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王健林賣萬達酒店 潘石屹瘋狂變賣資產 房地產大亨這些動作背后隱藏了什么?

2017年7月11日     來源:九個頭條網      編輯:HaoChenChong      繁體
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最近,王健林又干了件大事兒!一下子就把萬達的十三個文旅項目91%的股權和萬達的76個酒店項目轉手賣給了孫宏斌的融創(chuàng)中國,共收資金僅631.7億元。

最近,王健林又干了件大事兒!一下子就把萬達的十三個文旅項目91%的股權和萬達的76個酒店項目轉手賣給了孫宏斌的融創(chuàng)中國,共收資金僅631.7億元。其中,十三個文旅項目91%的股權作價295.75億元,76個萬達酒店作價335.95億元。

作價295.75億賣掉95%股權的13個文旅項目,各個基本都是幾百億的規(guī)模,重金投入。具體項目包括:

而王健林本人也多次對這些項目表態(tài),十分重視。他曾揚言:“迪士尼不信中國有萬達,實在不應該來大陸。因為我們有一個戰(zhàn)略就是好虎架不住群狼,上海只有一個迪士尼,萬達在全國其他地方,開了15到20個?!逼渲?,宣布將投資500億元建設廣州萬達旅游城對標香港迪士尼,無錫的項目對標上海迪士尼。

這些項目都是萬達競爭迪士尼的“武器”啊!王健林怎么就舍得降價大甩賣?

潘石屹也在賣賣賣

其實近期不僅王健林在賣賣賣,他的同行潘石屹近來也在賣賣賣!

6月26日,潘石屹的SOHO中國以35.73億元出賣了上海虹口SOHO。7月4日,SOHO中國又宣布整售北京光華路SOHO和凌空SOHO兩個項目。其中被整售的北京光華路SOHO還是SOHO中國的核心物業(yè),且原本不在計劃出售名單中。

這是近期賣項目的情況。贏商網還整理了近三年來SOHO中國出售項目的情況:

2014年2月,SOHO中國將上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場以52.32億元出售給金融街控股;

2014年9月,SOHO中國又宣布將上海凌空SOHO的一部分以30.5億元出售給攜程網;

2016年7月,SOHO中國又將上海世紀廣場以32.22億元出售給國華人壽保險;

近期出售的3個SOHO項目,再加上前三年出售的3個SOHO項目,SOHO中國在三年里共出售了6個項目!

為什么兩個地產大佬都在賣賣賣?是不想再做地產商了嗎?

王健林:多次表示“不再做地產商”

據(jù)財新網報道,對于這次甩手賣項目、賣酒店,王健林是這么說的:“其實萬達商業(yè)的負債并不算高,通過這次資產轉讓,萬達商業(yè)負債率將大幅下降,這次回收資金全部用于還貸,萬達商業(yè)計劃今年內,清償絕大部分銀行貸款?!彼A計,這次交易完成兩年后,萬達商業(yè)租金等收入將超過地產收入。

另據(jù)萬達內部人士透露,賣掉這些資產,進一步輕資產化,或還有助于萬達商業(yè)盡快回歸A股市場。萬達商業(yè)不希望被劃入房地產板塊,因目前房地產公司IPO發(fā)行幾乎處于停滯狀態(tài)。萬達商業(yè)IPO的審核狀態(tài)為“已反饋”。

萬達集團從兩年前開始提出轉型,萬達集團董事長王健林多次表示“不再做地產商”的想法,雖然現(xiàn)在地產收入仍遠高于公司其他各業(yè)務板塊。

王健林不想再做地產商,那他想做啥?

王健林向財新網透露,萬達集團戰(zhàn)略會這樣調整:首先是全力發(fā)展創(chuàng)新型、輕資產業(yè)務,如影視、體育、旅游、兒童娛樂、大健康、網絡、金融等。王健林稱,所有這些業(yè)務板塊,除網絡明年才能整體盈利外,其他板塊都有利潤。其次,萬達集團也將大幅減債,計劃三年左右清償集團層面金融機構債務。

所謂輕資產業(yè)務,如輕資產類萬達廣場,內部是這樣劃分的:投資類萬達廣場,即投資者“拿錢下訂單”,萬達負責找地、建設、招商和運營。而在合作類萬達廣場模式中,投資者出地又出錢,萬達出品牌,負責設計、建設、招商、運營,凈租金七三分成,投資者占七成,萬達占三成。

據(jù)其半年工作報告披露,今年上半年,萬達廣場以輕資產方式拓展了26個,新開業(yè)的萬達廣場有9個,占比達四分之三。王健林預計,今后每年輕資產萬達廣場在40至50個左右。

潘石屹:外灘和望京SOHO在,我就還是一個開發(fā)商

賣掉這么多SOHO項目的潘石屹在接受《每日經濟新聞》采訪時稱,“從我心里面來說,永遠不能夠銷售的,一個是外灘SOHO,一個是望京SOHO。外灘SOHO位置太重要了,望京SOHO太漂亮了,我很喜歡。”只要兩個項目在,潘石屹說,他自己就還是一個開發(fā)商。

而至于為什么出售多個SOHO中國項目,潘石屹是這么說的:“SOHO自從決定銷售物業(yè)以來,一直秉持做生意最基礎的原則,就是低價買入、高價售出。現(xiàn)在的資產價格相當高起,所以我們會處置一些資產。”

他還解釋說,衡量商業(yè)物業(yè)價值的標準只有一個,就是租金回報率。當然,這也與國家利率有很大關系。例如美國,在利率非常低的情況下,一般商業(yè)物業(yè)的投資回報率是5%,特別好的項目大概能達到4.7%或4.5%。租金回報率越低,售價就會越高。而在中國,凈租金回報率僅有2.7%左右,同時利率比美國高出好幾倍。因此,潘石屹覺得這個時候是出售物業(yè)比較恰當?shù)臅r機。

不再專注拿地建新項目的SOHO中國,把大部分精力放在了發(fā)展SOHO 3Q項目上。潘石屹就曾在媒體面前表示,出售SOHO項目的回籠資金,將大部分用在SOHO 3Q項目上。

SOHO 3Q是SOHO中國推出的一個移動共享辦公產品,里面聚集了大量初創(chuàng)型公司。而與孵化器不同的是,SOHO 3Q只做辦公平臺,不會涉及投資創(chuàng)業(yè)企業(yè)。

據(jù)SOHO中國方面透露,目前SOHO 3Q已成為北京、上海、廣州、深圳擁有17個中心,下一步還將進軍二線城市,他們看好二線城市的發(fā)展勢頭。

為什么王健林們不想再做地產商?

眼下,錢正越來越值錢,高負債的地產商這兩年日子不好過。

據(jù)彭博社2016年發(fā)布的報道稱:中國地產商2017年的日子不好過,償債金額創(chuàng)紀錄高點,2017年有173億美元的債券到期,2018年有279億美元的債券到期。

對于中國高杠桿的房地產開發(fā)商而言,2017年可能會是借貸盛宴后終于要嘗到苦果的時候。

監(jiān)管單位已切斷主要融資來源,上海證交所10月提高地產商發(fā)債的門檻。此后,地產商就沒有在上海證交所發(fā)債。據(jù)彭博匯整的數(shù)據(jù),過去兩年來,通過上海證交所的發(fā)債量佔國內發(fā)債40%左右。而上述限制舉措恰逢最差時機,因為地產行業(yè)明年有173億美元的債券到期,創(chuàng)紀錄高點,2018年還有279億美元的債券到期。

中國政府對于限制發(fā)債小心行事,一方面設法溫和抑制不動產泡沫,一方面要避免造成房地產業(yè)廣泛的沖擊。據(jù)彭博行業(yè)研究估計,地產商佔中國經濟的比重多達20%。房地產業(yè)也受到融資成本普遍增加的威脅。在全球債券回落以及央行緊縮杠桿之際,國內公司債AAA評級的收益率溢價來到2015年7月以來最大。

NN Investment Partners指出,小型地產商將受創(chuàng)最深,而大型地產商仍有能力在上海證交所發(fā)債。

“整體來說,2017年融資環(huán)境會越來越艱困,”NN Investment駐新加坡資深信貸分析師Clement Chong說。“只有體質強的地產商可以在境內發(fā)債,但受到很多條件制約。小型地產商被迫到境外市場發(fā)債,前提是得到監(jiān)管單位批準。

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