業(yè)績好轉(zhuǎn) “余糧”充足

來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2016年國內(nèi)商品房銷售面積為15.73億平方米，比上年增長22.5%;商品房銷售額11.76萬億元，增長34.8%。去年房地產(chǎn)市場的火爆也反映到上市房企的年報(bào)成績單中。

目前，一線龍頭房企中僅有萬科A和招商蛇口公布了年報(bào)。萬科A年報(bào)顯示，公司去年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2404.8億元，歸屬于母公司股東凈利潤分別為210.2億元，同比增長分別為23%和16%;2016年毛利率為29.4%，凈利潤率為8.7%。2016年公司房地產(chǎn)合同銷售額達(dá)3647.7億元，同比增長39.5%。

招商蛇口2016年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入635.73億元，同比增長29.15%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤95.81億元，同比增長97.54%。除房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長外，公司2016年全額合并招商局地產(chǎn)控股，合并后凈利潤同比大幅增長。

渝開發(fā)則是目前公布年報(bào)的房企中凈利潤同比增幅最大的公司。2016年實(shí)現(xiàn)凈利潤1.23億元，相較于上一年的737萬元，增幅達(dá)15倍。渝開發(fā)在年報(bào)中稱，公司主要開發(fā)的項(xiàng)目集中在重慶，去年公司全面完成虧損的會(huì)展置業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，消滅了出血點(diǎn)。

也有部分2015年虧損的公司借助地產(chǎn)大年實(shí)現(xiàn)扭虧。中華企業(yè)、\*ST新梅、浙江廣廈、萊茵體育等公司成功實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

受益于2016年良好的銷售形勢，公布年報(bào)的41家公司中，有28家公司預(yù)收賬款同比出現(xiàn)增長，這顯示不少企業(yè)“余糧”充足。其中，新城控股預(yù)收賬款同比增長88.2%，達(dá)到298.3億元。中糧地產(chǎn)和萬科A分別同比增長40.8%和29.2%。對于房企來說，無論是并購還是加碼新項(xiàng)目，充裕的資金流在融資綜合成本不斷上升的2017年顯得尤為重要。

??

2017年謹(jǐn)慎樂觀

2016年火爆的房市也使得2016年三季度開啟了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控周期。與以往調(diào)控周期不同，本次地產(chǎn)調(diào)控呈現(xiàn)出同一城市政策層層加碼、調(diào)控城市范圍不斷擴(kuò)圍的趨勢。強(qiáng)調(diào)控周期下的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也在房企的年報(bào)中不斷被提及。不過，從龍頭房企的年報(bào)來看，這些公司普遍預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)運(yùn)行，機(jī)遇大于挑戰(zhàn);對2017年的經(jīng)營和市場謹(jǐn)慎樂觀。

萬科表示，在主要城市房屋市場再度升溫的同時(shí)，土地市場的表現(xiàn)更為激進(jìn)，“面粉貴過面包”不再是個(gè)案，而是成了普遍現(xiàn)象。這足以令開發(fā)企業(yè)進(jìn)退維谷，陷入焦慮之中。買高價(jià)地，意味著承擔(dān)未來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn);不買，則可能現(xiàn)在就被擠出市場。短期來看，市場環(huán)境依然復(fù)雜。熱點(diǎn)城市和三四線城市樓市持續(xù)分化，土地市場的調(diào)整滯后于住宅市場，以及行業(yè)自2016年底以來的去杠桿趨勢，都加大了企業(yè)經(jīng)營的不確定性。

萬科在報(bào)告期內(nèi)將項(xiàng)目存貨跌價(jià)準(zhǔn)備核算為13.8億元，較2015年底增長82.3%，原因在于部分城市房價(jià)、地價(jià)持續(xù)調(diào)整等。這些設(shè)存貨跌價(jià)計(jì)提的項(xiàng)目涵蓋煙臺(tái)、烏魯木齊、唐山、溫州等12個(gè)城市。

不過，萬科表示，2017年隨著行業(yè)回歸理性，前期部分高價(jià)獲取的項(xiàng)目存在潛在的并購機(jī)會(huì)。公司將采取更加靈活的合作方式，發(fā)掘盤活優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源。在核心城市土地供應(yīng)日益緊缺的背景下，將繼續(xù)攜手合作方，積極探索包括“軌道+物業(yè)”、城市產(chǎn)業(yè)升級在內(nèi)的各類資源獲取和開發(fā)模式，以突破增長瓶頸，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。2017年，公司現(xiàn)有項(xiàng)目預(yù)計(jì)新開工面積2923.6萬平方米，較2016年實(shí)際開工面積降低6.8%;預(yù)計(jì)項(xiàng)目竣工面積2448.3萬平方米，比2016年實(shí)際完成規(guī)模增長9.4%。

招商蛇口則在年報(bào)中透露，2017年公司銷售目標(biāo)要達(dá)到1000億元，而公司2016年簽約銷售金額為739.34億元。