房地產市場分類調控政策再加碼。1月12日，國土部召開全國國土資源工作會議，明確將進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，其中重要一條細則，就是研究對去庫存壓力大的三四線城市減少以至暫停住宅用地供應。業(yè)內認為，國土等部門再三重申對高庫存城市土地供應的限制，釋放了明確的去庫存決心，政策落地后上述地區(qū)房地產市場有望逐漸回歸健康理性，但考慮到我國樓市整體的二元分化局面，希望借此實現(xiàn)一二線熱門城市購房需求的分流恐難成真。

重申暫停宅地供應顯決心

國土部在本次表態(tài)中明確，要堅決落實中央關于房地產調控的重大決策，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性土地制度，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。建立分類調控制度。區(qū)分保障性住房和商品房，對保障性住房用地實行應保盡保，對商品房根據(jù)供需形勢因城因地施策，建立住宅用地供應分類管理制度。對房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，調整用地結構，提高住宅用地比例;對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至暫停住宅用地供應。

據(jù)了解，去年5月國土部調控和監(jiān)測司苗強也曾公開表示，未來一線和部分二線城市房地產用地將有所增加，對房地產庫存明顯的三四線城市，減少甚至停止住房用地供應。對此，中原地產市場部研究總監(jiān)張大偉告訴北京商報記者，本次國土部重申這一做法，可以明顯看出我國去除三四線城市庫存的決心。

張大偉坦言，近年來，我國房地產業(yè)不斷發(fā)展，部分房企紛紛從一線城市來到三四線城市開辟市場，但由于開發(fā)商沒有正確估計三四線城市真正的住房需求，導致了房地產庫存積壓，“對于部分三四線城市來說，房地產帶來的財政收入可能會占比超過30%，如果房地產市場庫存積壓過多的情況不能盡快得到改善，對部分三四線城市的發(fā)展也可能帶來一定影響”。張大偉表示。因而有專家建議稱，在目前出臺的原則性文件的基礎上，未來我國還可以提出具體的任務和時間點，把要求細化、落實到三四線城市中，這樣才能切實改善高庫存的情況。

數(shù)輪調控仍不盡如人意

實際上，為破解房地產庫存痼疾，此前中央和地方已頻“下狠手”，各地都把放寬信貸、活用公積金杠桿、降低稅費、加快棚戶區(qū)改造和貨幣化補貼作為去庫存的發(fā)力點。此外，全國還有近半省份先后出臺了“一城一策”的去庫存差別化政策。盡管如此，一系列調控的效果卻并不盡如人意。

據(jù)了解，全國商品房待售面積在去年2月達到73931萬平方米的年度峰值，比2015年年末增加2077萬平方米，其中住宅庫存“貢獻”超過2/3。而國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月末，全國商品房待售面積69095萬平方米，環(huán)比已經連續(xù)9個月下降，庫存累計減少2758萬平方米。雖然這被業(yè)內認為是頗為可觀的成績，但若詳細對比數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，2758萬平方米的去化量，只占了69095萬已有庫存的4%，去庫存形勢依舊嚴峻。

令人擔憂的是，由于市場反應與政策初衷之間出現(xiàn)了背離，本就是庫存“重災區(qū)”的三四線城市因為土地供應過剩等原因，去庫存壓力更是有增無減，部分城市甚至出現(xiàn)了庫存不降反升的情況。有分析認為，三四線城市一方面存在供應過剩、房屋和土地存量過高的現(xiàn)狀，另一方面又受產業(yè)基礎薄弱等影響，出現(xiàn)人口增長慢甚至負增長，導致樓市供大于求，而大城市的虹吸效應加劇，又吸引了不少三四線城市及小城鎮(zhèn)人口離家，致使去庫存壓力進一步加劇。

三四線樓市有望回歸健康

“此前高庫存城市長期面臨房地產市場的惡性循環(huán)，即土地供應越多、地價越低、購買量也越低迷，”亞豪機構市場研究部總監(jiān)郭毅向北京商報記者分析，這一難題只能依靠重典整治，國土部此次釋放的重要信號，勢必對上述城市正在銷售的地產項目產生影響，使得樓盤稀缺性逐漸體現(xiàn)，或帶動價格出現(xiàn)緩慢上升，從而改變整個區(qū)域的價格預期。

在郭毅看來，限制乃至停止土地供應，長期來看，還有利于重新恢復三四線城市房地產市場的健康發(fā)展，不過這一政策落地后何時能真正起效，還得看各個城市現(xiàn)有的庫存規(guī)模，尤其是已供地但尚未形成商品房供應的規(guī)模，“此外，政策執(zhí)行應由地方政府來動態(tài)把控，切記中央層面的一刀切”。

而張大偉則認為，如果三四線城市切實落實暫停住宅用地供應的政策，預計只需要一年左右的時間，當?shù)氐姆康禺a市場就能恢復供需正常的狀態(tài)，房價也會隨之有所提升?！安贿^這種‘臨時性’手段本質上是減少三四線城市的土地供應，這些城市的實際住房需求和配套設施往往都不會改變，因此房價繼續(xù)攀升至高點的可能性不大，如果希望借此為一線城市分流，還有待時日?！惫阋蔡寡?，目前一線城市各類資源相對集中，短期內住房需求不會下降，而三四線城市面臨的嚴重人口外流情形也導致了本區(qū)域住房需求低迷，二者之間的商品房市場并不存在緊密的聯(lián)系，因而需求分流較難實現(xiàn)。