面對嚴厲的樓市調(diào)控，有的地產(chǎn)中介認為，學位房是寒市中“永不凋落的奇葩”；也有業(yè)內(nèi)人士提醒，調(diào)控政策只緊不松，漲幅巨大的學位房不可能“獨善其身”，中期價格面臨調(diào)整。

　　年內(nèi)逆勢漲價三成

　　“說出來你可能不信，我也覺得價格太高每平方米6萬元?！?月31日中午，福田區(qū)百花片區(qū)實驗小學學位房價格，家家順置業(yè)顧問小周給出的答案令人吃驚。據(jù)介紹，實驗小學學位與鄰近的5棟樓掛鉤，包括國城花園的2棟和南天二花園的3棟。因為學位與房子大小、新舊沒關(guān)系，所以面積小、總價低的學位房受追捧。上述5棟樓當中，最小戶型為43平方米的一房，位于國城花園，要上實驗小學的家庭大都有意選擇這一戶型，強勁需求將其價格推高到260萬元。

　　進入國城花園現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)不但樓道狹窄，而且房子較舊，家私簡陋。這樣的房子如果沒有學位支撐，每平方米賣個3萬元就算不錯了。中原地產(chǎn)百花片區(qū)營業(yè)董事賀自強表示，國城花園有十多年的樓齡?！拔?003年剛到百花片區(qū)任職時，這種43平方米的戶型總價也就是38萬元，8年漲6倍。今年樓市調(diào)控加碼，但這種學位房仍逆勢大漲，從200萬元升至260萬元，漲幅多達三成?！蓖瑓^(qū)與國城花園樓齡相近、不帶實驗小學學位的房子價格為3萬元／平方米上下，二者差價達到3萬元／平方米。

　　南天二花園的房子比國城花園更舊，建成于上世紀90年代初期，樓齡20多年，其最小戶型為82平方米的二房，業(yè)主放盤價均在每平方米4萬元以上。比年初也有可觀的漲幅。樓齡稍早的長城一花園均價2.5萬元／平方米，差價為1.5萬元／平方米。

　　學位房較普通房溢價35%

　　據(jù)中聯(lián)地產(chǎn)關(guān)于學位房的最新研究報告，深圳學位房因為擁有教育資源和教育功能而區(qū)別于其他住宅，其房地產(chǎn)市場也往往呈現(xiàn)出更加強勢和領(lǐng)先的特征。從學位房整體與全市二手房均價的情況來看，學位房呈現(xiàn)出明顯領(lǐng)漲和差價擴大化趨勢兩個重要特征。

　　報告顯示，2008年1月與2011年6月期間，深圳學位房的最高漲幅（最高月份與最低月份相比）高達153.42%，而同期內(nèi)非學位房的最高漲幅僅95.96%。與2008年1月份相比，學位房2011年6月份的均價漲幅高達115.69%，而同期全市二手房均價漲幅僅54.23%，學位房價格漲幅高出全市均價一倍以上。

　　自2008年1月以來，學位房價格整體都運行于全市二手房均價之上，學位房與全市均價的差距呈現(xiàn)逐漸擴大的趨勢。按年平均值看，學位房高出全市均價的差價從2008年的6596元／平方米，一直上升至2011年上半年的12852元／平方米。

　　中聯(lián)地產(chǎn)研究中心專業(yè)人士介紹，2011年上半年百花片區(qū)學位房均價達到30007元／平方米，高出非學位房的22189元／平方米約35.23%，即重點教育資源給房地產(chǎn)物業(yè)帶來的溢價空間高達35%。推動因素有二，一是學位房使用功能和教育資源稀缺性帶來的正常溢價，二是學位房概念炒作帶來的投資溢價。同樣擁有豐富教育資源的福田景田北片區(qū)，2011年上半年學位房均價為25154元／平方米，非學位房為20480元／平方米，學位房的溢價空間為22.85%。這與景田北片區(qū)主要以自住為主、投資投機氛圍較淡有關(guān)。

　　報價離譜成交清淡

　　隨著樓市調(diào)控政策的加碼，學位房也呈現(xiàn)出漲不動的疲態(tài)。

　　中原地產(chǎn)百花片區(qū)營業(yè)董事賀自強表示，自7月以來，所在片區(qū)學位房市場開始明顯轉(zhuǎn)淡，8月表現(xiàn)尤其低迷?！爸性诎倩ㄆ瑓^(qū)有兩間門店，市場好的月份學位房買賣單超過20多個，6月份還有10多個買賣單，而8月份銳減到了4個?！眱r格方面，雖然報價很高，如，國城花園喊6萬元／平方米，南天二花園叫價4.5萬元，但已經(jīng)出現(xiàn)松動。業(yè)主給出的議價空間約為5個百分點。上周，中原地產(chǎn)成交了南天二花園一套82平方米的兩房，實際支付價格為320萬元，每平方米不到4萬元，比報價有近一成的降幅。如果算上稅費，均價肯定超過4萬元。賀自強說，買家是為孩子明年上實驗小學做準備，而更多的客戶還在觀望中。

　　景田北片區(qū)中原地產(chǎn)一間門店的店長馬崧介紹，目前，該片區(qū)學位房價格相對平穩(wěn)，但松動跡象已經(jīng)顯露，業(yè)主給出的議價空間在增大，多的可達10%。成交量明顯下滑。市場有調(diào)整跡象。

　　調(diào)控趨緊中期看跌

　　“可以預見的是，不管后期樓市如何發(fā)展，占有教育稀缺資源和使用功能的學位房，都將是深圳樓市一朵永不凋落的奇葩?！敝新?lián)地產(chǎn)研究報告對學位房前景表達了樂觀預期。報告稱，無論是從學位房與全市二手房的整體比較，還是從百花和景田北兩個重點片區(qū)的學位非學位房的對比來看，深圳學位房溢價效應(yīng)基本處于15%－35%之間，并在長期趨勢中表現(xiàn)出抗跌韌性和領(lǐng)漲特性。2010年下半年以來，在調(diào)控嚴厲并成為常態(tài)的情況下，今年上半年學位房似乎更加受到市場的青睞，學位房代表區(qū)域的價格勢頭都更加強勢。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心高級主任徐楓對此不以為然?！皩W位房的表現(xiàn)離不開大勢。目前樓市的大勢是，調(diào)控日緊，時間可能還將延續(xù)兩年，房價向下運行是必然的。學位房價格中期看跌，只因有教育資源的支撐，波動區(qū)間可能小于普通房?！?/P>

　　徐楓表示，一方面，政府調(diào)控樓市短期不會放松，另一方面，經(jīng)濟增速、出口和就業(yè)等宏觀經(jīng)濟因素不太樂觀，加上保障房大量建設(shè)和上市，商品房成交萎縮是較長時間內(nèi)的常態(tài)?！半S著深圳優(yōu)質(zhì)學位增加和家長對義務(wù)教育階段名校情節(jié)減弱，高價學位房的漲價動力也會遞減。學位房市場將進入中期調(diào)整?！?/P>

　　中原地產(chǎn)賀自強也認為，學位房租金回報率低至1%，價格水分大；目前，市場表現(xiàn)為有價無市。如果高價學位房不下調(diào)，買家就會繼續(xù)觀望等待，也可能尋找其他學校和片區(qū)來替代。

　　8月一二手房成交雙雙大跌

　　一手住宅全市成交2507套，環(huán)比跌35%；二手住宅成交1462套，下跌71%。官方數(shù)據(jù)顯示，8月，深圳一、二手住宅成交量雙雙大幅下跌。

　　新增供應(yīng)方面，受到深圳大運會和限價政策升級的影響，開發(fā)商在推盤上表現(xiàn)較謹慎，8月僅推出17.66萬平方米，環(huán)比7月減少55%。中原地產(chǎn)認為，主要受新房供應(yīng)量的大幅減少，8月一手成交面積下降近4成，而福田區(qū)由于月初桐林公寓的推出，成交量環(huán)比大幅增加。8月一手房成交價格為20399元／平方米，全市整體均價受成交面積最大的華盛·西薈城影響，環(huán)比小幅下跌2.6%。

　　二手房全月成交1462套，環(huán)比7月3838套大跌71%。一方面，隨著政策的持續(xù)收緊，市場延續(xù)7月以來的低迷狀況，觀望情緒未見明顯減弱；另一方面，受到大運深圳假期的影響，8月成交量降幅超7成。而六區(qū)當中寶安降幅最大達到8成，主要受到近期區(qū)域內(nèi)一手限價樓盤的影響，部分二手客戶流向新房。成交價格方面，8月二手成交表現(xiàn)為中大戶型為主，特別是鹽田區(qū)7月的戶型主要以一房為主，但8月成交結(jié)構(gòu)有很大的改變，因此在一定程度上提升了成交均價。中原地產(chǎn)測得的價格為23337元／平方米，環(huán)比上漲1.8%。

　　寶安龍崗學位房溢價不明顯

　　由于原特區(qū)內(nèi)范圍新增用地匱乏，而大部分住房建設(shè)用地分布于寶安龍崗兩區(qū)，近年來，深圳寶安龍崗兩區(qū)新房供應(yīng)、成交占全市的比重都在迅速提高。據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，寶安、龍崗兩區(qū)新房成交占比已達80%以上，比2005年增加30個百分點。與此同時，原特區(qū)外規(guī)劃發(fā)展較好的寶安中心區(qū)、龍華新城和龍崗中心城正在形成學位房片區(qū)，不過其學位房相對于普通房的溢價不如福田、羅湖等區(qū)明顯。

　　以龍華新城為例，其學位房的發(fā)展長期以來落后于區(qū)域的整體發(fā)展。導致這種現(xiàn)象的原因，一方面是龍華新城重點學校多分布于老城區(qū)，周邊樓盤的樓齡較長，房價在一定程度上落后于近年來片區(qū)樓齡較新的樓盤；另一方面，龍華新城還沒有形成學位房的氛圍，學位房概念還沒有被大力炒作。目前，片區(qū)重點學校周邊小區(qū)的學位房價格普遍處于1.4萬元－1.6萬元／平方米的水平。而原特區(qū)內(nèi)類似百花片區(qū)的學位房，其樓齡更長，但是均價最高已達到6萬元／平方米。

　　中聯(lián)地產(chǎn)分析，目前，深圳市的優(yōu)質(zhì)學校資源主要集中在羅湖、福田和南山區(qū)，寶安、龍崗兩區(qū)品牌學校仍很匱乏，尤其是寶安區(qū)高中學位嚴重不足，1.3萬新生只有6000余個學位，滿足率不足50%。由于寶安龍崗學位房受升學率、地理位置等因素限制還未獲得市場的真正認可，使得原特區(qū)外的學位房與非學位房兩者的價差尚不明顯，堪稱學位房價格“洼地”。伴隨著特區(qū)擴容，教育資源的外擴已成必然趨勢。因此，在原特區(qū)內(nèi)學位房價高企背景下，市民可以考慮購買寶安龍崗名校的學位房。建議以地理位置、政府規(guī)劃的優(yōu)先順序、周邊的配套設(shè)施等因素來綜合考慮，寶安中心區(qū)、龍華新城和龍崗中心城三個重點片區(qū)就可以作為持續(xù)關(guān)注的對象。