從萬科良渚文化村到藍城農(nóng)莊再到碧桂園科技小鎮(zhèn)，開發(fā)商們的“小鎮(zhèn)”規(guī)劃在近兩年如火如荼地展開。

隨著首個農(nóng)莊浙江嵊州施家岙的面世，綠城董事長宋衛(wèi)平向他的“百鎮(zhèn)萬億”計劃又靠近了一步。在這個計劃中，農(nóng)業(yè)是極為重要的一環(huán)，農(nóng)莊則是小鎮(zhèn)的重要組成部分。

宋衛(wèi)平的小鎮(zhèn)若有若無地飄散著萬科良渚文化村的影子，對于產(chǎn)權、公約和生活方式的關注，也讓藍城小鎮(zhèn)區(qū)別于其他各種號稱以產(chǎn)業(yè)為導向的小鎮(zhèn)。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，目前已有十多家大型開發(fā)商圍繞小鎮(zhèn)這一概念進行開發(fā)，究其本質(zhì)，是房地產(chǎn)銷售還是城市運營?而這些項目的未來，是淪為千篇一律的產(chǎn)業(yè)園還是生發(fā)出產(chǎn)業(yè)和生活真正結合的小鎮(zhèn)?恐怕開發(fā)商們還將要做更多探索。

開發(fā)商視野中的“小鎮(zhèn)”

在“小鎮(zhèn)狂熱愛好者”宋衛(wèi)平看來，小鎮(zhèn)一個非常重要的作用是城市和鄉(xiāng)村的鏈接。農(nóng)業(yè)占到他做小鎮(zhèn)動機的60%，他想通過探索城鎮(zhèn)化，帶動中國新一輪農(nóng)村改造。

為此，藍城小鎮(zhèn)項目選址有著嚴格的要求，一般在一二線城市周邊，生態(tài)和自然資源良好的區(qū)域，其產(chǎn)業(yè)大概會有80%與農(nóng)業(yè)有關聯(lián);這使得藍城一方面需要在基礎農(nóng)業(yè)的配套上下功夫，另一方面，與農(nóng)村土地流轉的不便利相比，藍城小鎮(zhèn)的產(chǎn)權保障是吸引返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)者的重要因素。

在宋衛(wèi)平的設想中，藍城小鎮(zhèn)將來的經(jīng)濟生態(tài)是：城里人買下農(nóng)莊，簽定長期租約。既可自己種植，也可部分或完全委托藍城種植，甚至連銷售也交給藍城農(nóng)業(yè);藍城再返聘農(nóng)民，每月付固定薪水，并且返還一部分農(nóng)產(chǎn)品。

通過一個個“農(nóng)業(yè)綜合體”，不僅激活農(nóng)村經(jīng)濟，改善農(nóng)民居住條件，而且實現(xiàn)農(nóng)民從一種“身份”向“職業(yè)”的轉換。

宋衛(wèi)平的理想是，于十年內(nèi)打造100個“宜居、宜養(yǎng)、宜旅”的復合型理想生活小鎮(zhèn)，實現(xiàn)萬億銷售額。

相比藍城小鎮(zhèn)，華僑城的小鎮(zhèn)是從其熟悉的文化旅游產(chǎn)業(yè)導入的。2016年11月3日，華僑城與深圳光明新區(qū)簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，開發(fā)范圍涉及11平方公里的小鎮(zhèn)項目。此外，華僑城還規(guī)劃有100座具有中國傳統(tǒng)民俗文化特色的小鎮(zhèn)，目前已對四川天回鎮(zhèn)、安仁鎮(zhèn)以及黃龍溪鎮(zhèn)等進行投資。

華夏幸福則從自己擅長的產(chǎn)業(yè)園區(qū)切入。華夏幸福的首個小鎮(zhèn)項目，南京空港會展小鎮(zhèn)總投資金額將達80億。

另外一家大手筆進行小鎮(zhèn)開發(fā)的公司是碧桂園。利用產(chǎn)城融合的理念和郊區(qū)大盤的開發(fā)經(jīng)驗，以及攜手李開復的創(chuàng)新工場、第二大股東平安集團，碧桂園計劃在5年內(nèi)投資千億，建設數(shù)個智慧生態(tài)科技小鎮(zhèn)，重點選取一二線城市的周邊土地和項目。

此外，時代地產(chǎn)、新華聯(lián)等眾多中小型開發(fā)商也在開發(fā)“小鎮(zhèn)”。時代未來小鎮(zhèn)選取一線城市或強二線城市周邊、占地1-3平方公里、距離中心城區(qū)駕車通常在1小時之內(nèi)的地塊進行綜合開發(fā)，并提供研發(fā)、醫(yī)療、教育、文化等配套服務，集產(chǎn)、城、人、文于一體。

中國廣袤的鄉(xiāng)村，正在成為開發(fā)商新的逐鹿場。

逆城市化下的“小鎮(zhèn)”運營

特色小鎮(zhèn)為何在近兩年興起?開發(fā)商為何扎堆熱捧這一概念?

在諸多城市化研究人士看來，這與城市化發(fā)展到一定階段出現(xiàn)的逆城市化有關，當大城市趨于飽和，其產(chǎn)業(yè)、人口和資源將逐漸向周邊分流，未來將形成都市圈、衛(wèi)星城、小城鎮(zhèn)等多層次的城市體系，郊區(qū)化將成為中產(chǎn)階層生活的主流。目前深圳、上海等大城市已經(jīng)出現(xiàn)這樣的苗頭。

復世投資研究指出，以美國為例，美國整體統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)布局，打造大“都市圈”和“城市帶”，依托大中城市，充分發(fā)揮中心城市的輻射帶動作用，構建多層次的城鎮(zhèn)體系，形成了國際性大都市、全國中心城市、區(qū)域中心城市、小城市、鎮(zhèn)等不同層次的城鎮(zhèn)體系。

基于以上趨勢，我國十三五規(guī)劃綱要提出，要因地制宜發(fā)展特色鮮明、產(chǎn)城融合、充滿魅力的小城鎮(zhèn);鼓勵各地區(qū)就培育發(fā)展特色小城鎮(zhèn)進行總體安排。

2016年7月，住建部、發(fā)改委、財政部聯(lián)合發(fā)布《關于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，提出到2020年，培育1000個左右各具特色的特色小鎮(zhèn)。

在這些文件中，都指出特色小鎮(zhèn)需以產(chǎn)業(yè)導入為核心，進行產(chǎn)城融合，而對于開發(fā)商主體的建設者而言，小鎮(zhèn)開發(fā)要摒棄房地產(chǎn)思維，不是易事。

在碧桂園的設想中，科技小鎮(zhèn)的開發(fā)是軟硬件并行的，產(chǎn)業(yè)配套、城市配套和住宅開發(fā)同時進行，而并不是先建和先賣住宅回籠資金。不過，碧桂園總裁莫斌也坦承，科技造城、產(chǎn)融結合此前沒有先例，科技小鎮(zhèn)未來如何運營并盈利，仍是一個正在探索和研究的課題。

時代地產(chǎn)“未來小鎮(zhèn)”提出了小鎮(zhèn)運營的可能思路：通過“城市價值合伙人”運營未來小鎮(zhèn)，從土地方、經(jīng)營方、入駐企業(yè)方等參與者身上，挖掘項目價值。

而在宋衛(wèi)平看來，產(chǎn)業(yè)不能涵蓋藍城的理念，藍城小鎮(zhèn)的模式核心是生活，這直接與運營相關。

在他的設想中，藍城小鎮(zhèn)的運營核心是藍城生活服務體系——鎮(zhèn)長，“我們認為的鎮(zhèn)長是居住者的自治管理，也一種服務系統(tǒng)和體制，人人皆鎮(zhèn)長?！?/p>

賽伯樂基金高級合伙人汪傳虎認為，特色小鎮(zhèn)不同于房地產(chǎn)開發(fā)，它是一個培育孵化過程，需要企業(yè)用創(chuàng)新思維、撬動各方資源，共同開發(fā)、培育，從傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)模式，向運營服務模式轉型。

這種轉型要求開發(fā)商調(diào)整盈利模式，從單純銷售物業(yè)向更高比例的自持轉型，由專注房地產(chǎn)開發(fā)到全產(chǎn)業(yè)鏈服務，并開始探索股權投資，園區(qū)物業(yè)資本化等多種增值模式。

而當開發(fā)商轉為運營商，最為關鍵的是必須創(chuàng)新金融工具，通過資本的方式來導入創(chuàng)新型服務，來催生或者孵化創(chuàng)新企業(yè)的增長。小鎮(zhèn)的開發(fā)和運營必須熟悉VC、PE、產(chǎn)業(yè)鏈金融等金融工具的運用。

比如，通過PPP解決基礎設施投資建設問題，通過產(chǎn)業(yè)基金支持各類公司發(fā)展。最后，通過景區(qū)的資產(chǎn)證券化解決PPP退出和回報問題，通過IPO來解決股權投資的回報問題。