從荔灣區(qū)上下九步行街和北京路一帶，到如今的天河路，廣州市核心商圈幾經更迭。在這背后，品牌店鋪的開業(yè)和轉移，新舊商圈租金起伏，消費者習慣去向的養(yǎng)成等，也反映出經濟環(huán)境變化下，電商快速興起之后，實體商業(yè)項目的發(fā)展路徑和思考。

　　Apple Store首家旗艦店和line friends的落戶，在廣州打出巨大水花。而兩家店所在位置，恰是廣州市中軸天河路商圈。

　　2016年3月，被稱為“天河路商圈收官之作”的天環(huán)廣場正式試營業(yè)。緊隨而來的是，天河區(qū)正陸續(xù)開業(yè)一批新的購物中心。

　　這也為運營者們帶來挑戰(zhàn)。

　　多名分析人士向記者表示，在目前的廣州市場，商業(yè)地產培育期正從3年拉長到5年。

　　如Apple這類關注程度高的品牌入駐所帶來的效應，正成為其中一種突破口。但是否完成差異化定位，精準招商;是否打破固有思維，甚至嘗試破壞式創(chuàng)新，都將成為培育期的加速器。

　　廣州的零售品牌聚集地較早集中在荔灣區(qū)上下九步行街和北京路一帶，發(fā)展到如今的天河路，核心商圈幾經更迭。在這背后，品牌店鋪的開業(yè)和轉移，新舊商圈租金起伏，消費者習慣去向的養(yǎng)成等，也反映出經濟環(huán)境變化下，電商快速興起之后，實體商業(yè)項目的發(fā)展路徑和思考。

　　分析認為，如今人們更追求體驗和定制，在IP盛行的年代，適時把握這些切口是關鍵。據戴德梁行統(tǒng)計，2015-2016年以來，電商紅利減少，運營成本有走高態(tài)勢，在此環(huán)境下，2017年開始，實體零售也將迎來新的機會。

　　步行街的內生變化

　　北京路和上下九，這兩個較早承載廣州市消費和文化的商圈，已經內生出變化。

　　在購物中心崛起，中低端消費受到電商沖擊的環(huán)境下，在一定意義上，兩條步行街的旅游功能愈發(fā)凸顯。布局都以省內品牌居多，且都有對老式建筑采取保護或進行展示介紹。

　　元宵節(jié)后的周末，正值廣州市舉行廣府廟會期間，北京路步行街道路中間擺設了各色小吃或工藝品鋪位，入口處人潮洶涌。

　　與此同時，幾站地鐵之外的上下九步行街人流與前者形成明顯對比。尤其一旦走出步行區(qū)，街鋪依舊林立，行人三三兩兩。

　　記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，上下九步行街尤以傳統(tǒng)廣州小吃和本地品牌服飾居多，但品牌重疊率較高。經不完全統(tǒng)計，省內品牌以純在其中開設有不少于5家門店，運動類品牌361和安踏也有不少于2家門店。在北京路，以純品牌也開業(yè)了3家門店。

　　一名以純門店內員工告訴記者，這些門店有直營和加盟之分，有的為旗艦店，有的則是折扣店。面對記者關于門店重復的疑問，上下九多名不同店鋪員工都表示“產品不同”。但據記者觀察，其中新老款仍難免重復，店鋪布局思路也大致相同。

　　記者采訪的多名業(yè)內人士表示，廣州這兩條傳統(tǒng)步行街的客群多來自外省或珠三角其他地區(qū)。尤其上下九步行街店鋪產權分散，成為引入品牌過程中的一個掣肘。而曾經匯聚于上下九的市內客群，則轉移到距其不遠且體驗更好的西城都薈購物中心。

　　步行街顯露的短處開始呈現(xiàn)在租金表現(xiàn)上。據戴德梁行高級助理董事冼嘉曦向21世紀經濟報道記者介紹，從平均租金價格來看，北京路目前約為2000-2500元/平方米·月，上下九近1200元/平方米/月，近2-3年來租金相繼下調約15%、40%。

　　不過在廣東省商業(yè)地產投資協(xié)會會長黃文杰看來，這也是傳統(tǒng)模式實體零售發(fā)展至今的一個趨勢所在?！袄铣菂^(qū)的優(yōu)勢就在于歷史和文化沉淀，這突出了它自身特色?！?/p>

　　新舊商圈的更迭

　　從荔灣區(qū)的上下九、北京路，到越秀區(qū)的陵園西路、環(huán)市東路，再到天河區(qū)的體育中心和珠江新城，構成了零售品牌入駐區(qū)域的偏好遷移圖景。在這背后，也顯露出廣州新舊商圈的更迭。

　　2月下旬一個天氣晴朗的周六，原東山區(qū)(現(xiàn)并入越秀區(qū))首家購物中心中華廣場，記者發(fā)現(xiàn)，陸續(xù)有行人走入商場。其中占地面積相對大的品牌map by BeLLe為百麗集團旗下多品牌集合店，卻少有購買者停留;主力店H&M消費者相對略多，但其流量也不甚充實。

　　這兩家店實則是兩個品牌在廣州首個落地的門店。

　　“電商起來了?！泵鎸τ浾邔τ陂T店內周六依舊客流稀疏的疑問，百麗門店內的收銀員這樣說道。

　　該門店一位從業(yè)時間較長的銷售員告訴記者，“客人確實是少了，之前店里面都有50多個銷售員，現(xiàn)在只有接近20個人了。”據記者觀察，當天在店鋪內的銷售人員逾10人。據介紹，該類集合店此后還分別在廣州市內的天河城、正佳廣場等地相繼開設五家門店。

　　“我們這家店已經開業(yè)了五年，是公司第一家門店。但在中華廣場逛街的人現(xiàn)在確實在減少，都更愿意去天河城或者正佳廣場。”阿陳是廣州本地人，在中華廣場寫字樓內的一家美發(fā)店做資深造型師。

　　作為曾經參與中華廣場招商的運營者，黃文杰分析，中華廣場人流減少主要有兩重原因。在電商興起之下，原本陵園西路商圈內其他吸引人流的板塊功能在走弱，如電訊街等不再興盛;此外新的操盤方接手運營后，引入百佳集團旗下超市taste，接替原來的吉之島，但超市體量大幅縮小，拉動客流動力也因此縮小。

　　轉型調整迫在眉睫。據媒體報道，該商圈內運營商目前的定位思路是，從最潮商圈調整為區(qū)域生活商圈。

　　在戴德梁行高級助理董事冼嘉曦看來，中華廣場所在的陵園西路商圈屬于越秀區(qū)“做得比較旺的商業(yè)圈，但近幾年來始終沒有什么驚喜，也停留在一般消費水平”。目前該購物中心租金依舊居高不下，一至三樓零售品類租金均價逾1000元/平方米·月。高于鄰近商業(yè)體地王廣場。

　　當然，品牌開店路徑顯示出的商圈變遷也與城市發(fā)展息息相關?！霸谖铱磥恚请S著城區(qū)功能轉變而轉變?！钡谝惶酱骶S斯華南區(qū)商鋪部高級經理張宸豪分析道。

　　新增商業(yè)的涌入

　　在廣州核心CBD珠江新城內花城廣場，新晉廣州第一高樓周大福中心旁，配套綜合體正緊鑼密鼓施工中，那正是備受關注預計將于今年年中開業(yè)的K11藝術購物中心。

　　自2016年下半年以來，廣州市中心區(qū)陸續(xù)開業(yè)一批綜合體項目。天環(huán)廣場之后，位于獵德的天匯廣場、鄰近K11的高德置地冬廣場也于去年底開始試運營。天河區(qū)內今年還預計有天河新天地、漫廣場陸續(xù)開業(yè)。

　　尤其天河路商圈與珠江新城商圈毗鄰，且都有定位中高端的商業(yè)綜合體，其中運營商也不止一家對引入品牌的定位是“首次進入廣州”。這將對接下來的廣州商圈帶來怎樣的變化?

　　2月下旬記者走進天匯廣場，發(fā)現(xiàn)目前其中仍有少數鋪位被簾幕遮擋，并沒有裝修或品牌入駐跡象。高德置地冬廣場中仍有部分商鋪在裝修過程中，周六時分，前往其中的人流較少，只有四樓聯(lián)合書店有一定客流駐足。

　　據戴德梁行研究部分析，2016年末廣州核心商圈優(yōu)質零售物業(yè)存量攀升至172.5萬平方米。受新項目入市、商場業(yè)態(tài)調整等因素影響，四季度廣州核心商圈優(yōu)質購物中心空置率環(huán)比上升6.8個百分點至14.5%。這一空置率是2014年一季度以來的高峰。

　　受此影響，戴德梁行稱，處于轉型期的廣州核心商圈優(yōu)質購物中心首層平均租金錄得每月每平方米1266.6元，環(huán)比下滑4.9%。這一增速也是同一統(tǒng)計周期內租金下滑幅度最大的時間段。

　　但不可否認的是，在新增商業(yè)涌入的環(huán)境下，天河路商圈的老牌購物中心也在不斷升級業(yè)態(tài)組合，二者在招商層面難免形成一定競爭關系。

　　在黃文杰看來，這也是正?，F(xiàn)象。“新商業(yè)體的出現(xiàn)，對原有市場格局會有調整和變化。所以做好差異化經營就很關鍵。”

　　在此情況下，實體商業(yè)的培育周期也有所拉長。

　　黃文杰觀察認為，本世紀初至2015年前，購物中心培育期需要至少3年左右，但因為現(xiàn)在的市場狀況、消費和商業(yè)體量供應狀況變化，調整成熟期需要更長，經他判斷約需5年。冼嘉曦也認同，如今廣州商業(yè)項目培育期將需要3-5年。

　　不過在招商層面，太古匯(廣州)發(fā)展有限公司總經理隋頌偉向記者透露，他作為天河區(qū)政協(xié)委員，“幾年前我曾答應時任區(qū)長林道平，太古匯有招商引資的責任，對于招商品牌我刪掉了排他條款，不阻礙品牌同樣去其他商業(yè)體進駐。”

　　廣州市天河區(qū)天河路商會會長、正佳集團副董事長兼執(zhí)行董事謝萌則告訴21世紀經濟報道記者，從天河路延伸到珠江新城的整個大天河商圈內，目前已經發(fā)展成熟的商業(yè)體之間，呈差異化經營生態(tài)。據其觀察，“天河路商圈內品牌重疊率低于30%，但其他商圈重疊率在50%以上?！?/p>

　　天河路商圈的進擊

　　從全國第一家購物中心天河城的建設運營，到如今天河路沿線鱗次櫛比分布著各類型商業(yè)體。天河路商圈無疑已是華南市場影響力和人流量最大的商圈。其間主要商業(yè)體在業(yè)態(tài)配比、組合升級過程中的調整和思考，或許可以作為一個商圈經營樣本進行觀察。

　　從同質競爭到差異化運營，謝萌表示，天河路商圈目前正在探索的商業(yè)與旅游、文化結合模式，正是在提出一種購物中心運營的嘗試方向。

　　黃文杰就曾參與過天河城項目的運營。據他介紹，在建設之初，國內對于購物中心尚未形成認識，天河城團隊于是邀請一家香港建筑師事務所來進行項目的商業(yè)概念設計。同時業(yè)態(tài)組合也參照了本世紀初的“黃金比例”：零售65%，非零售35%。

　　不久，鄰近的正佳廣場開業(yè)，但由于與天河城未形成明顯差異，沒能改變商圈內購物習慣。

　　此后，正佳開始創(chuàng)造性大規(guī)模引入非廣州品牌餐飲企業(yè)入駐，并率先引入兒童類業(yè)態(tài)，2011年申請下商貿類4A級景區(qū)后，通過調整部分零售和家居業(yè)態(tài)，正佳極地海洋館開始建設。

　　據介紹，目前正佳正在通過調整部分家居品牌，并對部分后勤區(qū)域進行改造，計劃引入自然博物館、廣府文化街等更多體驗類業(yè)態(tài)。

　　“未來一定是城市之間的競爭，爭奪的焦點就是流量。而假如沒有強旅游基礎設施、商業(yè)元素、文化元素等，流量為什么會來呢?”謝萌如此分析道。

　　據廣州正佳廣場經營管理有限公司總經理石翔介紹，“我們初步計劃是，到2018年業(yè)態(tài)配比將是體驗類30%、餐飲類30%、零售類40%?！?/p>

　　“6年前正佳廣場的人流遠不及天河城，但如今人流量在明顯趨于平衡。”冼嘉曦回憶道。在黃文杰看來，如今正佳廣場的租金成長率也比天河城有更好呈現(xiàn)。

　　自開業(yè)以來，太古匯也不斷對項目內產品組合進行調整。對于其中邏輯，隋頌偉介紹道，主要在于差異化經營，引入本地未見過品牌，帶來新鮮感;通過業(yè)態(tài)配合，解決客戶大部分需求。

　　他向記者透露，目前太古匯的業(yè)態(tài)配比中，餐飲類占約30%。就坪效前五位品類而言，“奢侈品類、化妝品類、首飾、藏品類都有。我覺得挺健康也挺平衡。”

　　在電商沖擊和商業(yè)體有意識不斷調整業(yè)態(tài)組合的環(huán)境下，實體零售的業(yè)績難免受到波動。

　　記者翻閱財報發(fā)現(xiàn)，廣州太古匯自2012年正式運營以來，2013年至2016年第四季度年零售銷售額增速分別為24.9%、11%、16%、9.9%。

　　另一家商業(yè)體天河城，剔除外幣結算影響后，2016年第三季度天河城廣場收入來自購物中心和辦公大樓租金同比去年平穩(wěn)增長2.9%。但近六年來，這一財務數據從2011年的9.4%已下降至2015年的0.5%。

　　對此，隋頌偉向記者表示，市場有波動很正常，在過去幾年太古匯實現(xiàn)了較高速的銷售額增長，基數已經達到一定水平。除了自身營運，外圍經濟環(huán)境也會帶來影響?！?016年9月份開始，我們已經重回雙位數增長。”據他介紹，2016年太古匯整體客流量增長同比2015年增加了超過30%，客流量在2016年的平安夜更創(chuàng)下歷史新高。

　　隋頌偉直言，“實體商場要回到原本，(從服務上)如何對待顧客，讓他們不會因為渠道開放而轉到別的地方消費。把線上、線下結合，共同推進很重要?！?/p>

　　“美國第一家購物中心是由維克多·格倫先生創(chuàng)立，建成之初的定位就是一個中立的安全的第三空間。大家可以在這里自由交流，替代了工作之外的自由空間。但我們現(xiàn)在做的商業(yè)占了絕大部分比例，不要忘了商業(yè)體本身有社會交往和情感交互功能?！敝x萌總結道。