近來，“北上廣深”等一線城市房貸政策日趨收緊，一些二三線城市也不斷跟進(jìn)，部分銀行已將首套房房貸利率上調(diào)至貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍。隨著調(diào)控政策的層層加碼及貨幣環(huán)境的收緊，樓市將會(huì)如何?“定向加息”會(huì)有何種影響?

部分銀行首套房房貸利率上浮10%

最近，“北上廣深”等一線城市紛紛上調(diào)首套房房貸利率，此趨勢(shì)已逐步蔓延至二三線城市。

監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月份全國(guó)首套房房貸平均利率為4.73%，同比去年5月份則是4.45%。

記者從中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、光大銀行、北京銀行等多家銀行了解到，自今年5月1日起，北京地區(qū)房貸利率普遍有所上調(diào)。

首套房房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率，不再有任何折扣;

二套房房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.2倍。

而此前，北京市大部分銀行對(duì)于首套房房貸利率打九五折，二套房房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍。

進(jìn)入6月以來，北京市部分銀行進(jìn)一步上調(diào)了房貸利率。民生銀行首都機(jī)場(chǎng)支行一位客戶經(jīng)理告訴記者，進(jìn)入6月份，首套房房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍，較5月份上浮了10%，二套房房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.2倍。

記者從廈門市部分銀行和房產(chǎn)中介獲悉，自今年5月起，廈門首套房貸款利率持續(xù)收緊，多家銀行將原先的首套房購(gòu)房者九折的優(yōu)惠利率上調(diào)至九五折。6月以來，廈門市個(gè)別銀行甚至將首套房房貸利率上調(diào)了10%。

記者注意到，福州市的部分銀行也加快了首套房房貸利率調(diào)整步伐，有的上浮比例達(dá)10%。同時(shí)，二套房房貸利率首次調(diào)整，從原先執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，調(diào)整為上浮20%。

房貸利率上調(diào)同時(shí)，房貸規(guī)模也日趨收緊。一位北京購(gòu)房者反映，今年3月就拿到了個(gè)人二手房按揭貸款批貸函，但直到目前還在等銀行給放貸額度。

廈門一家商業(yè)銀行的工作人員稱，今年初以來信貸額度不如去年寬松，房貸額度更是有總量控制，因此目前個(gè)人住房按揭貸款的放款時(shí)間明顯延長(zhǎng)?！艾F(xiàn)在我們銀行的額度都用完了，如果沒有客戶還清房貸，新的客戶很難拿到貸款，只能等待”。

樓市“定向加息”有何影響

廈門大學(xué)金圓研究院理事長(zhǎng)戴亦一表示，金融強(qiáng)監(jiān)管、流動(dòng)性趨緊是主要原因。隨著銀監(jiān)會(huì)對(duì)同業(yè)存單監(jiān)管日益嚴(yán)格，銀行同業(yè)存單發(fā)行量驟減，房貸基準(zhǔn)利率的利率水平已超過了4.9%，這意味著資金成本在不斷提高。

“資金成本漲的比房貸利率快，銀行必然會(huì)充分權(quán)衡其中的風(fēng)險(xiǎn)因素?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說，尤其今年3月北京出臺(tái)各項(xiàng)樓市調(diào)控政策后，銀行對(duì)抵押品的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)更是不斷提高，所以房貸審批難度加大。

“融360”分析師李唯一表示，現(xiàn)行政策下，嚴(yán)控房貸增量是大勢(shì)所趨。銀行在房貸總額度一定的情況，即使大幅上調(diào)房貸利率，利潤(rùn)也十分有限。從資源配置角度講，這部分資金資源未帶來預(yù)期收益，則會(huì)被配置到收益更高效的業(yè)務(wù)。近期房產(chǎn)交易量亦大幅下滑，部分銀行會(huì)權(quán)衡成本與利潤(rùn)，進(jìn)而收縮房貸業(yè)務(wù)。

在戴亦一看來，“定向加息”會(huì)直接導(dǎo)致購(gòu)房成本增加，這無(wú)疑加重了購(gòu)買首套房的剛需客戶的負(fù)擔(dān)。國(guó)家的住房調(diào)控政策，都是為了保護(hù)剛性需求，抑制投資投機(jī)性需求。銀行大幅提高首套房房貸利率的做法，背離了調(diào)控目的。

戴亦一說，調(diào)控的目的不應(yīng)是為了抑制剛需，若動(dòng)輒采取“一刀切”的方式，可能會(huì)誤傷，“剛需人群屬于購(gòu)房的弱勢(shì)人群，應(yīng)該讓他們買得起房、住得上房?！?/p>

樓市將往何處去?

今年6月12日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》項(xiàng)目組，發(fā)布了5月份《住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》。

數(shù)據(jù)顯示，隨著調(diào)控政策的漸趨嚴(yán)厲，5月熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲速整體回落，北京房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)下跌，其中西城區(qū)下跌8.43%、海淀區(qū)下跌7.45%，領(lǐng)跌于全市各區(qū)縣板塊。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，一二線熱點(diǎn)城市信貸政策進(jìn)一步收緊的可能性依然存在。相關(guān)人士分析，隨著近期資金成本不斷上升，商業(yè)銀行需要控制房貸業(yè)務(wù)的成本，對(duì)資金的流向和使用作出新的規(guī)劃。而且，6月下旬是金融市場(chǎng)習(xí)慣性的“資金緊張時(shí)刻”，在今年金融去杠桿壓力之下，銀行對(duì)半年末時(shí)點(diǎn)流動(dòng)性沖擊的擔(dān)憂尤為嚴(yán)重。此背景下，銀行展開資金爭(zhēng)奪戰(zhàn)，紛紛上調(diào)人民幣存款基準(zhǔn)利率、大額存單利率以及理財(cái)產(chǎn)品收益率，這必然使得銀行吸儲(chǔ)成本提升。

張大偉認(rèn)為，受房地產(chǎn)調(diào)控政策及年中考核等因素影響，預(yù)計(jì)銀行年中會(huì)一定程度上收緊房貸，而且針對(duì)資質(zhì)相對(duì)較差的客戶審核將會(huì)更嚴(yán)格;該趨勢(shì)是否會(huì)加快，還取決于資金價(jià)格上行的速度。

易居研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房貸利率上行預(yù)計(jì)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響：一是增加購(gòu)房者買房的成本及難度，迫使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸降溫;二是影響房地產(chǎn)成交量。不過，房企可能會(huì)通過各種形式的策略性降價(jià)，來對(duì)沖房貸利率上調(diào)對(duì)銷量的影響。

在戴亦一看來，有關(guān)方面應(yīng)當(dāng)對(duì)“金融機(jī)構(gòu)將首套房房貸利率也一并上調(diào)”的做法進(jìn)行干預(yù)，金融機(jī)構(gòu)不應(yīng)在房貸政策上“一刀切”，應(yīng)區(qū)別對(duì)待各種購(gòu)房者，從而支持購(gòu)買首套房剛需客戶的積極性。