調查結果顯示，一手房成交量再次呈現下滑現象。近期，多個房企開始以“降價”換“銷量”的措施，試圖突圍樓市。
　　
　　然而，更值得關注的是，以開發(fā)住宅為主的房企在多輪政策調控重壓下，開始大力發(fā)展“副業(yè)”，涉及范圍除了有商業(yè)地產、養(yǎng)老地產、旅游地產、產業(yè)園開發(fā)、保障性住房等泛地產以外，還開采起礦石、發(fā)展養(yǎng)豬業(yè)、進軍娛樂圈、大玩足球等，涉及面真可謂“廣泛”，實在令人嘆為觀止。
　　
　　此外，新一輪調控還催生了房企“聯姻”潮。從去年房產調控以來，“合作”兩字頻繁出現在房企的公告上。顯然，房地產市場的獨狼時代已經進入尾聲，而“抱團合作”正成為調控下的“主旋律”。