“2011年8月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8880元/平方米，較上月微漲0.07%，是去年9月以來(lái)的最低漲幅。其中56個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，44個(gè)城市環(huán)比下跌，是去年9月以來(lái)下跌城市最多的一個(gè)月?！边@是中國(guó)指數(shù)研究院百城價(jià)格指數(shù)顯示的數(shù)據(jù)。房?jī)r(jià)真的進(jìn)入下降通道了么?

　　“假摔”大起底

　　似乎市場(chǎng)正在倒逼房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道。

　　2011年8月份，上海新建商品房庫(kù)存量創(chuàng)下了3年以來(lái)新高。根據(jù)新浪樂(lè)居&克爾瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2010年以來(lái)，上海商品房庫(kù)存量不斷增長(zhǎng)，截至今年7月，上海商品房庫(kù)存增長(zhǎng)量為10557套，已經(jīng)超越2010年全年水平，達(dá)到近3年來(lái)最高峰。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至7月24日，上海市新建別墅存量為245.54萬(wàn)平方米，新建公寓存量為623.49萬(wàn)平方米。以今年上半年別墅和公寓月均成交面積計(jì)算，消化上述存量分別需27個(gè)多月和11個(gè)多月。因此，業(yè)內(nèi)部分人士據(jù)此斷言，由于庫(kù)存量增加會(huì)導(dǎo)致上海下半年下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)即將來(lái)臨。

　　但是，在上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來(lái)，多地樓盤(pán)高調(diào)打折促銷(xiāo)，卻又是一場(chǎng)令購(gòu)房者空歡喜的“假摔”。

　　“僅憑庫(kù)存量創(chuàng)新高及樓市限購(gòu)進(jìn)一步從嚴(yán)，難以判斷下半年樓市到底拐點(diǎn)出現(xiàn)與否?！睆埡陚ジ嬖V時(shí)代周報(bào)，應(yīng)該客觀地去分析和看待這樣的庫(kù)存量的市場(chǎng)背景及未來(lái)市場(chǎng)層面即將發(fā)生的變化，最終評(píng)估下半年市場(chǎng)情況到底怎么樣。

　　“盡管‘限購(gòu)’擴(kuò)容的落地懸而未決，而房產(chǎn)稅擴(kuò)大的消息也子虛烏有，但依舊從嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控使得開(kāi)發(fā)商再次考慮以‘價(jià)’換量，多地樓盤(pán)高調(diào)打折促銷(xiāo)，卻又是一場(chǎng)令購(gòu)房者空歡喜的‘假摔’?！睆埡陚フf(shuō)，此外，房?jī)r(jià)同比漲幅回落的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也存在著“假摔”，大量入市的郊區(qū)項(xiàng)目拉低了瘋漲的市區(qū)房?jī)r(jià)。

　　張宏偉認(rèn)為，房?jī)r(jià)的“假摔”不僅能吸引不明就里的購(gòu)房者，也能在一定程度上試探出購(gòu)房者心理底線。此外，大城市的住宅銷(xiāo)售均價(jià)也存在“假摔”，由于郊區(qū)低價(jià)項(xiàng)目的大量入市，掩蓋了中心城區(qū)過(guò)高的房?jī)r(jià)，城市的平均房?jī)r(jià)被拉低。

　　“在多次置業(yè)講堂上，據(jù)我與購(gòu)房者的接觸，購(gòu)房者并沒(méi)有真正體驗(yàn)到降價(jià)潮的來(lái)臨?！睆埡陚ケ硎?。

　　而實(shí)際數(shù)據(jù)也是如此，如上海九亭板塊公寓商品房類產(chǎn)品，2011年初均價(jià)在17500元/平方米左右，到了8月份均價(jià)已在2萬(wàn)元/平方米左右。整個(gè)上海的商品住宅市場(chǎng)情況亦是如此。市場(chǎng)均價(jià)未出現(xiàn)下調(diào)，具體到單個(gè)樓盤(pán)上，也還處于價(jià)格緩慢上漲通道中。

　　事實(shí)上，大量的低價(jià)房源信息不過(guò)是開(kāi)發(fā)商的噱頭。北京市房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)的翠林漫步項(xiàng)目早在8月就宣稱，84平方米房源每平方米售價(jià)僅12500元，相對(duì)于周邊每平方米超過(guò)16000元的均價(jià)頗引人關(guān)注。9月3日，該項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)時(shí)，購(gòu)房者云集，但僅有9位幸運(yùn)者靠搖號(hào)獲得特價(jià)房，而沒(méi)有優(yōu)惠的房源均價(jià)與周邊則相差無(wú)幾。

　　“位于北京通州的潤(rùn)楓領(lǐng)尚，特價(jià)房1.3萬(wàn)元/平方米起就很具有市場(chǎng)迷惑性，媒體報(bào)道北京通州那房子降5成，實(shí)際上是按照開(kāi)發(fā)企業(yè)給媒體報(bào)價(jià)2.3萬(wàn)元/平方米計(jì)算的，而前期其實(shí)際成交均價(jià)只有19500元/平方米，降價(jià)幅度遠(yuǎn)沒(méi)有媒體說(shuō)的打?qū)φ勰敲创蟆！睆埡陚フf(shuō)。

　　在杭州，這樣的例子也不鮮見(jiàn)。杭州世茂首府均價(jià)11000元/平方米以上，近日推出優(yōu)惠房源7800元/平方米，然而整個(gè)樓盤(pán)僅有一套這樣的房源，并要求一次性付款，而這套房源還是超大的268平方米。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，市場(chǎng)高折扣樓盤(pán)或所謂拋售樓盤(pán)乃是報(bào)高價(jià)格再打折的市場(chǎng)策略。如溫州出現(xiàn)拋售樓盤(pán)的現(xiàn)象，其實(shí)多數(shù)還是報(bào)高價(jià)格再打折，而實(shí)際上樓盤(pán)價(jià)格并沒(méi)有降多少。市場(chǎng)出現(xiàn)優(yōu)惠10萬(wàn)元等優(yōu)惠措施，也是開(kāi)發(fā)商定價(jià)上的策略性調(diào)整，實(shí)際降價(jià)幅度并沒(méi)有那么大。

　　“當(dāng)前市場(chǎng)情況下，樓盤(pán)降價(jià)幅度在10%以內(nèi)均屬于正常的市場(chǎng)行為，從實(shí)際操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看也是如此，樓盤(pán)降價(jià)10%就可以激活市場(chǎng)了?！睆埡陚フf(shuō)。但是當(dāng)前市場(chǎng)出現(xiàn)樓盤(pán)打?qū)φ?、市?chǎng)拋售樓盤(pán)等現(xiàn)象，往往降價(jià)幅度大小言行不一。

　　房?jī)r(jià)依然僵持不下

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，A股136家上市地產(chǎn)公司存貨占總資產(chǎn)比重由去年同期不到六成提升至61.82%。其中最受人關(guān)注的萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)四大巨頭，其2011年二季度的存貨數(shù)據(jù)分別為1713.66億元、1392.57億元、605.90億元、444.70億元，而去年同期分別為1115.31億元、937.88億元、453.63億元、338.56億元，今年上半年分別同比增長(zhǎng) 53.65%、48.48%、33.57%、34.56%。

　　按照8月最新銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，要想完全消化這些庫(kù)存，萬(wàn)科、保利、金地需要的時(shí)間分別為16.35個(gè)月、23.12個(gè)月、27.29個(gè)月?！暗侥壳盀橹梗泬毫σ廊淮嬖?，預(yù)計(jì)貨幣政策不可能得到全面放松，下半年剩下的時(shí)間里，房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)面臨存貨消化不暢，資金回籠壓力?！币晃蛔C券分析師稱。

　　上海德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，降價(jià)其實(shí)是多數(shù)大型房企采取高速周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略來(lái)回籠資金，減輕公司由于調(diào)控而帶來(lái)的財(cái)務(wù)上的壓力。

　　“多數(shù)大型房企具有自我調(diào)節(jié)市場(chǎng)供應(yīng)的能力?！?陸騎麟表示，在當(dāng)前庫(kù)存量不斷增加的市場(chǎng)背景下，大型房企一半可以通過(guò)階段性的“策略性降價(jià)”，加速項(xiàng)目銷(xiāo)售的方式來(lái)減輕市場(chǎng)上庫(kù)存量較大的壓力。

　　根據(jù)測(cè)算，目前的上海商品市場(chǎng)的平均銷(xiāo)售量，每周的成交量在15萬(wàn)-20萬(wàn)平方米，按照“滬四條”中叫停外地戶籍補(bǔ)稅購(gòu)房等措施將使未來(lái)市場(chǎng)成交量下降30%的說(shuō)法，上海市商品房市場(chǎng)的成交量將減少4.5萬(wàn)-6萬(wàn)平方米/周，按照此數(shù)據(jù)推算，一個(gè)月成交量將減少20萬(wàn)平方米左右。其實(shí)這樣的成交量相當(dāng)于一個(gè)樓盤(pán)成交50套左右100平方米左右的房源，這對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)來(lái)講，一些大型開(kāi)發(fā)企業(yè)很容易做到。

　　比如，綠地松江名邸、萬(wàn)科清林徑、中冶祥騰寶月花園、旭輝玫瑰灣近期開(kāi)盤(pán)的銷(xiāo)售量都可以達(dá)到50套左右，甚至更多的也有，比如旭輝玫瑰灣開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)306套。

　　“當(dāng)前實(shí)際情況是，多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍然普遍看好后市，長(zhǎng)期來(lái)看，由于我國(guó)城市化所帶來(lái)的巨大的新增購(gòu)房需求仍然沒(méi)有消化?！睆埡陚フf(shuō)，當(dāng)前城市化進(jìn)程的背景下，每年1000萬(wàn)-1200萬(wàn)人口進(jìn)城，每年這樣的人口流入到城市，導(dǎo)致自住市場(chǎng)需求依然旺盛。若不是限購(gòu)導(dǎo)致成交量下降，當(dāng)前的市場(chǎng)庫(kù)存量尚顯得微不足道。

　　種種跡象表明，市場(chǎng)遠(yuǎn)沒(méi)有出現(xiàn)人們期待中的拐點(diǎn)性變化。

　　據(jù)樂(lè)居新聞中心數(shù)據(jù)顯示，位于上海川沙板塊的鼎鑫名流苑近日給出了全款7.5折的優(yōu)惠。但比較后可以看出，鼎鑫名流苑網(wǎng)上報(bào)價(jià)為3萬(wàn)元/平方米左右，優(yōu)惠后均價(jià)約在2.25萬(wàn)/平方米。而該樓盤(pán)周邊樓盤(pán)報(bào)價(jià)大多僅為2.1萬(wàn)/平方米。

　　類似的情況在北京等其他不少城市同樣出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商仍在堅(jiān)守。

　　“當(dāng)前庫(kù)存量不構(gòu)成房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的依據(jù)。”張宏偉分析道，下半年，拿上海來(lái)講，“滬四條”等多方面因素決定下半年市場(chǎng)走勢(shì)是量增價(jià)穩(wěn)。從價(jià)格角度來(lái)講，下半年房?jī)r(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較平穩(wěn)，漲也漲不到哪去，跌也跌不到哪去。

　　佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)則認(rèn)為成交價(jià)格基本持平或小漲的概率最大。他分析說(shuō)，預(yù)計(jì)下半年上海內(nèi)環(huán)內(nèi)住宅市場(chǎng)總體仍將繼續(xù)呈現(xiàn)僵持狀態(tài)，用時(shí)間來(lái)消化“先行”的房?jī)r(jià)，成交量小跌概率最大。

　　“目前上海的房?jī)r(jià)基本沒(méi)有下降，都是在開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)，即使有開(kāi)發(fā)商降價(jià)，賣(mài)掉點(diǎn)房源之后，馬上會(huì)上調(diào)。”陸騎麟表示。