住建部政策研究中心副主任秦虹表示,在通脹背景下房地產(chǎn)的名義價(jià)格難以大幅下跌,北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩?jiǎng)t表示房子天然是投資品,而摩根大通中國(guó)投資銀行董事總經(jīng)理龔方雄在回答現(xiàn)場(chǎng)觀眾提問(wèn)房子能否抗通脹時(shí)明確表示,不管是理論上還是實(shí)踐上房子確實(shí)能抗通脹,至少能跟通脹齊平,無(wú)論發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家都已驗(yàn)證。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌也表示,當(dāng)下中國(guó)投資渠道缺乏,有錢(qián)人錢(qián)多卻無(wú)投資渠道,最好的辦法都是投資買(mǎi)樓。不過(guò),秦虹稱宏觀調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資需求的打擊不會(huì)放松。

　　此外,大多數(shù)演講嘉賓都看好房地產(chǎn)市場(chǎng)在中國(guó)城市化發(fā)展中的重要地位,房地產(chǎn)市場(chǎng)依然將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,未來(lái)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)獲得更快的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　中國(guó)企業(yè)家協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇:

　　警惕"打壓房?jī)r(jià)使物價(jià)上漲"

　　調(diào)控到現(xiàn)在,房?jī)r(jià)增幅從4月份的同比上漲12.8%,降到今年10月份同比上漲8.6%。在歡呼樓市調(diào)控得到了巨大成果的同時(shí),不得不擔(dān)心目前出現(xiàn)的新情況---物價(jià)上漲,"國(guó)十條"剛剛頒布的時(shí)候,媒體就把它誤導(dǎo)為說(shuō)政府要降低房?jī)r(jià),而政府的要求很明確,堅(jiān)決遏制是指態(tài)度,部分城市是指范圍,房?jī)r(jià)過(guò)快上漲才是調(diào)控目標(biāo)。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉老先生在2007年兩會(huì)上說(shuō)"打壓房?jī)r(jià)會(huì)使物價(jià)上漲",這個(gè)話說(shuō)出來(lái)后很多人并不理解,果真當(dāng)年物價(jià)就出現(xiàn)了百分之七點(diǎn)幾的上揚(yáng)。

　　今年樓市調(diào)控以來(lái),樓市吸收資金能力銳減,若干"新增漲點(diǎn)"漲勢(shì)兇猛,他們炒黃金、炒翡翠、炒白銀、炒郵票、炒名表、炒木器,這些還沒(méi)有影響到老百姓的生活,但現(xiàn)在由于輸入性通脹,造成原油漲價(jià)、化肥漲價(jià)、農(nóng)藥漲價(jià),這就使得農(nóng)村的消費(fèi)品價(jià)格上漲更快,導(dǎo)致最近農(nóng)產(chǎn)品成了新的增長(zhǎng)點(diǎn),現(xiàn)在漲幅里大部分是食品價(jià)格上漲。

　　這些提醒大家要重溫著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉先生說(shuō)的話"打壓房?jī)r(jià)會(huì)使物價(jià)上漲",因?yàn)楹暧^調(diào)控不是只有調(diào)控房?jī)r(jià)這一個(gè)目標(biāo),還要關(guān)注整個(gè)經(jīng)濟(jì)體,整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)是不是健康發(fā)展,現(xiàn)在中國(guó)政府迅速出手來(lái)穩(wěn)定消費(fèi)價(jià)格,相信這個(gè)調(diào)控將是有力的。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹:

　　抑制住房投機(jī)仍是政策主題

　　十二五規(guī)劃提出一個(gè)重要的發(fā)展脈絡(luò)就是加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變,這就需要擴(kuò)大內(nèi)需,擴(kuò)大內(nèi)需則意味著要繼續(xù)擴(kuò)大城鎮(zhèn)化規(guī)模。大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)意味著一是居住需求層次更加豐富；二是梯級(jí)城鎮(zhèn)化進(jìn)程將惠及大中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)；三是商業(yè)服務(wù)性地產(chǎn)面臨發(fā)展新機(jī)遇；四是抑制住房投機(jī)仍是政策主題。

　　目前中國(guó)的居住需求仍處于提升期,中國(guó)城鄉(xiāng)人口格局將會(huì)在"十二五"期間發(fā)生變化,"十二五"之后就會(huì)變成城市人口大于農(nóng)村城市。城市人口增多意味著居住需求量是非常大的,"十二五"期間一定是保障性住房增大的時(shí)期。

　　在看到房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)會(huì)、空間、未來(lái)前景時(shí),必須要高度認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn),即房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)屬性不能忽視,房地產(chǎn)不僅有居住功能,它還有金融資產(chǎn)屬性,房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)屬性決定了大家買(mǎi)漲不買(mǎi)跌,越漲越買(mǎi),越跌越不買(mǎi)。由于在"十二五"期間,未來(lái)的居住需求空間還非常大,所以要格外關(guān)注投資性需求對(duì)市場(chǎng)可能會(huì)產(chǎn)生的影響,高度關(guān)注貨幣政策可能對(duì)資產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響,所以在控制投資性需求方面的政策是不容放松的。

　　對(duì)于房?jī)r(jià),短期內(nèi)不同市場(chǎng)不同項(xiàng)目的價(jià)格漲跌都是很正常的,但從根本上來(lái)看,持續(xù)利率走低、貨幣供應(yīng)量擴(kuò)張、通脹預(yù)期強(qiáng)化等條件下,房地產(chǎn)市場(chǎng)上資產(chǎn)定價(jià)的作用力都強(qiáng)于商品供求關(guān)系,房地產(chǎn)的名義價(jià)格難以大幅走低。

　　摩根大通中國(guó)投資銀行董事總經(jīng)理龔方雄:

　　房地產(chǎn)業(yè)一定會(huì)是中國(guó)支柱性行業(yè)

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)最大的動(dòng)力還是工業(yè)化進(jìn)程和城市化進(jìn)程,而未來(lái)10年中國(guó)城市化率要達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平的話,我們還有五六億人口要進(jìn)城,這個(gè)趨勢(shì)決定房地產(chǎn)業(yè)一定會(huì)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性行業(yè),但房地產(chǎn)業(yè)的盈利格局、盈利模式在未來(lái)10年和過(guò)去10年可能會(huì)非常不一樣,開(kāi)發(fā)商也要有心理準(zhǔn)備,要準(zhǔn)備未來(lái)10年產(chǎn)業(yè)格局發(fā)展的戰(zhàn)略性變化。

　　如果將來(lái)中國(guó)建這么多的廉租房,政府全面介入房地產(chǎn),那么中國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌?我覺(jué)得不會(huì),中國(guó)的發(fā)展進(jìn)程還處于初級(jí)階段,人家都是已經(jīng)城市化、工業(yè)化完成的國(guó)家,是一個(gè)成熟市場(chǎng),在一個(gè)成熟市場(chǎng),政府的大規(guī)模介入,對(duì)市場(chǎng)的壓力當(dāng)然很大,但中國(guó)的城市化進(jìn)程主要是農(nóng)民工進(jìn)城、低端剛性需求的釋放和成長(zhǎng)造成的。

　　未來(lái)10年投資股票和投資房地產(chǎn),在中國(guó)的回報(bào)差別絕對(duì)不太可能重復(fù)過(guò)去10年這么強(qiáng)烈的對(duì)比,過(guò)去10年房?jī)r(jià)漲了五六倍,而股指只漲了30%,這種格局肯定會(huì)發(fā)生變化。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講,未來(lái)10年,在我看來(lái)股票市場(chǎng)上的投資機(jī)會(huì)應(yīng)該會(huì)比房地產(chǎn)要好。

　　華東師大商學(xué)院地產(chǎn)系主任華偉:

　　明年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快不會(huì)根本扭轉(zhuǎn)

　　中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)依然處于青春期,雖然有一些小小的躁動(dòng),但功能是大大的,過(guò)失是小小的,明年的需要極其強(qiáng)烈,今年出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)象,明年也不會(huì)得到根本的扭轉(zhuǎn),但明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)相對(duì)更加堅(jiān)實(shí)和穩(wěn)健。所以還是一個(gè)字:漲,行動(dòng)還是一個(gè)字:搶。

　　今天中國(guó)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和近期的發(fā)展,離不開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,所以房地產(chǎn)在近期不但不會(huì)被打壓,而且一定會(huì)走向更加快速的成長(zhǎng)之道。明年中國(guó)將是房市、股市輪動(dòng),高端房該漲的照漲不誤,但經(jīng)濟(jì)適用房和低端產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng),會(huì)讓成交結(jié)構(gòu)的優(yōu)化伴隨著房?jī)r(jià)的上漲,形成一道亮麗的風(fēng)景線。

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌:

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)可能"軟著陸"

　　國(guó)家土地局頒布了今年的土地供應(yīng)量將達(dá)到18.5萬(wàn)公頃,而過(guò)去五年的土地供應(yīng)量不到6萬(wàn)公頃,今年如果完成土地供應(yīng)量,明年我們的供應(yīng)會(huì)大量上市,特別是下半年以后,即使我們現(xiàn)在限購(gòu)、限貸壓抑了一部分需求,到時(shí)候釋放的話,我們供應(yīng)量夠的話,也不會(huì)引起強(qiáng)烈反彈,因?yàn)楣┣箨P(guān)系相對(duì)平衡,這樣的情況下,我想強(qiáng)力反彈的可能性從供應(yīng)方面應(yīng)該看不出來(lái)。

　　我的結(jié)論是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年第四季度和明年保持量?jī)r(jià)穩(wěn)定,銷(xiāo)量可能會(huì)穩(wěn)中有降,在銷(xiāo)量穩(wěn)定的情況下,房地產(chǎn)有望保持基本平穩(wěn),現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲還是8%,住宅是10%,后兩個(gè)月不會(huì)增長(zhǎng)那么快,同比增長(zhǎng)會(huì)下降,但可能還是正的；而環(huán)比很可能是在正負(fù)零上下浮動(dòng),有的地方可能環(huán)比下降一點(diǎn),有的地方環(huán)比還在上升,比如限購(gòu)的地方,可能房?jī)r(jià)上升的動(dòng)力不足,不限購(gòu)的地方,房?jī)r(jià)還有上升的動(dòng)力,基本上能保持平穩(wěn),如果這樣的話,我覺(jué)得我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)軟著陸。當(dāng)然,這是一種期盼,也是可能的。

　　-言論

　　從房?jī)r(jià)上漲中受益最大的是誰(shuí)呢?是人民群眾。不要忘記了,我們現(xiàn)在86%的居民有房產(chǎn),房產(chǎn)由于增值已經(jīng)成為超過(guò)居民其他資產(chǎn)的最大的家庭財(cái)產(chǎn)。

　　---中國(guó)企業(yè)家協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇

　　什么叫限購(gòu)?就是東西不夠賣(mài)了才限購(gòu),這些城市都是供求關(guān)系緊張的地方,什么時(shí)候我們的供應(yīng)量起來(lái)了,現(xiàn)在的調(diào)控政策發(fā)揮作用了,使供求關(guān)系明顯改善了,我想就會(huì)逐步取消限購(gòu),這取決于地方政府,根據(jù)各地的市場(chǎng)情況來(lái)決定。

　　---中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌

　　-對(duì)話 住建部政策研究中心副主任秦虹:

　　明年房?jī)r(jià)穩(wěn)定可期待

　　記者:此輪調(diào)控還會(huì)不會(huì)成為空調(diào)?

　　秦虹:現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和前些年的調(diào)控背景有很大的不同了。2004調(diào)控始終面臨經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的大背景,所以國(guó)家調(diào)控有保有壓。防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱就是防止固定資產(chǎn)投資過(guò)快,就是要控制拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資過(guò)熱的行業(yè),鋼材、水泥、電解鋁都屬于增速過(guò)快的行業(yè),所以2004年開(kāi)始緊銀根緊地根,控制房地產(chǎn)投資過(guò)快。控制房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā),這在客觀上就使得放大供應(yīng)受到很大的局限性,所以2004年調(diào)控,2005年房?jī)r(jià)上漲。

　　于是2006年國(guó)家出了70%土地的新建商品房建90平方米以下的小戶型這一政策,但是這一調(diào)控措施在供應(yīng)總量不增加的情況下調(diào)結(jié)構(gòu),效果非常有限。2003年到2007年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)特別快,GDP、人均可支配收入、城鎮(zhèn)化速度增長(zhǎng)都非�？�,需求急劇放大,但是要防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱,供應(yīng)沒(méi)有有效的增加。

　　2008年,由于經(jīng)濟(jì)危機(jī),又采取了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策,2008年連續(xù)5次降息,之后利率水平是25年最低,這種情況下買(mǎi)房子還有7折、8折的利率優(yōu)惠,2009年買(mǎi)房成本是最低的,刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速的膨脹。2009年全年商品房的成交增長(zhǎng)速度達(dá)到了44%,而同期的竣工面積增長(zhǎng)速度只有6.2%,這客觀上加劇了供求失衡,就讓大家感覺(jué)到2009年價(jià)格上漲是最快的。

　　今年的調(diào)控政策有個(gè)好的背景,一是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)很平穩(wěn),不會(huì)過(guò)快上漲,也沒(méi)有衰退的形勢(shì),這時(shí)出臺(tái)政策控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快增長(zhǎng)的政策余地相對(duì)來(lái)說(shuō)大很多。過(guò)去需求增長(zhǎng)的時(shí)候又不能增大供應(yīng),因?yàn)橐�防止�?jīng)濟(jì)過(guò)熱,又不能打擊需求,因?yàn)橐�保增長(zhǎng)。但今年政策出臺(tái)的余地是比較大的。

　　今年的調(diào)控,第一可以大幅度的增加供應(yīng),今年安排的住宅土地供應(yīng)是18.5公頃,扭轉(zhuǎn)供求失衡的局面,另一方面又可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。過(guò)去的5年平均每年住宅建設(shè)用地供應(yīng)是5萬(wàn)公頃/年,而今年一年則是18.5萬(wàn)公頃,是去年7萬(wàn)公頃的2.6倍,從源頭上增加了供應(yīng),并非是單純的打擊需求。

　　此外調(diào)結(jié)構(gòu),18.5萬(wàn)公頃中,中小戶型的商品房就是8萬(wàn)公頃,這就比去年全面的供應(yīng)都大,還有4萬(wàn)公頃的大戶型商品房,其余的都是保障性住房。從政策上來(lái)看,國(guó)十條設(shè)計(jì)上是比較周全的,現(xiàn)在主要是執(zhí)行層面。

　　今年加大土地供應(yīng)后,加上本應(yīng)年底供應(yīng)的樓盤(pán)延遲開(kāi)盤(pán),這些樓盤(pán)在明后年都會(huì)形成市場(chǎng)供應(yīng)量增大,那時(shí)房?jī)r(jià)穩(wěn)定是可期待的,那時(shí)新開(kāi)樓盤(pán)不可能高開(kāi),大家就不必恐慌房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,從而可以從容的選房子,現(xiàn)在的價(jià)格形勢(shì)是購(gòu)房的機(jī)會(huì)。大家說(shuō)不降價(jià)是二手房的價(jià)格,二手房比較復(fù)雜,老百姓始終面臨著我是拿著保值的資產(chǎn)還是貶值的貨幣的選擇,所以如果不是特別缺錢(qián),二手房的價(jià)格很難大幅下降。

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