通脹預(yù)期下投資需求將出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。各國(guó)政府08年以來(lái)紛紛推行擴(kuò)張性的貨幣政策,結(jié)果造成全球性的流動(dòng)性泛濫,預(yù)計(jì)未來(lái)幾年全球都將處于高通脹的環(huán)境之中。5月份我國(guó)CPI、PPI分別同比下滑1.4％、7.2％,分別連續(xù)第四、六個(gè)月出現(xiàn)負(fù)值。盡管我國(guó)現(xiàn)在沒(méi)有出現(xiàn)通脹,但在通脹預(yù)期之下,應(yīng)對(duì)的措施是大家不約而同地選擇不動(dòng)產(chǎn)。市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)正由以剛性需求為主,轉(zhuǎn)型成以投資需求為主。

　　房?jī)r(jià)回升將抑制市場(chǎng)剛需。新開(kāi)工面積持續(xù)下降,1-5月,同比降幅達(dá)到16.2％,市場(chǎng)供需很可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)并于2010年上半年出現(xiàn)嚴(yán)重的不對(duì)稱(chēng)。根據(jù)目前國(guó)內(nèi)一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,我們認(rèn)為,09年下半年房?jī)r(jià)仍然看漲,并將再次抑制主導(dǎo)上半年行情的剛性需求,而且快速上漲的房?jī)r(jià)將引發(fā)政府由支持轉(zhuǎn)為打壓的風(fēng)險(xiǎn)。

　　城市化率每提高一個(gè)百分點(diǎn),相當(dāng)于再造一個(gè)1300萬(wàn)人口的超級(jí)大城市。2000-2007年我國(guó)城市化率每年大約提高一個(gè)百分點(diǎn),預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間仍將保持年均1％左右的增速。若以13億人口基數(shù)計(jì)算,相當(dāng)于每年再造一個(gè)擁有1300萬(wàn)人口的超級(jí)大城市。若新增人口的人均居住面積為20平米,那么每年新增需求將高達(dá)2.6億平米,約占08年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積的46.5％。我們認(rèn)為,未來(lái)20-30年,城市化進(jìn)程將是影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求最大的社會(huì)背景。

　　政府仍將大力支持房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)具有巨大的帶動(dòng)能力,可拉動(dòng)上、下游共50多個(gè)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展,還有利于我國(guó)抵御海外金融危機(jī)的沖擊,增強(qiáng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的“脫鉤”能力。我們認(rèn)為,在通脹尚未上升到“嚴(yán)防死守”和經(jīng)濟(jì)尚未全面復(fù)蘇之前,預(yù)計(jì)中央政府的政策主基調(diào)還是“保增長(zhǎng)”,進(jìn)而保房地產(chǎn)行業(yè)。但值得一提的是,隨著房?jī)r(jià)的上漲,政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度可能從原來(lái)的“全面刺激”轉(zhuǎn)向“部分關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)”。

　　物業(yè)稅近期不會(huì)推出。從2003年起,政府便開(kāi)始提出研究征收物業(yè)稅,由于存在一系列的問(wèn)題,至今還未推行。從世界各國(guó)情況看,物業(yè)稅的作用是保障地方財(cái)政收入,目前尚無(wú)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的成功案例。我們認(rèn)為,開(kāi)征物業(yè)稅短期內(nèi)不會(huì)推行,目前物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)仍將繼續(xù),但長(zhǎng)期而言為充盈地方財(cái)政征收將不可避免。

　　下半年,房屋銷(xiāo)量延續(xù)高增長(zhǎng)的可能性較大。對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售而言,09年下半年將同時(shí)遭遇一個(gè)正面與一個(gè)負(fù)面因素:正面因素是在通脹預(yù)期之下投資/投機(jī)需求將逐漸升溫;負(fù)面因素是若交易持續(xù)火爆,房?jī)r(jià)上漲必將接踵而至,這勢(shì)必會(huì)抑制市場(chǎng)剛性需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是增強(qiáng)還是衰減將取決于以上兩大力量的對(duì)比關(guān)系,從目前的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來(lái)看,我們對(duì)下半年房地產(chǎn)交易量持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度,即09年下半年房屋銷(xiāo)量延續(xù)高增長(zhǎng)的可能性較大。

　　維持行業(yè)“推薦”投資評(píng)級(jí)。年初以來(lái)銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)將直接帶動(dòng)地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)改善,而房?jī)r(jià)上漲將大幅修復(fù)房企毛利率,導(dǎo)致公司盈利大幅增長(zhǎng)。下半年,房地產(chǎn)上市公司的相對(duì)估值將由年初以來(lái)的提高PE逐漸上升到同時(shí)上調(diào)EPS、PE來(lái)實(shí)現(xiàn);絕對(duì)估值將因房?jī)r(jià)上漲、RNAV 面臨全面重估而得到大幅提高。下半年,房地產(chǎn)銷(xiāo)售延續(xù)高增長(zhǎng)的可能性較大,我們堅(jiān)持年度策略判斷,維持行業(yè)“推薦”的投資評(píng)級(jí)。我們的薦股思路:1)在通脹預(yù)期下,尋找擁有大量土地儲(chǔ)備、資產(chǎn)屬性更強(qiáng)的全國(guó)龍頭企業(yè)。在我們跟蹤的重點(diǎn)公司中,這類(lèi)公司主要包括萬(wàn)科、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華僑城;2)擁有大量低成本土地儲(chǔ)備、精耕細(xì)作的區(qū)域龍頭企業(yè),如華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、棲霞建設(shè)。

• · 房地產(chǎn)行業(yè)中期投資策略分析
• · 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向以及策略分析
• · 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中期投資策略
• · 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)煥發(fā)生機(jī)策略
• · 當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)解困策略
• · 2009年4月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)點(diǎn)評(píng)

• · 2009年5月全國(guó)房?jī)r(jià)變化情況分析
• · 2009年北京住宅新開(kāi)工面積統(tǒng)計(jì)分析
• · 2009年1-5月河南建筑業(yè)利潤(rùn)情況統(tǒng)計(jì)
• · 2009年1-5月浙江省商品房銷(xiāo)量統(tǒng)計(jì)
• · 2009年1-5月建設(shè)用地獲批量統(tǒng)計(jì)
• · 2009年1-5月全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

• ·2008年以來(lái)各月二手房銷(xiāo)售面積
• ·2008年以來(lái)各月商品住房銷(xiāo)售均價(jià)
• ·2008年以來(lái)各月商品住房銷(xiāo)售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房?jī)r(jià)格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)
• ·2001-2008年各季度深圳各行政區(qū)及全市商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)