“我建議你還是別買了，500平方米起售，還是毛坯，價格還是原來的價格，怎么算都不合適，等政策細則出來后吧。”4月2日，在北京市大興區(qū)一個商辦項目銷售中心，負責(zé)銷售的羅伊勸告一位前來看房的購房者。

從3月26日北京市住建委等五部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》以來，商住項目被嚴查，3月28日，6個項目因為涉嫌將規(guī)劃批準的商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛緦ν庑麄鞑N售，被停止網(wǎng)簽。

此外，北京15家房地產(chǎn)中介因涉嫌違規(guī)代理商辦類房屋銷售、虛假宣傳商辦類房屋居住用途被責(zé)令停業(yè)整頓，房天下網(wǎng)站因發(fā)布“商改住”項目信息被注銷房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案。截至4月5日，房天下網(wǎng)站商住項目已經(jīng)全部下架。

一時間，整個商辦市場風(fēng)聲鶴唳，對于部分已建成并銷售的商改住項目，截至4月5日，北京市政府方面并沒有給出明確處理意見。部分接受采訪的開發(fā)商人士表示，在等待政府出臺進一步限購細則和政策落地。

少數(shù)項目仍在銷售

羅伊負責(zé)銷售的商辦項目位于北京市大興區(qū)黃村南側(cè)，緊鄰地鐵4號線義和莊站，與鄰近的黃村和生物醫(yī)藥基地相比，無論是商業(yè)配套還是人氣均有較大的差距，周邊地塊多數(shù)處于開發(fā)狀態(tài)，并沒有成熟的項目。

3月28日，北京市住建委處罰的6個商改住項目中，有3個項目集中于此，羅伊負責(zé)銷售的項目就是其中之一，“我們目前嚴格按照政府要求來銷售，購買主體只能是公司，也沒有裝修了，價格還是50000多元起價，說實話現(xiàn)在買不合適?！?/p>

羅伊告訴經(jīng)濟觀察報，從3月26日商辦限購政策出臺當(dāng)天晚上，北京市商辦項目網(wǎng)簽已經(jīng)全部停止，目前仍沒有恢復(fù)網(wǎng)簽的具體時間，“現(xiàn)在就是買了，也網(wǎng)簽不了，還不如等政策落地后，價格估計也能降下來?！?/p>

在羅伊看來，政策落地少則兩三個月，多則半年，在這期間，因為新的商辦項目只能公司購買，而且要求起購面積500平方米，商辦項目價格下跌的概率極大。

與羅伊所在項目一路之隔的另一個商住項目，目前銷售中心已經(jīng)停止?fàn)I業(yè)，“不是我們不想賣，國土局的來了好幾次，不讓賣了?！币晃讳N售人員表示。

這位銷售人員對項目是商改住事實并不避諱，其坦言，項目是可供居住的商改住，“已經(jīng)賣出一部分了，剩下的肯定也會賣，已經(jīng)建成這樣了，總不能拆了吧?”

另一個被處罰的辦公項目目前仍在正常銷售，但整個銷售中心很少有購房者光顧。一位銷售人員表示，目前項目只有寫字樓在售，面積200平方米左右，“商辦限購后，已經(jīng)沒有精裝修了，都是毛坯房，單價6萬元起，全市網(wǎng)簽都停了，恢復(fù)以后才能簽?！?/p>

此外，在大興生物醫(yī)藥基地附近的幾個商辦項目，也有不少項目仍在對外銷售。

限購后怎么辦

北京市商住限購政策第一條就要求，新建商辦項目應(yīng)該嚴格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售和使用，未經(jīng)批準，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?同時要求新建商辦項目最小分割單元不得少于500平方米，銷售對象為合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。

原有建成并已經(jīng)銷售的商辦類項目再次上市交易時，北京市要求交易對象可以為事業(yè)單位和社會組織，也可以是個人，但個人購買二手商辦項目不僅需要占用其購買住宅指標，而且不能從銀行機構(gòu)貸款。

不過，政策并沒有對目前在建、在售商辦項目銷售和未來再次交易做出明確規(guī)定，包括被處罰的商改住項目，目前多數(shù)主體已經(jīng)建成，一部分項目已經(jīng)以商住銷售名義銷售給個人。這些項目下一步怎么辦，還沒有明確的說法。

早在2016年5月份，通州商辦項目就全部限購，北京戶籍沒有住房、有一套住房居民家庭以及連續(xù)五年社?；騻€稅的非京籍居民家庭仍可以購買商住項目。

這一限購力度遠遠低于北京市326商住限購政策要求，通州一位商辦銷售銷售負責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察報，目前通州仍在按照原來限購政策執(zhí)行，這意味著通州成為商辦項目限購相對寬松的區(qū)域。

對于北京的商辦項目開發(fā)商來說，現(xiàn)在似乎只能等待商辦限購政策細則出臺和落地，尤其是在建在售商辦項目處理辦法，如果嚴格劃定為新建項目，那么意味著開發(fā)商不僅面臨著和購房者違約，甚至還需要拆除重建。

商住項目被拆除并非沒有先例，3月20日晚間，已經(jīng)網(wǎng)簽了近兩年的上海綠地尚峰匯項目被強制拆除，并引發(fā)業(yè)主反彈。對此，另一個商辦項目銷售負責(zé)人表示，綠地尚峰匯項目屬于極端案例，照搬難度較大。

其給出兩個理由：第一，已經(jīng)在建在售的商住項目都是經(jīng)過有關(guān)部門審批通過的，一旦拆除，開發(fā)商面臨巨大損失，“如果政府原來不讓建，申報時不通過審批就是了，現(xiàn)在審批都通過了，已經(jīng)建好了，再拆除的話損失誰來承擔(dān)?”

第二，目前在建在售的商住項目已經(jīng)有一大批出售給購房者，一旦拆除，購房者的損失如何彌補。

千萬方商辦突圍

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，截至4月5日，北京市商業(yè)庫存累計為240.46萬平方米，辦公類庫存面積為187.92萬平方米，兩者合計顯示了北京市商辦庫存總量為428.38萬平方米，與3月底相比減少了5萬多平方米。

4月份以來，北京商辦項目日均去庫存量為1萬平方米左右，限購后成交面積下降幅度較大。

428萬平方米僅是北京商辦庫存一部分，此外還有歷年遺留庫存和開發(fā)商自持部分。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從207年至2017年3月26日限購政策出臺，北京商辦類庫存面積達到1090.38萬平方米，突破千萬級別。

其中商住公寓存量面積為169.41萬平方米，商業(yè)存量面積為450.69萬平方米，寫字樓存量面積為470.28萬平方米。

限購后，商辦項目、尤其是偏遠地區(qū)的商辦項目如何開發(fā)和運營，是擺在開發(fā)商案上的一道難題。

羅伊表達了樂觀的看法，他認為未來無論住宅用地還是商辦用地，土地在北京都將是稀缺資源，“剛剛北京掛出兩塊商辦用地，仍然很多開發(fā)商去搶，這說明大部分開發(fā)商還是看好未來發(fā)展前景?！?/p>

上述通州商辦項目銷售人士表示，“北京市每年土地供應(yīng)量都在大幅減少，先把資源拿到手，未來怎么做，各人有各人門路?！?/p>

在他看來，商辦限購有利有弊，“壞處是開發(fā)商短期回款比較難，但對大型開發(fā)商來說，還在承受范圍內(nèi)，好處是可以逼著你轉(zhuǎn)型自持做不動產(chǎn)運營，也可以和自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型結(jié)合起來，另外物業(yè)本身也會不斷升值?！?/p>

目前最讓開發(fā)商不安的是在建在售商住項目處理辦法，尤其是在途交易的商住項目，一旦徹底糾正，勢必造成大量違約，“這個確實比較頭疼，沒賣出去的好說，改造一下就可以，已經(jīng)賣出去的，以后不讓住肯定不行，個人判斷，政府應(yīng)該不會一刀砍死?！绷_伊表示。