“倒掛”區(qū)域集中遠郊

　　一組由北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計的老項目再上市價格數(shù)據(jù)，讓首開常青藤家園、學(xué)府樹家園和順馳領(lǐng)海三個項目在近期的房地產(chǎn)市場里受到關(guān)注。不只是因為這三個項目都是在今年6月份以后剛剛拿到新一期預(yù)售證開盤銷售，還因為在最近一期開盤的樓座，三個項目銷售均價不約而同地低于自身項目二手房掛牌價格數(shù)百至數(shù)千元不等。比如順馳領(lǐng)海開盤后簽約價格為17896元/平米，而該項目二手房均價為18500元/平米。

　　一二手房價倒掛現(xiàn)象并非個案，但主要集中在庫存量較大的昌平、通州、房山及大興等五環(huán)外遠郊區(qū)域。與順馳領(lǐng)海、學(xué)府樹等三個單一項目自身一二手房價倒掛的情形相比較，同區(qū)域內(nèi)一二手房價倒掛現(xiàn)象則更為普遍。

　　據(jù)21世紀不動產(chǎn)市場研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，位于昌平區(qū)回龍觀的領(lǐng)秀慧谷，目前在售均價為19600元/平方米，同區(qū)域內(nèi)的新龍城和龍澤苑東區(qū)二手房價19700元/平方米起;在通州，華業(yè)東方玫瑰15800元的平均單價也比同樣緊鄰八通線城鐵的瑞都國際和藍調(diào)沙龍掛牌的二手房每平米低了1200元。

　　不少二手房買家回流新房市場

　　“很多客戶都被附近新開盤的項目搶走了，我們壓力也很大。”美聯(lián)地產(chǎn)位于亦莊一家門店的負責(zé)人表示。該門店轄區(qū)內(nèi)主要有林肯公園、榮京麗都等二手房源，目前掛牌價都在24000—25000元/平方米的價格區(qū)間，而區(qū)域內(nèi)的中信新城近期以均價23000元/平方米開盤，讓原本關(guān)注區(qū)域內(nèi)同類二手房源的購房人紛紛“倒戈”，爭相購買新房?！爸行判鲁窃谏现芤恢芫唾u出200多套，也因此成為北京樓市的單周銷冠?！痹撠撠?zé)人表示。

　　“盡管信貸收緊，新房的首付和稅費壓力仍然要比同區(qū)域內(nèi)同類型的二手房小很多，尤其是對于五年以下的次新房，僅一項5.5%的營業(yè)稅就是一筆不小的數(shù)目，所以地段相當(dāng)，戶型差不多的同等條件下，一般人還是會傾向于選擇新房?！睋?jù)北京美聯(lián)地產(chǎn)市場研究部高級經(jīng)理張磊介紹，“賣不出去就先租著”是目前多數(shù)二手房業(yè)主的心態(tài)。

　　“各個區(qū)域的二手房目前的掛牌量比起上半年普遍上漲兩成左右，掛牌房源比此前多了5%-8%的議價空間，但并沒有出現(xiàn)較大浮動?！睋?jù)偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉介紹，目前市場環(huán)境下，除了一些擁有稀缺資源的房源外，單價在30000元以上的二手房已成為“燙手山芋”，鮮有人愿意接盤。

　　探因

　　開發(fā)商與業(yè)主定價機制存差異

　　結(jié)合近年來出現(xiàn)在2008年底、2010年5月份和現(xiàn)在的三次“一二手房倒掛”，胡景暉認為：“這通常是市場降價的先兆。由于開發(fā)商和二手房業(yè)主對于房產(chǎn)的定價機制差異，因此二手房表現(xiàn)出來的降價要相對滯后一些。”

　　21世紀不動產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)常智也對“倒掛”現(xiàn)象做出分析：“遠郊區(qū)域的樓盤保值能力弱于市區(qū)樓盤;在遇到政策調(diào)控或者行市走低的時候，價格回落更快更明顯。另外，由于開發(fā)商需多個項目在建，資金周轉(zhuǎn)上要求降價動力比二手房業(yè)主要大，因此也更容易出現(xiàn)倒掛?！?/P>

　　為解決資金鏈不出現(xiàn)斷層的局面，房企對于新盤銷售價格，不得不作出進一步下調(diào)，來拼搶競爭日趨激烈的市場中逐漸消化的房票。而二手房小業(yè)主們在這場新一輪的房價博弈中卻表現(xiàn)的相對淡定，普遍采取觀望態(tài)度，大部分業(yè)主不愿降價求售，從而導(dǎo)致相互之間的價格制約。

　　據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士分析，認為“倒掛”現(xiàn)象，尤其在低迷的市場環(huán)境下，一手房降價、二手房觀望的這段時間是集中高發(fā)期。

　　預(yù)測

　　“金九銀十”將成二手房降價分水嶺

　　據(jù)研究機構(gòu)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在即將到來的金九，北京預(yù)計將有超過40個項目入市，合計供應(yīng)的住宅可能超過萬套。多位業(yè)內(nèi)人士分析認為，由于受到前期銷量萎縮的影響，接下來將要入市的項目價格也將出現(xiàn)明顯的下調(diào)趨勢。

　　對此，北京中原地產(chǎn)三級市場總監(jiān)張大偉分析：“金九銀十必定會有大量開發(fā)商選擇降價沖量。而二手房市場也就能出現(xiàn)明顯的價格下調(diào)。降價的范圍將逐漸從遠郊區(qū)向核心區(qū)蔓延，從大戶型向中小戶型蔓延?！?/P>

　　胡景暉同時表示，一二手房價倒掛已經(jīng)為二手房大面積降價拉開了序幕，接下來10月份就會非常明顯。他認為“預(yù)計到年底，二手房還將有10%-12%的下浮空間。”