“三位人士分別是美國人、中國香港人和中國臺灣人，三套房源中，兩套為新里，一套位于翠湖天地，標(biāo)的價格都在1000萬~1500萬元人民幣之間?！眲⒃骑w介紹。

　　“雖然沒有出現(xiàn)降價急售的情形，不過這些業(yè)主表現(xiàn)得很有誠意。之前也有一些境外業(yè)主前來掛牌，但都抱著無所謂、試探的心態(tài)?！眲⒃骑w說。

　　據(jù)了解，這三位境外人士目前并不在上海居住，三處物業(yè)均是兩年多前購入，作投資用途。新里經(jīng)過翻修，現(xiàn)價已經(jīng)是買入時的4至5倍，而翠湖天地的房價也較購買之初上漲了三分之一。

　　而這種變化，萊坊上海住宅部董事胡曉波最近也有所察覺。

　　“今年上半年以來，越來越多外籍員工正在尋求退出上海房地產(chǎn)市場，這些人大多在2004~2007年投資中國物業(yè)，對他們而言，已經(jīng)從中國市場獲得大量財富，現(xiàn)在則希望將財富轉(zhuǎn)移到境外，例如倫敦、紐約等城市，畢竟一些發(fā)達(dá)國家的物業(yè)售價目前處在較低水平，以后增值的空間也許會更大?！?胡曉波說。

　　離場轉(zhuǎn)投境外

　　而部分境外房地產(chǎn)市場租金回報率較高成為這些境外人士離場的原因之一。

　　“在歐美一些金融城市，住宅租金回報一直比較穩(wěn)定，以倫敦為例，租金回報率在5%~6%，而在上海，除去各種費用，租金回報率只有約1.5%。倫敦市中心一處250萬元人民幣的住宅物業(yè)，每月租金可以達(dá)到12000元人民幣，在上海，同樣租金的物業(yè)，價格至少在700萬元?！?胡曉波介紹。

　　信義房屋分析師朱平平向《第一財經(jīng)日報》對比了東京與上海的房價和租金情況，在日本平均房價最高的東京23區(qū)，按照專有面積(不算陽臺、墻體及公攤面積)70平方米計，目前平均一戶4300萬日元(約合人民幣350多萬元)。而在上海，折合成建筑面積差不多100平方米，總價350萬元10年以內(nèi)的房屋，恐怕只能買在中環(huán)附近。

　　“與上海自有住宅比率高達(dá)87%相比，日本的自有住宅比率相當(dāng)?shù)?，僅有48.7%，等于有一半的民眾都是在外租屋。而東京的首都圈人口更占了全國的1/3多，因此衍生出強勁的租屋需求，在房價下滑時期，租金維持穩(wěn)定，租金投資回報率在6%~7%之間。雖然大型公寓租金回報率約為5%，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上海的數(shù)字?！?/P>

　　“一些擁有多套房產(chǎn)的境外業(yè)主中，出現(xiàn)了這樣一種趨勢，因為在中國持有的物業(yè)價格已經(jīng)較當(dāng)初翻倍，于是選擇將自住以外的物業(yè)處置掉，轉(zhuǎn)而‘抄底’海外一線城市的物業(yè)?！?胡曉波表示，他接觸到一位在中國生活了14年的外籍員工，正屬于上述情況。

　　萊坊國際投資部亞太區(qū)董事Seb Warner告訴記者，西方金融城市對境外投資者沒有身份限制，資本可以自由流通，在中國目前施行限購以及對外國資本進行管制的情況下，顯得更有吸引力。

　　“當(dāng)然與此同時，也有一些境外人士正在購買上海的住宅物業(yè)，不過這些買家多是剛剛獲得購房資格、為滿足自住需求的人，他們對物業(yè)的地點、裝修以及價格競爭力都有很高要求，因此出手十分謹(jǐn)慎，數(shù)量并不多。”胡曉波表示。

　　境外業(yè)主未現(xiàn)“拋售潮”

　　不過，雖然一些境外投資客退意漸濃，但在閔行金虹橋、長寧古北、浦東碧云等外籍人士居住較為集中的板塊，境外業(yè)主拋盤現(xiàn)象尚未出現(xiàn)明顯增加。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐古北區(qū)域經(jīng)理吳永波介紹，在閔行金虹橋、浦東碧云板塊，7至9月間基本無外籍業(yè)主掛牌，而在長寧古北板塊，外籍業(yè)主掛牌量占比也維持在四成左右水平。

　　“目前在古北板塊，外籍業(yè)主掛牌仍然維持穩(wěn)定，主要有兩個原因：一是目前板塊內(nèi)外籍業(yè)主自住率較高，很少有投資成分；二是不看好后市的投資型外籍業(yè)主，多在去年年底便已拋盤，那時外籍業(yè)主掛牌房源在整體掛牌量中占比達(dá)到六七成?！?吳永波說。

　　而這也成為目前上海二手房市場的一個縮影。

　　德佑地產(chǎn)中區(qū)區(qū)域經(jīng)理張劍東則表示：“最近二手房市場交易量相對較低，估計9月的整體交易量會比8月的稍微放量至14000套左右，二手帶看量和8月比略有提高，但是客戶下定決心的周期較長，即使想購買和之前市場比也是一個大家認(rèn)為‘離譜’的價格，通常在報價下浮5%~10%之間，給促成交易帶來較大難度。”

　　張劍東進一步表示，購買二手房作為投資的現(xiàn)象幾乎銷聲匿跡，但是持有多套物業(yè)的資金相對雄厚的業(yè)主尚未明顯出現(xiàn)“拋售退市”現(xiàn)象，“惜售”心態(tài)依然存在，他們知道出手后再買進類似的物業(yè)需要繳納“房產(chǎn)稅”，而繼續(xù)持有不需要繳納“房產(chǎn)稅”。

　　“如果房產(chǎn)稅之火蔓延到目前持有的‘存量房’上則可能出現(xiàn)很多業(yè)主拋售套現(xiàn)現(xiàn)象，目前是新購超過規(guī)定面積后才征收房產(chǎn)稅，所以中長期投資人反而會出現(xiàn)惜售現(xiàn)象?！?張劍東表示。

　　漢宇地產(chǎn)的報告也指出，目前二手房業(yè)主鮮有降價，主要是對于業(yè)主而言，賣出房源再改善就沒那么容易了。購房資格上，以家庭為單位計算擁有房源的套數(shù)，可能被限購；即使可以買一套，也很可能是二套房，首付和貸款的門檻很高；即使能扛得住首付、貸得了款，算上原先家庭名下的房產(chǎn)，還很可能超過人均60平方米的標(biāo)準(zhǔn)要繳納房產(chǎn)稅。

　　“因此，業(yè)主的拋售意愿并不強烈。加之目前加息預(yù)期減弱，業(yè)主對未來月供增長的擔(dān)憂已經(jīng)減輕，還不起貸款的恐慌性情緒已經(jīng)沒有，也進一步減少了投資客的拋盤。” 漢宇地產(chǎn)研究報告指出。