2016年樓市風(fēng)云變幻，行業(yè)跌宕起伏，從熱火朝天到快速降溫，可說是如過山車一樣讓人驚詫，本報綜合梳理了2016年北京樓市五個年度之“最”，見微知著，通過微觀事件來反應(yīng)地產(chǎn)行業(yè)一年來的變化。

1二手房市場成交最火

2016年北京二手房市場成交井噴。自2015年底開始爆發(fā)的二手房成交熱潮，至2016年3月達到頂點，單月成交高達3.2萬套。此后，受到價格高企、優(yōu)質(zhì)房源減少等因素影響，北京二手房成交一度出現(xiàn)回落。而從7月份開始，市場成交再次上行，為全年成交創(chuàng)新高夯實了“基礎(chǔ)”。伴隨著“9·30新政”的到來，二手房市場成交逐步下滑。

據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年全年，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量達272431套，較2015年全年增加了38%，并超越2009年的266854套，創(chuàng)下了迄今為止北京二手住宅交易量的新高。

分析人士表示：自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以來，北京的房地產(chǎn)市場就已經(jīng)進入了存量房時代，創(chuàng)造新的歷史成交紀(jì)錄是大勢所趨，北京的存量房池子目前約有800萬套以上，現(xiàn)在3%左右的換手率與發(fā)達國家相比并不高，未來交易規(guī)模還將繼續(xù)擴大。

具體來說，2016年，北京二手住宅市場成交呈M形變化趨勢。共經(jīng)歷了一季度和三季度兩輪爆發(fā)，二季度市場經(jīng)歷了短暫的市場盤整。而在四季度，由于受到樓市調(diào)控影響，市場進入新一輪降溫周期。而2016年北京二手市場整體走勢，與2016年全國一二線城市的整體走勢基本相同。

2新房成交金額創(chuàng)7年來最高

2016年，在相對寬松的貨幣政策的市場背景下，北京樓市不僅二手房市場火熱，新房市場也一片欣欣向榮，不僅交易量整體攀升，創(chuàng)下2010年以來的新高，價格也在新房市場豪宅化的結(jié)構(gòu)性影響下持續(xù)上漲。據(jù)某市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共成交125527套，環(huán)比2015年增長21%，為2010年以來的最高值。

而亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年北京商品住宅共實現(xiàn)成交11.51萬套，相比2015年的7.54萬套同比增量達52.6%。成交金額4032.03億元，相比2015年的2462.06億元同比增長63.7%。兩家機構(gòu)數(shù)據(jù)雖然有些出入，但新房市場成交金額創(chuàng)新高是不爭的事實。從成交均價來看，2016年北京商品住宅成交均價為3.47萬元/平方米，較2015年的2.96萬元/平方米上漲了17.2%。

2016年全年12個月里，北京新房市場交易量整體呈現(xiàn)出了明顯的“中間高、兩端低”特征：一季度處于春節(jié)前后，鮮有新盤推出，是新房市場的傳統(tǒng)淡季;二三季度，各大新盤相繼入市，市場交易火爆，成交數(shù)據(jù)持續(xù)上升;9·30新政出臺后，四季度交易量迅速下滑，市場由熱轉(zhuǎn)冷。

區(qū)域分布上，2016年北京新建商品住宅(不含保障房)成交量排名前五的區(qū)域分別為大興區(qū)、房山區(qū)、順義區(qū)、通州區(qū)和門頭溝區(qū)，新房交易呈現(xiàn)出明顯的遠郊化特點。

3商住公寓單盤成交金額最多

根據(jù)多家機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年，北京市場的銷售金額冠軍是位于大興亦莊區(qū)域的林肯公園，這個商辦類產(chǎn)品為主的項目取得了90.84億元的銷售業(yè)績。而排在第二位的泛海國際則是位于東四環(huán)朝陽公園附近的一個豪宅老項目，去年取得了64.48億元的銷售業(yè)績。在普通住宅限購、供應(yīng)減少、價格飆升的背景之下，不限購的商住公寓無疑成為填補房地產(chǎn)市場空白的“最佳利器”。

2016年北京商住公寓銷售火爆，一度晉升為樓市銷售“主角”。商住公寓之所以備受消費者關(guān)注，最重要的原因是不限購，很多開發(fā)商也由此把商業(yè)用地開發(fā)成了商品住房，把配套的商業(yè)辦公改為住宅公寓，誕生了許多產(chǎn)權(quán)為40、50年的商品公寓。分析人士表示，在高價地頻出的背景下，開發(fā)商通過配套商業(yè)辦公改為住宅公寓，實現(xiàn)快速出售、資金快速回籠的做法已成共識。而商住市場的火爆也導(dǎo)致通州區(qū)域開始執(zhí)行公寓限購政策，而北京市全面限購商住房的傳言也是不絕于耳。

4自住型商品房最實惠

從2013年開始，自住型商品房在北京已經(jīng)發(fā)展了三年。在2016年，全年一共推出旭輝匯璟園、保利首開·四季怡園等18個自住房項目。其中有申請人數(shù)最多的自住型商品房——首創(chuàng)悅榕匯，目前海淀區(qū)的整體房價已經(jīng)達到了七萬元/平米，僅次于東、西城，而距離地鐵16號線永豐站不到2公里首創(chuàng)悅?cè)輩R限價22500元/平米，這意味著可以以房山的價格來購買海淀的房子，超值程度不言而喻。而位于門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)城建上悅居(二期)是售罄最快的自住型商品房項目，它是集自住房、商品房、中學(xué)、幼兒園教育配套于一身的全功能復(fù)合社區(qū)。

自住型商品房作為北京一個獨特的制度設(shè)計，在過往的三年里，一方面，解決了部分家庭的居住問題;另一方面，由于自住型商品房價格相對較低，且房價保持平穩(wěn)，所以對平抑北京房價起到了關(guān)鍵作用。9·30新政也明確指出為有效穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，所以，未來加大自住房的供應(yīng)量依舊是房地產(chǎn)市場的主流方向。

5北京土地出讓金最低

根據(jù)北京市國土資源局官網(wǎng)顯示，2016年全年北京市共計出讓44宗土地(含棚改用地)，創(chuàng)5年以來新低;2016年全年北京市土地出讓金僅為852.5億元，同比大跌61.5%。

2016一年間，從“7090”重現(xiàn)江湖到“限房價、競地價”再上馬，北京先后部署了多輪土地調(diào)控政策，市場也隨之上下波動。土地市場也隨之出現(xiàn)忽冷忽熱的現(xiàn)象，值得注意的是，今年以來多宗土地出現(xiàn)爆冷甚至底價成交的現(xiàn)象。其中，北京宅地供應(yīng)量更是出現(xiàn)嚴(yán)重下滑。數(shù)據(jù)顯示，宅地供應(yīng)僅15宗，規(guī)劃建筑面積約為219.93萬平米;相較于2016年4月公布的《2016年住宅用地供應(yīng)計劃》中提出850萬平米相去甚遠，實際上，2016年北京宅地供應(yīng)僅完成全年計劃25.8%。

另外東城區(qū)等6個區(qū)全年土地零供應(yīng)，5外環(huán)成土地供應(yīng)主力區(qū)。五環(huán)至六環(huán)是2016年北京市出讓經(jīng)營性用地最多的區(qū)域;在出讓的30宗經(jīng)營性用地中，有18宗均位于五環(huán)至六環(huán)間。此外，樓面價不再受限于區(qū)域;在出讓的15宗宅地中，位于六環(huán)外的延慶新城地塊樓面價高達3.1萬/平米。

同時在持續(xù)調(diào)控的大環(huán)境下，全國很多城市為了避免出現(xiàn)高價地塊都針對土地加大了限制條件，土地出讓的約束與限制條件越來越多，全國一線城市土地市場降溫將是大概率事件。