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北京公寓豪宅成交量大增 均價8萬元成拿證紅線

2017年3月14日     來源:證券日報      編輯:HeDaoHui      繁體
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去年的“930”新政給北京豪宅市場帶來的沖擊可能比預想的更為嚴重。目前來看,在北京“8萬元+”的豪宅市場上,在售項目幾乎都是2016年9月30日之前取得預售許可證的樓盤,而去年“930”新政之后,整盤想以“8萬元+”的預售均價拿下預售證的項目,幾乎未見。

樓市

去年的“930”新政給北京豪宅市場帶來的沖擊可能比預想的更為嚴重。目前來看,在北京“8萬元+”的豪宅市場上,在售項目幾乎都是2016年9月30日之前取得預售許可證的樓盤,而去年“930”新政之后,整盤想以“8萬元+”的預售均價拿下預售證的項目,幾乎未見。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅向記者表示,進入2017年以來,尚無整盤預售均價超過8萬元/平方米的項目獲批,由此可以看出,監(jiān)管層對于預售價格的監(jiān)管極為嚴格,而8萬元/平方米也成為明顯的價格界限。

公寓豪宅成交量大增

根據(jù)亞豪君岳會數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,2017年2月份,北京公寓豪宅市場(成交價8萬元/平方米以上)共實現(xiàn)成交243套,成交面積2.98萬平方米,環(huán)比分別上漲3.86倍與5.3倍。與此同時,2月份,北京公寓豪宅市場成交均價93768元/平方米,環(huán)比上漲12%。

顯然,1月份50套的成交量幾近觸底,而2月份則出現(xiàn)快速反彈,且力度強勁。

對此,郭毅表示,一方面,受到豪宅市場基數(shù)不斷擴大的影響,2015年-2016年度高價地的頻出,使得大量純新盤與老項目紛紛進入“價格豪宅”的行列,這也為公寓豪宅市場的成交提供了基礎;另一方面,受到土地出讓特征的影響,真正的城區(qū)公寓豪宅項目未來將不斷減少。進入2017年,在已成交的5宗住宅用地當中,有4宗位于六環(huán)以外,而在未來的供地計劃當中,六環(huán)外郊區(qū)占比也將不斷加重,因此城區(qū)公寓豪宅項目已逐漸進入“后供應時代”。受此影響,目前尚存的城區(qū)公寓豪宅項目受到較大青睞。

有數(shù)據(jù)顯示,2016年之前在普宅市場當中,單價“8萬元+”的產(chǎn)品成交占比一直處于1%以內(nèi),而自2017年開始,這一類型產(chǎn)品成交占比快速上升至3個百分點以上,尤其是五環(huán)內(nèi)的普宅市場當中,2016年以前“8萬元+”占比一直在10%以內(nèi),而進入2017年之后已經(jīng)攀升至25%。

郭毅認為,雖然整體市場成交在不斷收縮,但是公寓豪宅占比卻在不斷提升。北京住宅市場豪宅化的趨勢自2015年開始顯現(xiàn)之后,2016年進入快速發(fā)展期,2017年開年不斷延續(xù)深化,不過隨著土地市場“限房價、競地價”規(guī)則的重啟,這一趨勢將在不遠的未來被逐漸打破。2017年已出讓的5宗以及正在掛牌期的4宗純商住宅用地當中,最高銷售限價為舊宮地塊的“不得超過54931元/平方米”,受此影響,未來公寓豪宅市場將逐漸進入收縮周期。

均價8萬元成拿證紅線

值得關(guān)注的是,對于北京豪宅市場供給端的限制,今年以來尤為明顯,限價是重要手段。

據(jù)亞豪機構(gòu)觀察,在今年2月份入市項目當中,僅有綠地·海珀云翡一個項目的部分房源,成交價有望沖擊8萬元/平方米。

更重要的是,進入2017年以來,尚無整盤預售均價超過8萬元/平方米的項目獲批,由此可以看出,監(jiān)管層對于預售價格的監(jiān)管極為嚴格,而8萬元/平方米也成為明顯的價格界限。

另有業(yè)內(nèi)人士稱,尤其對上市房企而言,即使“擠牙膏式”拿證,仍會對現(xiàn)金回籠造成壓力。

鑒于此,郭毅認為,受此影響,部分資金壓力較大的房企將不得不通過調(diào)低預售價格的方式爭取快速“過關(guān)”,而在高昂地價的擠壓之下,對于產(chǎn)品的“減配”或?qū)⒃谒y免,在經(jīng)歷了2015年、2016年豪宅市場集體高調(diào)“做加法”之后,豪宅市場的產(chǎn)品風向或?qū)⒊霈F(xiàn)變化。

另有豪宅操盤手則表示,調(diào)低預售價項目進入市場后,將打破原有的競爭格局,屆時,不排除豪宅市場也可能出現(xiàn)個別項目需要“排隊搖號”買房的現(xiàn)象,而有一批項目將會受到重創(chuàng),利潤難以達到預期。

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