一份政府于4月7日印發(fā)，關(guān)于規(guī)范城市更新實施工作若干問題的處理意見通知，其中談及將于2017年6 月底前對70個舊城舊村改造項目(以下簡稱“70個舊改項目”)中僵持不下的進行清退。這已是深圳政府關(guān)于這70個舊改的第二次發(fā)文。

早在2006年，深圳政府已明確表態(tài)，將按照尊重歷史、實事求是和符合規(guī)劃的原則，有計劃、分類推進70個改造項目。到底6月底前，有哪幾個項目面臨清退的危險?樂居對這70個改造項目進行了一次初步摸底。

這70個改造項目，寶安區(qū)占29個，龍崗占27個，龍華占8個，大 鵬6個。這一批舊改項目，自2004年始，到如今已13年。經(jīng)初步摸查，目前處于未動工狀態(tài)有近10個項目，8個集中在龍崗，其余在寶安。其中寶城26區(qū)、松崗老鎮(zhèn)政府片區(qū)、布吉圣力舊廠改造處于僵持狀態(tài)，而龍華的完成率可以說達(dá)到100%。

寶安與龍崗是改造大區(qū)，項目繁多，較為復(fù)雜。寶安大區(qū)下細(xì)分小片區(qū)多，開發(fā)商爭搶糾紛不斷，內(nèi)在主體復(fù)雜，不少項目換了一波又一波的開發(fā)商，橫幅每隔幾年一換，說到改造主體，未到建設(shè)動工那一刻仍未能做定數(shù)。

一工改，變現(xiàn)可獲數(shù)十億凈利潤

龍華舊改最為順利

先來看看最為清晰的龍華，在這8個改造項目中，基本全部成為紅山、白石龍、上塘的主力房地產(chǎn)項目，這也正是龍華在近兩年得以飛快發(fā)展的原因之一，舊改項目的神速推進，片區(qū)翻新為龍華發(fā)展開辟了加速通道。

在龍華8大歷史項目中，只有新概念建材廠舊改屬于拖后腿項目。項目總建筑面積22.5萬平方米，由于股權(quán)關(guān)系復(fù)雜，官司糾紛不斷，多年來主體一直難以確立。

自深圳多吉**有限公司接手后，在不到一年的時間內(nèi)，完成項目100%股權(quán)的收購，截至目前已完成項目地塊內(nèi)90%的建筑物拆遷，預(yù)計于7月底全部拆遷完畢。8月全面開工建設(shè)包括1.5萬平米大型超市、18班幼兒園、27班9年一貫制學(xué)校等，預(yù)計于2018年年底全部建設(shè)完畢。該項目建成后預(yù)計將為深圳多吉**有限公司創(chuàng)造100億以上的現(xiàn)金流以及數(shù)十億凈利潤。

大 鵬和其他區(qū)不同的是，大 鵬新區(qū)的城市更新是以綜合整治為主、拆除重建為輔，要嚴(yán)格保護生態(tài)環(huán)境和文物古跡。其中，拆除重建的重點區(qū)域主要包括葵涌中心區(qū)和溪涌片區(qū)。

在2015-2020年的規(guī)劃期限內(nèi)新增城市更新用地規(guī)模約4.5平方公里。其中，綜合整治用地規(guī)模約為3平方公里，拆除重建用地規(guī)模約1.5平方公里。葵涌的幾個項目都在大 鵬新區(qū)“十三五”城市更新計劃內(nèi)，項目也正在推進中。

寶安26區(qū)部分項目已爛尾12年

寶安區(qū)在70個歷史遺留項目中占有29個。按樂居目前梳理的情況，目前已完工6個，正在進行中12個，還有1個未能查到相關(guān)資料，處于僵持狀態(tài)有1個。其中寶城26區(qū)項目截至目前都無法動工，原因可能為賠償未談妥或開放商欲改變規(guī)劃。

寶安26區(qū)南面舊改二期項目目前已爛尾12年之久，在這曾開工過一段，目前已停工的17萬平米土地上，散布大量的廢棄空蕩的舊工廠以及工業(yè)區(qū)。作為制造業(yè)工廠密布的26區(qū)，不少工廠目前已搬遷至福永、沙井等地，剩下殘破空蕩的廠房，如愛普生等。

同在這17萬平米的面積上，還有幾個并未拆得動的“老破舊”住宅小區(qū)，例如前進路上的同安小區(qū)，建成已有三十多年，外觀殘破，居住在這里的一名老業(yè)主表示，賠償比例12年來并未達(dá)成協(xié)議，部分業(yè)主要求1:1.5的賠償，此外一些老業(yè)主對回遷房的位置也不甚滿意，導(dǎo)致此事并未落實下來，目前還有30戶沒有達(dá)成拆遷意愿。

該小區(qū)的同安藥廠五層廠房上面四層都已經(jīng)人去樓空，唯獨剩下前進路上的底層商鋪沒有搬遷，該名業(yè)主表示也是因為拆遷問題沒有達(dá)成一致。前進路上一名商鋪店主則認(rèn)為是開發(fā)商還沒有拆的那么快，自己在這里做了七八年生意，沒有人來談過拆遷賠償問題。而另一名店主則表示因為合同租約未到期，加之該地人流量不錯，目前并不擔(dān)心馬上拆遷，“沒有拆得那么快”。

目前二期舊改已經(jīng)爛尾12年之久，除了地鐵靈芝站C出口即將完成的金豐豪庭項目，這17萬平米的土地上，一些已搬遷的工廠里面幾乎空無一人，但富達(dá)工業(yè)區(qū)、工廠宿舍等部分殘破的工業(yè)區(qū)底層小商鋪依然照常營業(yè)，垃圾廢墟成堆的工業(yè)園內(nèi)雜草叢生，偶有施工車輛進入。有業(yè)主在場表示是因為開發(fā)商后期規(guī)劃發(fā)生了變更，打算增加住宅項目，導(dǎo)致現(xiàn)在拆遷動工較慢。

龍崗或?qū)⒂?個項目被清退

龍崗區(qū)，在70個歷史遺留項目中占有27個(其中包括坪山區(qū)2個)，按樂居梳理的情況，目前已完工12個，已動工7個，未動工8個。

樂居走訪部分未動工項目發(fā)現(xiàn)，木棉灣入口片區(qū)項目主要為廠房、商鋪等，商鋪售賣物品多為機械零件、紡織加工等，未見舊改相關(guān)標(biāo)示物。

布吉木棉灣城市更新辦公室工作人員對筆者表示，布吉木棉灣城市更新項目為京基地產(chǎn)的舊改項目，目前已開始簽約;而木棉灣入口片區(qū)項目為信義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的項目，其未動工原因很有可能是非農(nóng)指標(biāo)不達(dá)標(biāo)。

這70個改造項目，算得上深圳最早一批舊改項目。自2004年始，到如今已13年。處于未動工狀態(tài)有近10個項目，開發(fā)商對舊改這塊大蛋糕爭搶兇猛，每個項目在明爭暗斗下顯現(xiàn)出復(fù)雜的各方關(guān)系，門面定下的改造主體，未到建設(shè)動工那一刻仍未能做定數(shù)。

而目前深圳供應(yīng)項目80%來自于舊改，早前美聯(lián)物業(yè)江少杰曾回應(yīng)樂居，由于舊改的步伐緩慢，未來三年深圳住宅有可能進入供應(yīng)的斷層期。

2016年，深圳又有89個項目(包括范圍調(diào)整)列入城市更新的計劃。但事實是，截至2016年12月31日，全市已列入城市更新計劃的項目數(shù)多達(dá)533個，總拆除用地面積約3714公頃，但其中通過專項規(guī)劃的僅242個，約占已列入計劃項目數(shù)的49%;而已確認(rèn)實施主體的項目數(shù)120個，約占已列入計劃項目數(shù)的24%，而獲得土地使用權(quán)進入開發(fā)建設(shè)不足10%。

這說明城市更新項目從列入計劃到確認(rèn)實施主體的轉(zhuǎn)化率非常低，仍有超過3/4的已列入計劃項目尚未取得進一步的實質(zhì)性進展。

對于資深地產(chǎn)人何博士表示，早前寶安片區(qū)的舊改主要由國企主持，以防國有資產(chǎn)流失，所以效率不高，關(guān)鍵在于沒有強有力的抓手，無論是城市重建、功能改變還是綜合整治都需要政府強有力的支持。

據(jù)知情人表示，面對城市更新，未來深圳政府的角色將從輔助轉(zhuǎn)變主導(dǎo)，大力推進棚改，將成為深圳舊改一大轉(zhuǎn)變。

此次70舊改項目調(diào)查為初次摸底，如有知情的朋友，歡迎交流指正。