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  • 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)研究報(bào)告 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn)投資分析
  • 多地房?jī)r(jià)風(fēng)行假摔樓市博弈棋局淺析

  • 中國(guó)行業(yè)研究網(wǎng)(http://m.china-zesir.com)  日期:2011-9-13  【打印文章】【 】【關(guān)閉
  • 中研網(wǎng)訊:
  •     樓市博弈“棋局”
      
      限購(gòu)、打折、降價(jià)、促銷、觀望、僵持、約談……今年樓市的‘金九銀十’注定不會(huì)平靜。開(kāi)發(fā)商、買房人、營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)、中央政府、地方政府,各個(gè)參與者都在這場(chǎng)‘樓市調(diào)控大戲’中表達(dá)著自己的訴求,不斷地博弈,不斷地協(xié)調(diào),也不斷地改變著樓市的走勢(shì)。
      
      據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院百城價(jià)格指數(shù)顯示,2011年8月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8880元/平方米,較上月微漲0.07%,是去年9月以來(lái)的最低漲幅。其中56個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲,44個(gè)城市環(huán)比下跌,是去年9月以來(lái)下跌城市最多的一個(gè)月。
      
      樓市似乎已走到一個(gè)臨界點(diǎn),接下來(lái)將何去何從,還要看各方博弈的最終結(jié)果。
      
      開(kāi)發(fā)商與買房人
      
      博弈關(guān)鍵詞:房?jī)r(jià)
      
      10組買房人中有6組表示目前還沒(méi)下定買房決心,準(zhǔn)備再觀望一段時(shí)間。繼續(xù)降價(jià)還是硬扛,購(gòu)房還是觀望,買房人與開(kāi)發(fā)商的博弈還將繼續(xù)。
      
      進(jìn)入“金九銀十”之際,樓市正發(fā)生著微妙的變化?!霸敢饨祪r(jià)的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多,特別是像通州這樣的地方,很多已經(jīng)下降30%以上?!闭谕ㄖ菽硺潜P(pán)看房的購(gòu)房人韓女士對(duì)新金融記者表示。
      
      近日,通州樓市被炒得最熱的無(wú)疑是2009年地王項(xiàng)目潤(rùn)楓領(lǐng)尚“5折”開(kāi)賣的消息。據(jù)報(bào)道,潤(rùn)楓領(lǐng)尚近期推出的特價(jià)房源13000元/平方米起售,而該樓盤(pán)在網(wǎng)上的備案價(jià)則達(dá)到了2.5萬(wàn)元/平方米。9月4日,在潤(rùn)楓領(lǐng)尚的售樓處,售樓員劉先生卻對(duì)新金融記者表示,所謂“打?qū)φ邸钡恼f(shuō)法其實(shí)是一種誤讀?!?3000元/平方米只是幾套小戶型開(kāi)間的價(jià)格,不足10套,大多數(shù)房源都是90平方米左右的兩室和三室,均價(jià)15000元/平方米?!痹撌蹣菃T表示,“2.5萬(wàn)元/平方米的備案價(jià)也不是實(shí)際銷售價(jià)格,之前的價(jià)格在1.8萬(wàn)元/平方米左右,特價(jià)房相當(dāng)于打了85折?!睋?jù)劉先生介紹,針對(duì)200多套房源,他們計(jì)劃排號(hào)350組,截至當(dāng)天已經(jīng)排了280組?!敖患{2萬(wàn)元排號(hào)費(fèi)才有機(jī)會(huì)選到特價(jià)房,有興趣的話要盡快交?!痹撌蹣菃T對(duì)記者表示。
      
      潤(rùn)豐地產(chǎn)副總經(jīng)理鄭德強(qiáng)表示,之所以2011年5月26日領(lǐng)取銷許以來(lái),僅以17947元/平方米的價(jià)格成交一套房源,主要原因是當(dāng)時(shí)與一家網(wǎng)站計(jì)劃合作網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購(gòu),最終沒(méi)有談成,也耽誤了這批房源的銷售?!安贿^(guò)通州房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)已經(jīng)比較明顯,這次我們正好借著公司10周年的名義推出特價(jià)房,希望能夠撬動(dòng)市場(chǎng)?!编嵉聫?qiáng)對(duì)新金融記者說(shuō)。
      
      據(jù)新金融記者觀察,雖然一小時(shí)左右來(lái)潤(rùn)楓領(lǐng)尚售樓處的看房人就有20余組,不過(guò)并不像售樓員說(shuō)的那樣所有人都急著交排號(hào)費(fèi)。在回市區(qū)的公交車上,記者發(fā)現(xiàn)旁邊的兩位買房人趙女士和鄒女士也拿著潤(rùn)楓領(lǐng)尚的戶型圖。鄒女士對(duì)記者表示,她們兩人還準(zhǔn)備在通州的其他樓盤(pán)多看看?!斑@邊的生活配套、教育配套還很不足,去市區(qū)因?yàn)殡x地鐵站有一段距離,只有自己開(kāi)車才方便一些,而且我覺(jué)得接下來(lái)降價(jià)樓盤(pán)應(yīng)該會(huì)越來(lái)越多,可以再對(duì)比一下?!?BR>  
      進(jìn)入8月以來(lái),通州已經(jīng)有多個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)“驚爆”降價(jià)。先是華業(yè)東方玫瑰A9號(hào)樓推出60套特價(jià)房,均價(jià)1.4萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米,降幅超過(guò)4000元/平方米;接著是潤(rùn)楓領(lǐng)尚推出均價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米的特價(jià)房,金隅花石匠也計(jì)劃推出60套左右特價(jià)房源,均價(jià)1.45萬(wàn)元/平方米。京貿(mào)國(guó)際城近日也針對(duì)9月開(kāi)盤(pán)的3棟樓,報(bào)出了1.4萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米的均價(jià),值得一提的是,這已經(jīng)是該樓盤(pán)半年多來(lái)的第二次大幅降價(jià)。
      
      開(kāi)發(fā)商的積極降價(jià),與購(gòu)房人的持續(xù)觀望形成了鮮明對(duì)比。搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心對(duì)46個(gè)城市的購(gòu)房人進(jìn)行的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示,共有44.37%的購(gòu)房者選擇在“金九銀十”拒絕出手,而愿意在此階段購(gòu)房的占24.17%,另外34.79%的購(gòu)房者表示暫時(shí)觀望。新金融記者對(duì)4家通州樓盤(pán)售樓處中10組購(gòu)房人的隨機(jī)調(diào)查也印證了這一觀點(diǎn)。10組買房人中有6組表示目前還沒(méi)下定買房決心,準(zhǔn)備再觀望一段時(shí)間。繼續(xù)降價(jià)還是硬扛,購(gòu)房還是觀望,買房人與開(kāi)發(fā)商的博弈還將繼續(xù)。
      
      另外值得注意的是,新金融記者所走訪的通州樓盤(pán)售樓處,大多對(duì)“降價(jià)”的說(shuō)法較為抵觸。“我們不叫降價(jià),是公司周年慶推出的特價(jià)房源?!薄拔覀冞@是推出的全新戶型,首次亮相低價(jià)回饋,不是整體降價(jià)?!焙脦讉€(gè)樓盤(pán)的售樓員總是不斷糾正新金融記者對(duì)該樓盤(pán)降價(jià)的說(shuō)法。
      
      據(jù)鄭德強(qiáng)介紹,開(kāi)發(fā)商不愿直面“降價(jià)”的原因,是因?yàn)檫€有另一層面的博弈?!耙坏┻x擇降價(jià),必然要面對(duì)老業(yè)主的詰難,潤(rùn)楓領(lǐng)尚由于是第一批房源,推出特價(jià)房的壓力要小很多?!?BR>  
      華業(yè)東方玫瑰、京貿(mào)國(guó)際城都因降價(jià)引發(fā)過(guò)老業(yè)主的維權(quán),兩個(gè)樓盤(pán)都曾因此被推上輿論的“風(fēng)口浪尖”。華業(yè)東方玫瑰8月中旬向老業(yè)主提出相應(yīng)的賠付方案才勉強(qiáng)平息事端。京貿(mào)國(guó)際城在2010年底降價(jià)至1.98萬(wàn)元/平方米時(shí),曾對(duì)前期高于2萬(wàn)元/平方米價(jià)格購(gòu)房的業(yè)主實(shí)施差額返還,此次報(bào)出了1.4萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)后,天涯、貓撲等論壇上都已出現(xiàn)業(yè)主要求退房和維權(quán)的帖子。
      
      天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)叢屹對(duì)新金融記者表示,通州位于北京遠(yuǎn)郊,近期供應(yīng)量較大,之前投資購(gòu)房比例較高,房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快是其大幅降價(jià)的主要原因?!巴ㄖ莸慕祪r(jià)在北京已有向房山、大興等遠(yuǎn)郊區(qū)域蔓延的趨勢(shì)。而在天津,一些供應(yīng)量大的區(qū)域預(yù)計(jì)也會(huì)出現(xiàn)10%-15%的降幅?!眳惨俦硎?。

        切身感受:
      
      中秋節(jié)樓市一夜回到兩年前
      
      在某地鐵口某項(xiàng)目一直打著大個(gè)的廣告牌,今天突然看到廣告換了,換成別的項(xiàng)目的廣告了。新廣告沒(méi)說(shuō)別的,只說(shuō)現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格掉下來(lái)4千來(lái)元,原來(lái)那個(gè)項(xiàng)目說(shuō)距離地鐵350米,這個(gè)項(xiàng)目說(shuō)距離地鐵零距離。
      
      我剛準(zhǔn)備停下來(lái)照個(gè)照片,就涌上來(lái)好幾個(gè)姑娘、小伙子,問(wèn)是不是要買房子?可不可以到他們的項(xiàng)目看看,還有免費(fèi)車接送。我說(shuō)對(duì)你們的項(xiàng)目還有所了解,并且不買房,就不打擾你們了,有人就問(wèn)是不是做調(diào)查的?能不能介紹給要買房的親戚朋友,我要走了,還有人喊,房?jī)r(jià)比這個(gè)便宜,看看還能有優(yōu)惠。
      
      賣房怎么像菜市場(chǎng)了?北京賣房的這種街頭大戰(zhàn)很有意思,我在微博上發(fā)了幾張照片,還有人問(wèn)怎么相信小廣告,不相信咋行?開(kāi)發(fā)商在小廣告上投入的人力、物力、財(cái)力可真不少呢。
      
      一場(chǎng)幾個(gè)大戰(zhàn)在這個(gè)中秋小長(zhǎng)假似乎就算已經(jīng)開(kāi)始了,而不少項(xiàng)目的價(jià)格好像一夜之間就回到兩年前了。商戰(zhàn)如戰(zhàn)場(chǎng),其斗爭(zhēng)之激烈似刀光劍影,其結(jié)果之慘烈也像腥風(fēng)血雨。
      
      最近搜房專業(yè)門戶網(wǎng),一直在做搜房狂的活動(dòng),開(kāi)始我以為是湊夠500人就能團(tuán)購(gòu)五折房呢,后來(lái)還有三折房。經(jīng)過(guò)打聽(tīng)知道這是一種促銷廣告行為,能夠獲得最低折扣的只有搖號(hào)出來(lái)一個(gè)幸運(yùn)者。但是,后來(lái)我在想,這么大的促銷力度,并且比買彩票機(jī)會(huì)大多了。我想剩下的那499個(gè)購(gòu)房者不會(huì)甘心夠原價(jià)房子的,差距這么大,他們?cè)趺茨芷胶?以前打個(gè)九五折還有老業(yè)主造反的呢?何況五折、三折?
      
      我感覺(jué),問(wèn)題不是這么簡(jiǎn)單?有沒(méi)有人會(huì)組織500個(gè)同伙起哄?然后自己弄套便宜房子?我倒真感覺(jué)這是為大幅度降價(jià)探路、摸底呢。
      
      北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,目前北京住宅庫(kù)存量再創(chuàng)新高,合計(jì)111013套,而今年年底或?qū)⒊?3萬(wàn)套,與最低的時(shí)候相差一倍。如此大的庫(kù)存量并存的是消化不足的市場(chǎng),供需失衡狀態(tài)已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。同時(shí),我們看到近期北京均價(jià)不足1.5萬(wàn)的樓盤(pán)已經(jīng)出爐不下十家。
      
      一些區(qū)域降價(jià)明顯,例如通州、大興、房山等北京郊區(qū),此外,北京最受關(guān)注的中心城區(qū),朝陽(yáng)、海淀等區(qū)域也出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象,部分急于用錢的房主無(wú)奈只得降價(jià)出手,在調(diào)控毫無(wú)松動(dòng)跡象的背景之下,北京降價(jià)現(xiàn)象愈演愈烈。
      
      2010年初,在通州新城利好消息的帶動(dòng)下,房?jī)r(jià)一路猛漲,到了2010年3、4月份,九棵樹(shù)周圍的房?jī)r(jià)漲到了2萬(wàn)元/平方米,一些項(xiàng)目甚至喊出了向3萬(wàn)元/平方米邁進(jìn)的口號(hào)。K2清水灣、北京ONE、月亮河公園、珠江拉維小鎮(zhèn)、經(jīng)貿(mào)國(guó)際城等成為了當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)領(lǐng)漲的代表。為吸引購(gòu)房者關(guān)注,北京部分區(qū)域降價(jià)明顯,超低價(jià)樓盤(pán)逐漸浮出水面。在限購(gòu)令等政策的影響下,北京樓市成交量半年內(nèi)降一半。
      
      比如,通州的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了暴漲與暴跌,在經(jīng)過(guò)了暴躁后的通州樓市,又恢復(fù)到了兩年前的價(jià)格水平,這與2009年底時(shí)的價(jià)格不相上下。通州昔日的地王項(xiàng)目,如今竟以預(yù)售價(jià)的一半叫賣,上演著樓市瘋狂的“跳水秀”。據(jù)了解,通州地王項(xiàng)目潤(rùn)楓領(lǐng)尚兩棟樓的預(yù)售均價(jià)在2.6萬(wàn)~2.8萬(wàn)元/平方米左右,目前卻以1.3萬(wàn)元/平方米起價(jià)。時(shí)下半價(jià)樓盤(pán)已經(jīng)出現(xiàn)兩家以上。
      
      截至9月份,今年通州區(qū)住宅土地成交僅6宗,整體樓面均價(jià)在5000元/平方米左右,此價(jià)格遠(yuǎn)低于去年7000元/平方米左右的樓面價(jià)。8月31日成交的通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊,起始價(jià)為4億元,最終由珠江投資以4.06億元成交,折合樓面價(jià)3987元/平方米。這位下一步降價(jià)打開(kāi)了大門。
      
      除新盤(pán)外,二手房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。部分急于用錢的業(yè)主,曝出驚天低價(jià),最高降價(jià)達(dá)102萬(wàn)。望京房?jī)r(jià)松動(dòng),均價(jià)跌破2萬(wàn),有的已經(jīng)喊出1.9萬(wàn)的起價(jià)。海淀最便宜樓盤(pán)抄底均價(jià)僅僅是1.4萬(wàn)/平米。通州二手房市場(chǎng)一路下行,量?jī)r(jià)齊跌,房?jī)r(jià)更被多次報(bào)道明顯下跌。通州二手房市場(chǎng)十大低價(jià)樓盤(pán)震撼出爐,均價(jià)低至6400元。
      
      這個(gè)幾乎和兩年前真差不多,如果所有項(xiàng)目都這樣的而結(jié)果,就說(shuō)明調(diào)控雖然沒(méi)有打到基本目的,但是也算起到了積極地作用。

        國(guó)內(nèi)多地樓市風(fēng)行假摔
      
      盡管“限購(gòu)”擴(kuò)容的落地懸而未決,而房產(chǎn)稅擴(kuò)大的消息也子虛烏有,但依舊從嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控使得開(kāi)發(fā)商再次考慮以“價(jià)”換量,多地樓盤(pán)高調(diào)打折促銷,卻又是一場(chǎng)令購(gòu)房者空歡喜的“假摔”。此外,房?jī)r(jià)同比漲幅回落的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也存在著“假摔”,大量入市的郊區(qū)項(xiàng)目拉低了瘋漲的市區(qū)房?jī)r(jià)。
      
      北京市某樓盤(pán)項(xiàng)目早在8月就做了廣告:84平方米房源每平方米售價(jià)僅12500元。相對(duì)于周邊超過(guò)每平方米16000元的均價(jià),這一價(jià)位很是引人關(guān)注。9月3日,該項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán),購(gòu)房者云集,但僅有9位幸運(yùn)者靠搖號(hào)獲得此類特價(jià)房。而沒(méi)有優(yōu)惠的房源均價(jià)與周邊則相差無(wú)幾。
      
      最低價(jià)的優(yōu)惠房源一般購(gòu)房者根本無(wú)法獲得,房源總數(shù)極為稀少,購(gòu)買條件又比較苛刻。杭州某樓盤(pán)近日推出優(yōu)惠房源7800元/平方米,相對(duì)11000元/平方米以上的銷售均價(jià),這一價(jià)格極為誘人,然而,整個(gè)樓盤(pán)僅有一套這樣的房源,并要求一次性付款,而這套房源還是超大的268平方米。
      
      南京也有樓盤(pán)加入“假摔”的隊(duì)伍。近日,南京江北房?jī)r(jià)回到“6”字頭的新聞在當(dāng)?shù)亓鱾?,然而江北樓盤(pán),只有一套房子的價(jià)格是6288元/平方米,其他房源的銷售均價(jià)仍在7300元/平方米左右。
      
      模糊購(gòu)買條件的降價(jià)、送面積,則是另一種銷售手法。某知名地產(chǎn)公司借助團(tuán)購(gòu)的方式,將其杭州下沙項(xiàng)目均價(jià)拉低到8900元/平方米,比起之前的13558元/平方米,降價(jià)三成多,同時(shí)開(kāi)發(fā)商表示每套房送30-50平方米的面積。在看似極大優(yōu)惠的背后,是面積計(jì)算的小伎倆。該項(xiàng)目是酒店公寓,上次推出的房源實(shí)行“買一層送一層”,表面上每平方米13558元,實(shí)際單價(jià)卻為6779元/平方米,而這次實(shí)行的購(gòu)買方式不再是買一層送一層。加上送的面積,這回實(shí)際價(jià)格每平方米6427元,每平方米降價(jià)僅為352元,而宣傳中則有近5000元/平方米的降幅。
      
      房?jī)r(jià)的“假摔”不僅能吸引不明就里的購(gòu)房者,也能在一定程度上試探出購(gòu)房者心理底線。此外,大城市的住宅銷售均價(jià)也存在“假摔”,由于郊區(qū)低價(jià)項(xiàng)目的大量入市,掩蓋了中心城區(qū)過(guò)高的房?jī)r(jià),城市的平均房?jī)r(jià)被拉低。
      
      北京高積壓樓盤(pán)已超過(guò)800個(gè)業(yè)主出售意愿強(qiáng)烈
      
      望京某門店的經(jīng)紀(jì)小夏最近兩周的努力都白費(fèi)了。“已經(jīng)三個(gè)月沒(méi)賣出一套房了,這個(gè)月獎(jiǎng)金又要泡湯?!鄙显碌祝∠慕哟晃幌胭I兩居的客戶,陪著看了十幾套房,“其中有三套,客戶都比較滿意,但都超過(guò)心理價(jià)位二三十萬(wàn),業(yè)主都不愿降那么多,最后一套也沒(méi)簽下來(lái)。”
      
      到本月初,北京二手房成交已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月處于低位,零成交樓盤(pán)和積壓房源明顯增多。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,9月上旬零成交項(xiàng)目達(dá)3200個(gè),其中超過(guò)800個(gè)樓盤(pán)積壓房源超過(guò)10套。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,諸多高積壓樓盤(pán)四季度將面臨價(jià)格深度下跌。
      
      “零成交樓盤(pán)持續(xù)擴(kuò)大,從數(shù)量級(jí)上來(lái)說(shuō)是歷史的高峰,而其中大量業(yè)主求售無(wú)果的樓盤(pán),則將成為下一步二手樓盤(pán)領(lǐng)跌的風(fēng)向標(biāo)。”鏈家地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張?jiān)路治?,“此外,零成交樓盤(pán)中約160個(gè)樓盤(pán)在最近兩月的新增掛牌量超過(guò)5套,屬于業(yè)主出售意愿相當(dāng)高的樓盤(pán)。也就是說(shuō),在業(yè)主競(jìng)相出售之下,成交依然長(zhǎng)期掛零,賣方心理壓力與買方選擇性壓價(jià)都會(huì)擴(kuò)大,這類樓盤(pán)四季度領(lǐng)跌也將成為必然?!?BR>  
      事實(shí)上,高積壓樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng),8月份的平均降幅為8%,單價(jià)下調(diào)了1000至2000元。“但其與全市平均掛牌價(jià)相比,仍然高出兩三千元,至少再降10%,才與房源市場(chǎng)均價(jià)持平,這樣成交頹勢(shì)有可能有所回轉(zhuǎn)?!睆?jiān)卤硎尽?BR>  
      而在當(dāng)前零成交樓盤(pán)中,大約有一半樓盤(pán)房源掛牌量低于3套,甚至有200多個(gè)樓盤(pán)在8月份以后基本沒(méi)有掛牌。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,有相當(dāng)部分小業(yè)主在出售難度大增情況下,扛價(jià)心理仍然堅(jiān)挺,部分轉(zhuǎn)售為租或直接退出市場(chǎng),因此,“金九”零成交樓盤(pán)格局不會(huì)有本質(zhì)的改變。


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