“我一直認為中國過去20年的房地產市場是沒有專業(yè)研究的?！辨溂已芯吭涸洪L楊現領在鏈家研究院成都分院成立研討會上表示，目前房地產基礎性研究還遠遠不夠，必須要有人將基礎數據進行挖掘與清晰化，而鏈家研究院扮演的，正是讓正確信息更好流通的地產服務平臺角色。

鏈家研究院院長楊現領在成都分院成立研討會上發(fā)言。

鏈家的數據包含全國30多個城市的新房、二手房與租賃信息，此外鏈家擁有管理著超過3千億元的資管數據。其中，源源不斷豐富的新增房源、新增客源、房源存量信息、房源調價信息則構成了動態(tài)數據，既有的帶看信息、房屋成交情況、貸款與稅費情況，屬于靜態(tài)部分。

鏈家研究院成立兩年，基于鏈家集團龐大的數據庫做了多方面的研究。

針對消費者的買房賣房動態(tài)軌跡，鏈家研究院做了總結歸納，在過去，人的一生只買一套房子，而現在，剛需、改善到養(yǎng)老需求的三次購房過程基本上已是常態(tài)。據成都鏈家研究院院長張鍵透露，基于這樣的消費者行為軌跡動向，鏈家研究院可以為營銷提供數據支持。

鏈家研究院對市場的分析可以概括為交易結構、熱點分布、交易人群、市場缺口四個要素。政府調控房地產市場需要數據參考，鏈家研究院對大數據進行分析之后，將提供關于供需平衡、行業(yè)發(fā)展、城市規(guī)劃、平抑波動等方面的決策建議。

最后一點是針對消費者本身提供的決策分析，消費者交易決策涉及的因素有哪些，應該選擇什么樣的資產配置方案，都有數據可循。

在分析市場時，鏈家研究院會用到幾個關鍵性的指標。一個是代表市場供需關系的客房比。以成都為例，2014年，鏈家集團成都市場的客房比是2:1，意味著每新增一套房源，就會有兩個新增客戶去競爭這套房子，到了2016年，客房比變成了4.7:1。

第二個指標是成交周期，成都二手房市場的業(yè)主與客戶成交周期，2016年初分別為90天與30天，2016年底，這一數據變?yōu)榱?0天與20天。二手房市場逐漸活躍，市場交易節(jié)奏不斷加快。

另外還有兩個判斷市場需求的指標，一是帶看量，二是業(yè)主漲價占比。張鍵介紹說，帶看量與市場的成交量往往成正相關，業(yè)主漲價占比與市場交易價格同樣也成正比。

除此之外，鏈家研究院還可以將研究具化到不同購房人配置房產的特點、購房目的分析等，甚至是區(qū)域土豪的分析。

只是在楊現領看來，這些分析都還遠遠不夠。目前以房價收入比判斷市場購買力，憑借成交均價判斷價格趨勢，都是單薄片面的。

“就比如判斷市場供需情況，是不是應該單獨提煉出一個‘可簽房源’，將供應中的非可成交部分去掉，再來考量?！?/p>

楊現領認為，依然需要持續(xù)不斷地加大觀察樣本量，將數據中業(yè)務考核的影響因素去掉?！斑€原與同步市場情況已經很難了，從中提取標準，梳理框架，做出專業(yè)客觀的分析，還遠遠不夠?！?/p>

楊現領強調，鏈家研究院的信條是“堅持做正確的事情，讓正確的事情加速發(fā)生”。 “我們相信數據和研究本身會產生價值?！彼f，“鏈家給研究院設定的目標是在未來的三到五年內做好基礎研究，這樣才有后面的事情?！?/p>

成都鏈家研究院的設立，正是要加大西南地區(qū)的數據采集與分析。當天，鏈家研究院成都分院院長張鍵發(fā)布了《六大城市住房消費大數據報告》，成都、重慶、武漢、長沙、合肥、南京被概括為內陸六城。報告顯示，六大城市GDP增速超越一線城市與全國平均增速，人口凈流入數據客觀，資源吸附能力可觀。

城市的發(fā)展、房地產市場的進程，自有其內在邏輯，他們的產生、發(fā)展、成熟、衰落有一個大致可以遵循的基本規(guī)律。

“只有將基礎研究做好了，才能談規(guī)律是什么，目前基礎數據還有很大的空間。”楊現領總結道。