人頭攢動(dòng)的銅鑼灣商圈是香港零售商家的必爭(zhēng)之地。龐大的人流量曾帶來高昂的租金，使這里一度成為全球最貴的地段，但近兩年銅鑼灣商圈的租金卻一路走低，直降40％左右。

　　與此同時(shí)，香港工業(yè)區(qū)內(nèi)的商鋪?zhàn)饨饏s慢慢走高，增長(zhǎng)8％左右。兩個(gè)區(qū)域內(nèi)商鋪?zhàn)饨稹皷|邊日出西邊雨”的背后，是香港零售業(yè)版圖的悄然變遷。

　　“你能想象嗎，羅素街的店鋪在賣利是封（紅包袋）。”香港一家地產(chǎn)公司的工作人員說。羅素街位于銅鑼灣商圈的中心地帶，曾聚集眾多的珠寶店、表行和奢侈品店。2012年，這條街上的商鋪以每月每平米平均租金1.3萬港元的“天價(jià)”貴冠全球。

　　然而，近年來羅素街的租金卻一路直降。根據(jù)香港地產(chǎn)公司仲量聯(lián)行今年1月的報(bào)告，羅素街的商鋪?zhàn)饨鹱?014年高峰以來累計(jì)跌37％。而羅素街上“驚現(xiàn)”利是封店，正是在店租一路走低之下“撿漏”的結(jié)果。

　　不僅在羅素街，中環(huán)和尖沙咀兩個(gè)商圈也出現(xiàn)類似情況：一些名牌奢侈品店鋪要么降價(jià)轉(zhuǎn)租，要么就此空置。

　　商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕3月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從2014年到2017年，銅鑼灣、中環(huán)、尖沙咀和旺角這4個(gè)香港核心商圈的租金已從2014年的高位下跌約四成。即便這樣，仍有商家陸續(xù)撤出，不少店鋪因租金過高而空置。

　　與核心商圈相比，香港傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)卻是另外一番景象：越來越多的商場(chǎng)和零售店鋪在這里涌現(xiàn)。以香港最具代表性的工業(yè)區(qū)觀塘為例，2010年之前這里80％以上都是工業(yè)廠房，2015年之后有40多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目相繼進(jìn)駐，不少品牌和零售商家在此落戶。

　　“不同于銅鑼灣一線商場(chǎng)常有空置鋪位的情況，租戶對(duì)這些冒起的工業(yè)商廈（工廈）需求殷切，可以說是一鋪難求?！笔腊钗豪硎松啼伔?wù)部執(zhí)行董事連志豪說。

　　在特區(qū)政府2010年推出更改或重建工廈用途的“活化計(jì)劃”后，不少開倉批發(fā)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和文化團(tuán)體進(jìn)駐工廈，原來千篇一律的廠房煥然一新。除了觀塘，在長(zhǎng)沙灣、荃灣和荔枝角等工業(yè)區(qū)也出現(xiàn)這一趨勢(shì)。

　　據(jù)香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價(jià)署公布的物業(yè)報(bào)告，香港九龍地區(qū)私人零售業(yè)樓宇的平均租金價(jià)格由2015年12月每平方米1378港元升至2017年1月的1494港元，與同時(shí)期港島地區(qū)的1625港元降至1398港元，形成鮮明對(duì)比。

　　“香港零售業(yè)樓宇租金‘此起彼伏’的背后，是香港零售業(yè)版圖的變化?！边B志豪分析稱，香港核心商圈吸引的買家大多數(shù)是游客。香港旅游業(yè)近兩年持續(xù)不振，核心商圈內(nèi)不少店家銷售業(yè)績(jī)下滑，因承受不起高昂租金而紛紛撤出，業(yè)主只能通過降低租金吸引新店家“接手”商鋪。

　　世邦魏理仕顧問及交易服務(wù)部資深董事黎尚文介紹說，在香港傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)或生活區(qū)，香港本地消費(fèi)者的消費(fèi)欲望近兩年開始回溫。落戶在此的商家平日可以吸引區(qū)內(nèi)工人或住戶，周末則通過舉辦特色市集、主題嘉年華、文藝電影放映等活動(dòng)，吸引其他地區(qū)的消費(fèi)者到來。

　　“2017年應(yīng)該是香港零售業(yè)轉(zhuǎn)型和復(fù)蘇的一年?！边B志豪說，奢侈品集團(tuán)在核心商圈的壟斷被打破，租金下降，中端大眾品牌崛起，這些都是市場(chǎng)的良性調(diào)整。

　　連志豪還表示，現(xiàn)在香港零售業(yè)的“餅”已經(jīng)做大，除了核心商圈及新市鎮(zhèn)（離口岸較近）的商場(chǎng)，以往的工業(yè)區(qū)也成了消費(fèi)者的新寵。如今，傳統(tǒng)商圈的業(yè)主要加把勁挽留中端大眾品牌商戶。另外，核心商圈還要引入更多特色、新穎、有創(chuàng)意的商鋪吸引消費(fèi)者，而非只是千篇一律的連鎖店和奢侈品店。

　　香港旅游業(yè)議會(huì)總干事董耀中表示，來港旅客開始“升級(jí)換代”，之前游客來港比較偏愛買奢侈品，但如今更多的游客喜歡購買鞋帽、化妝品和藥品等消費(fèi)品。不少旅客也不再只是來購物，而是想更多地體驗(yàn)香港本地特色。

　　董耀中說，香港旅游業(yè)正在新形勢(shì)下作出改變，探索盛事、美食、文化的特色旅游新路，比如體驗(yàn)香港的生活區(qū)、郵輪旅游、海釣等特色活動(dòng)。希望這些轉(zhuǎn)變可以把香港的旅游業(yè)和零售業(yè)再次帶回“黃金時(shí)代”。