房地產(chǎn)：盤(pán)點(diǎn)2017樓市十大關(guān)鍵詞！

• 2017年12月25日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 692 40
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)投資行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)投資行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場(chǎng)和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

這一年，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策密集程度前所未有；這一年，管理層完成了從“調(diào)”到“控”的巨大轉(zhuǎn)折，貫穿需求、供給、價(jià)格三大市場(chǎng)要素，樓市秩序正在重構(gòu)；這一年，“限字令”催生的市場(chǎng)平衡頗為脆弱，調(diào)控遠(yuǎn)未能畫(huà)上句號(hào)。

盤(pán)點(diǎn)2017樓市十大關(guān)鍵詞！

這一年，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策密集程度前所未有；這一年，管理層完成了從“調(diào)”到“控”的巨大轉(zhuǎn)折，貫穿需求、供給、價(jià)格三大市場(chǎng)要素，樓市秩序正在重構(gòu)；這一年，“限字令”催生的市場(chǎng)平衡頗為脆弱，調(diào)控遠(yuǎn)未能畫(huà)上句號(hào)。

關(guān)鍵詞一：“限”字當(dāng)頭

自2017年“317”調(diào)控政策升級(jí)以來(lái)，全國(guó)樓市經(jīng)歷了大大小小的調(diào)控200次有余，而且一次比一次嚴(yán)厲， “限購(gòu)、限貸、限售、限簽、限離、限價(jià)、限商”等組合拳步步緊逼。

3月17日，作為一線城市的北京、廣州，率先祭出了調(diào)控重拳，尤其是北京方面手段雷霆。根據(jù)北京“3.17”新政規(guī)定，購(gòu)買普通二套房的首付比例不低于60%，購(gòu)買非普通二套房的首付款比例不低于80%；在確定購(gòu)房套數(shù)時(shí)，采用“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則，即便名下無(wú)房但有貸款記錄，也將被認(rèn)定是二套住房。

到4月初，北京相關(guān)部門(mén)在18天內(nèi)密集出臺(tái)10個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控措施，包括非京籍購(gòu)房需連繳個(gè)稅60個(gè)月、離婚1年內(nèi)申請(qǐng)房貸按二套執(zhí)行、商辦項(xiàng)目不得作為居住使用、禁止中小學(xué)與房地產(chǎn)商合作辦學(xué)等。在這套威力巨大的“組合拳”面前，一季度以來(lái)北京高燒不退的樓市迅速降溫。

在北京樓市新政的示范作用下，全國(guó)主要城市紛紛跟進(jìn)，收緊了樓市政策。部分城市調(diào)控政策的嚴(yán)厲程度甚至超過(guò)北京。

關(guān)鍵詞二：利率上調(diào)

受限購(gòu)政策的影響，自6月份開(kāi)始，全國(guó)的房貸利率持續(xù)上調(diào)。房貸利率的上調(diào)，使得原本高額的首付和貸款壓力更“雪上加霜”。

北京、上海、深圳等一線城市、以及鄭州、武漢等熱點(diǎn)城市的各大銀行逐漸調(diào)整房貸利率，取消了之前的9折或者85折優(yōu)惠，執(zhí)行基準(zhǔn)利率，甚至部分銀行已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行首套房房貸利率上浮10%-20%，二套房房貸利率上浮30%，個(gè)別銀行已停貸。

11 月左右，受銀行額度限制全國(guó)各大銀行的放款速度持續(xù)下降，周期基本在3個(gè)月左右。

關(guān)鍵詞三、共有產(chǎn)權(quán)

所謂“共有產(chǎn)權(quán)住房”，是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是一套房子，政府和購(gòu)房人各持有一定比例的產(chǎn)權(quán)，那么購(gòu)房人在購(gòu)買時(shí)就可以支付較少的房款，買下一套自住的房屋。更有利于中低收入家庭解決住房問(wèn)題。

今年，在房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，與去年形成鮮明對(duì)比的是“地王”數(shù)量銳減，尤其是對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，在大量共有產(chǎn)權(quán)房入市的背景下，土地溢價(jià)率持續(xù)下滑。

為滿足更多“夾心層”家庭的需求，今年9月份，北京市正式出臺(tái)共有產(chǎn)權(quán)住房政策。截至11月底，全市共有產(chǎn)權(quán)住房已入市項(xiàng)目達(dá)到38個(gè)，其中未申購(gòu)項(xiàng)目34個(gè)，房源3.5萬(wàn)套。

關(guān)鍵詞四：租購(gòu)并舉

7月份，住建部等部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》提出，要繼續(xù)深化城鎮(zhèn)住房制度改革，建立租購(gòu)并舉的住房制度。十九大報(bào)告更加指明了方向，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

從“購(gòu)租并舉”到“租購(gòu)并舉”，業(yè)內(nèi)人士分析，報(bào)告中“租”的位置提到“購(gòu)”之前，體現(xiàn)了發(fā)展租賃市場(chǎng)的緊迫性。

在政策紅利和租賃市場(chǎng)潛在的巨大空間下，萬(wàn)億租賃市場(chǎng)吸引了越來(lái)越多的入場(chǎng)者。租售并舉或是房地產(chǎn)下一個(gè)最大拐點(diǎn)。

關(guān)鍵詞五：租售同權(quán)

租售同權(quán)與租購(gòu)并舉相輔相成。租購(gòu)并舉政策的發(fā)布，是建立房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制之一。7月17日，廣州發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，首次明確了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的概念。7月20日，廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)。通知明確，要形成一批可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)成果，向全國(guó)進(jìn)行推廣。住建部稱將立法明確“租售同權(quán)”，租房與買房居民享同等待遇。

對(duì)于這項(xiàng)政策，多數(shù)人最關(guān)心的議題之一是，租房到底能不能上名校？目前看來(lái)，“同權(quán)”看上去很美，名校并不會(huì)真正的所謂走“想上就上”。所以說(shuō)，租售同權(quán)最迫切需要讓孩子有享受公平的受教育機(jī)會(huì)。其他則是社會(huì)保險(xiǎn)、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)服務(wù)、住宅保障等等公民權(quán)利。

關(guān)鍵詞六：房地產(chǎn)稅

傳了多年的房地產(chǎn)稅征收在2017年也有了些眉目。

房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅，一直都很熱，但人們總是“傻傻分不清楚”。房地產(chǎn)稅，是一個(gè)綜合性的概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅，包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅等。目前我國(guó)還未正式實(shí)行房地產(chǎn)稅。

11月發(fā)行的《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》出現(xiàn)了財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》一文。書(shū)中指出，對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，這算是明確了未來(lái)房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，即“評(píng)估值”。

這也是官方首次明確地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，但目前，房地產(chǎn)稅的征收細(xì)節(jié)還沒(méi)有透露。短期看，房地產(chǎn)稅落地的可能性不大，但預(yù)計(jì)最近房地產(chǎn)稅的推進(jìn)速度將加快，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將產(chǎn)生比較明顯的影響。

關(guān)鍵詞七：房?jī)r(jià)下跌

2017年下半年，房?jī)r(jià)下跌的新聞屢見(jiàn)不鮮。

全國(guó)房?jī)r(jià)同進(jìn)退的情況，在2017年被打破。隨著分類調(diào)控的嚴(yán)格執(zhí)行，全國(guó)各地的房?jī)r(jià)走勢(shì)在2017年也呈現(xiàn)出大相徑庭的景象。

其中一線城市和核心二線城市，在3月份北京、廣州等地相繼出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控政策后，房?jī)r(jià)便開(kāi)始止?jié)q，進(jìn)入下半年，上述城市房?jī)r(jià)則紛紛進(jìn)入下降通道。尤其是在二手房領(lǐng)域，北京、深圳等區(qū)域的房?jī)r(jià)跌幅甚至超過(guò)20%，北京二手房?jī)r(jià)格跌幅更是連續(xù)6個(gè)月領(lǐng)跌全國(guó)。而新房則受政府限價(jià)影響，持續(xù)保持平穩(wěn)。

相比一線城市和核心二線城市，絕大多數(shù)三、四線城市在去庫(kù)存政策的引領(lǐng)下，年內(nèi)房?jī)r(jià)持續(xù)飄紅。不過(guò)，值得注意的是，隨著三、四線城市基本完成去庫(kù)存目標(biāo)，全國(guó)商品房庫(kù)存量已降至3年前水平，去庫(kù)存政策也逐漸退出，這些區(qū)域的房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始放緩。

關(guān)鍵詞八：房住不炒

所謂“房住不炒”，即“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，這一概念在2016年底在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中首次被提出；2017年“十九大”期間，再次成為熱點(diǎn)，大會(huì)多次重申“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一定位，再次強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性。

當(dāng)前投融資領(lǐng)域存在的“脫實(shí)向虛”問(wèn)題、泡沫化問(wèn)題，早已引起普遍關(guān)注，而其背后的資本可能也有很大部分是流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的。“房住不炒”預(yù)示著政府接下來(lái)對(duì)樓市發(fā)展把控的方向，標(biāo)明政策取向?qū)⒊^續(xù)打擊投機(jī)、防止熱炒與抑制房地產(chǎn)泡沫的方向深入推進(jìn)；未來(lái)中長(zhǎng)期，樓市不再向炒房客敞開(kāi)大門(mén)。在過(guò)去的近一年時(shí)間中，“房住不炒”也從政策到市場(chǎng)中逐步落實(shí)。2017年以來(lái)，70大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比普遍降溫。

關(guān)鍵詞九：金融去杠桿

2017年信貸收緊政策對(duì)市場(chǎng)影響逐步顯現(xiàn)，金融去杠桿加速，監(jiān)管趨嚴(yán)，房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)勢(shì)頭回落。

一方面，在監(jiān)管部門(mén)要求下，全國(guó)多個(gè)城市對(duì)消費(fèi)貸進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)回落；另一方面，進(jìn)入四季度以來(lái)，超90%以上的銀行表示房貸額度再度吃緊，放貸時(shí)間延長(zhǎng)。加之個(gè)人房貸利率不同程度上浮，個(gè)人住房貸款抵借比率和期限均有所下降，個(gè)人按揭貸款增幅降至2015年5月以來(lái)最低值，并呈現(xiàn)繼續(xù)下降趨勢(shì)。

去年按揭貸款增速就已逐步回落，而今年以來(lái)開(kāi)始急速下降，甚至已經(jīng)接近“零增長(zhǎng)”區(qū)間，也導(dǎo)致住房銷售增速明顯回落。各地方政府的姿態(tài)越來(lái)越靠攏中央決策，銀監(jiān)會(huì)與央行的態(tài)度也是高度一致地配合“抑制資產(chǎn)泡沫”目標(biāo)的。

關(guān)鍵詞十：長(zhǎng)效機(jī)制

“加快房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”幾乎是貫穿2017年一整年的樓市關(guān)鍵詞。

2017年3月政府工作報(bào)告，2017年4月25日中共中央政治局會(huì)議，2017年12月8日中共中央政治局會(huì)議等都多次強(qiáng)調(diào)建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制是保持房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。

長(zhǎng)效機(jī)制，即能長(zhǎng)期保證制度正常運(yùn)行并發(fā)揮預(yù)期功能的制度體系。長(zhǎng)效機(jī)制并非一勞永逸、一成不變的，它會(huì)隨著時(shí)間、條件的變化而不斷豐富、發(fā)展和完善。不論是租購(gòu)并舉、租售同權(quán)、還是房產(chǎn)稅，都是其中重要的手段。

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